בונוס ירושלים 18.03.22

ביקשנו משני מומחי נדל"ן בבירה לענותעלשאלתמיליון הדולר: מהם הקריטריוניםהקובעיםאתשווי הדירותבירושלים מהמשפיעעלערך הנכסשלכםבעיר?

סגרו עיסקה

מגורים

צילום: שמעון גמליאל

נ ד ל " ן

ל ת ־ ם

הדירה בתחכמוני חדרים 2 עד דירת חדר במקור ברוך נמכרה אלף שקל. 750 עבור הדירה נמצאת ברחוב תחכמוני מ"ר ויש 17 בקומת קרקע. שטחה לה חצר קטנטנה. אלף 800 בתחילה דרשו המוכרים שקל. (שגב נכסים) חדרים ברמות נמכרה 2 דירת מיליון שקל. 1.34 עבור הדירה נמצאת ברחוב ראובן מס מ"ר. 43 בקומה א', ושטחה מיליון 1.4 המחיר המבוקש היה שקל. (נוף נדל"ן) חדרים ויותר 4 חדרים בגילה נמכרה 4 דירת מיליון שקל 1.72 עבור הדירה נמצאת ברחוב השליו מ"ר 86 בקומה ראשונה. שטחה והיא כוללת מרפסת סוכה. אלף שקל 20 המוכרים קיצצו מדרישתם. (נדל"ן אין ) מ � חדרים באבו טור נ 4 דירת גן מיליון שקל. 2.87 כרה עבור הדירה נמצאת ברחוב נעמי. גינה בשטח של + מ"ר 107 שטחה מ"ר. 40 3.13 המחיר הראשוני עמד על מיליון שקל. (עדה אמויאל נדל"ן) חדרים ברחביה נמכר 6 דופלקס מיליון שקל. 4.5 עבור הדופלקס נמצא ברחוב הארי 120 ללא מעלית. שטחו 1 בקומה מ"ר והוא כולל מרפסת סוכה. מיליון 4.79 המחיר המבוקש היה שקל. )jerusalem immobilier(

צילומים: פרטי

ר ג : . ת ר ר ג . ת ר

קובי ביר

אסף אפשטיין

תוסיפו גם בינוי ונוף

השכונה קובעת "'מיקום, מיקום, מיקום': גם כאן עובד הכלל הנדלנ"י הידוע, אבל בגלל המיקום והחשיבות המיוחדת של ירושלים בישראל ובעולם, המיקום מקבל ייתר חשיבות בפן הדתי, הרגשי ואף החברתי. השכונות הוותיקות כגון רחביה, טלביה, מושבה גרמנית, קטמון ישנה ובקעה מהוות מוקד משיכה לאוכלוסיות מבוססות עם רמת מחירים גבוהה מאוד למגורים ומהוות גורם משיכה משמעותי גם ליהודים אנ ־ גלוסכסיים אשר מחפשים את המבנים הישנים, הבתים הערבים וגם המודרניים, ואת הקהילה שלהם כולל בית הכנסת והרב והחברים מה ־ קהילה בחו"ל. "אם נוסיף את שכונות מרכז העיר, מוסררה ואבו טור הנמצאות סביב אגן העיר העתיקה, מהן יש נגישות למרכז העיר, בית הכנסת הגדול, העיר העתיקה והכותל, עם בנייה ישנה וגם בניית פרוייקטים חדשים, נמצא שהמחירים גבוהים יחסית ועם ביקושים ערים של תושבי חוץ בגלל עניין המיקום והקירבה. "שכונות ותיקות כגון בית הכרם, ארנונה, ניות, רסקו ועוד, הם אזו ־ רים בהן עיקר האוכלוסייה היא מקומית, ותיקה ומבוססת אשר תושביה מחפשים חינוך טוב, קירבה ונגישות ליציאה מהעיר, שטחים פתוחים ואיכות חיים, רמת המחירים בהן היא גבוהה יחסית אבל עדיין בהישג ידם של הירושלמים. שכונות חדשות אשר נבנו בעשורים האחרו ־ נים כגון: מלחה, רמת בית הכרם, משכנות האומה ועוד, מתאפיינות בביקושים גבוהים בגלל מיתוג יוקרתי ומחירים בהתאם, עם רצון של מתעשרים חדשים בקירבה למרכזי קניות, ספורט ופנאי ואף ביקושים של קונים מחו"ל. "שכונות כגון: גילה, פסגת זאב וארמון הנציב מהוות עדיין אלטרנטיבה יותר זולה לקניית נדל"ן, אלו שכונות גדולות מאוד עם שוני במיקומים גם בתוך השכונות ועם אוכלוסיה מקומית מובהקת. הר חומה מפתיעה ברמת הביקושים ועליית המחירים בה והיא עדיין בתנופת בנייה והתרחבות עם אוכלוסיה מעורבת אבל טון משמעותי לדתיים ואף חרדים. "שכונות רמות, רמת אשכול, בית וגן וקרית משה אשר חלקן היו עם רוב חילוני עד לפני מספר עשורים, נחשבות היום לחרדיות עם ביקו ־ שים משמעותיים בקרב הקהל הדתי חרדי, רמת מחירים שעולה בהתאם ומבנה קהילתי ברור של קירבה למוסדות דת ולימוד. "חשוב לציין את השכונות הקרובות לעיר העתיקה כגון ימין משה וכפר דוד, בהן עצם הקירבה או נוף החומות המשתקף מהבית מהווים מוקד משיכה אדיר ליהודי העולם אשר מוכנים לשלם מחירים גבוהים מאוד וכמובן הרובע היהודי והנכסים עם מבט לכותל המערבי, שם אין מחיר לרגש".

"גם בקרב שמאי המקרקעין שגורה הבדיחה, כי שלושה ארגומנטים משפיעים על שוויו של נכס: מיקום, מיקום ומיקום. ואכן, למי ־ קומו של הנכס חשיבות מכרעת בעת בחינת שוויו. לא מדובר רק בנקודה גיאוגרפית אלא גם במיקום יחסי. כך למשל במגזרים מסויימים עשוייה להיות השפעה ניכרת על השווי, בה ־ תאם לקרבת הנכס למיקום ספציפי. לדוגמא, בחצרות החסידיות, קירבת דירת מגורים לבית האדמו"ר העומד בראש החסידות, מהווה פק ־ טור משמעותי; סמיכות לפארקים, מוסדות תרבות ואף בתי ספר "נחשקים" ישפיעו אף הם על רמת הביקוש וממילא על התמורה שתינתן. "יחד עם זאת, ישנם רכיבים נוספים המשפי ־ עים על שווי הנכס. ערכי נוף ייחודיים כגון: חומות העיר העתיקה בירושלים או חוף הים במישור החוף, עשויים להשפיע על שווי הנכס אחוז ואף יותר. 20 בגבולות תוספת של "שכונות וותיקות בהן פזורים בניינים בעלי אופי ארכיטקטוני ייחודי, תהפוכנה אף הם למבוקשות ויקרות. כך המצב בשכונות המ ־ גורים במרכז תל-אביב המאופיינות בארכי ־ טקטורה בסגנון הבנייה הבין-לאומית ("באו- האוס") או השכונות הירושלמיות המאופיינות בבנייה הערבית המסוגננת (כגון: טלביה, קט ־ מון ובקעה). "דווקא לרמת הגמר והשיפוץ של דירת המגו ־ רים, נודעת חשיבות פחותה יותר, שכן הרוכש דירת יוקרה, יבחר לרוב לעצבה בהתאם לרו ־ חו שלו, ולאו דווקא להישאר מחוייב לעיצוב אותו בחרו הבעלים הקודמים של הדירה. "פרוייקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירו ־ נית, הנושאים בכנפיהם בנייה חדשה בשכונות ישנות, תוך הוספת אוכלוסייה מבוססת יותר וחידוש תשתיות, מביאים אף הם כיום, להע ־ לאת מחירי נכסים בשכונות היעד.

המידע נמסר מלשכת המת ־ ווכים למקרקעין ירושלים

הכותב הינו עורך דין ושמאי מקרקעין

הכותב הינו יושב ראש לשכת המתווכים בירושלים

צילום: עדה אמויאל | הדירה בנעמי

14

18.3.2022 ˆ ידיעות ירושלים