חולון בת ים 01.03.24

התרסקות בעסקאות יד שנייה חולון בת ים ׀ המציאות החדשה בשוק הנדל"ן מצוקת הקרקעות, מכת מוות בשכירויות ודירות ישנות ללא ממ"ד שעומדות ריקות ‰ המשבר הכלכלי אחוז בעסקאות יד שנייה ולירידה חדה במחירי הדיור בחולון 40- והביטחוני הובילו לצניחה של יותר מ

נדל"ן

שי שגב

מיזמי פינוי-בינוי ׀ צילומים: קובי קואנקס 50- קרית שרת חולון. למעלה מ

רחוב בלפור בבת ים. דירות יקרות יותר

, כי הם יצטרכו להתגורר 500 ח בדירות ללא חניה צמודה, אלא בחו נייה ייעודית במרחק הליכה מהבית. קונים דירות זולות בעוד שבבת ים הבנייה נמשכת ללא הפסקה, ומדי שבוע מתפרסם מיזם פינוי בינוי חדש וניצול נבון של הקרקע, בחולון מבינים את החיסרון שבהיעדר קרקעות וצריכים לבנות לגובה. יחד עם זאת, יש נתון שמשותף לשתי הערים: המחיר הממוצע בחולון ו � ירד בשנה האחרוה בחמישה אח נ בבת ים). בחולון, מספר 5.3% זים ( העסקאות לדירות יד שנייה בשנה , 45% החולפת ירד משמעותית, כ- . יש ערים 40% ואילו בבת ים - בכ עם מצב גרוע יותר, אבל חולון ובת ים בהחלט במעלה הרשימה. בעיה נוספת שמשקפת את ירידת המחיר הממוצע לדירה: לתושבים אין כסף, או אי-יכולת הלוואה מהבנקים השונים, ולכן הם קונים דירות זולות יותר. כך לדוגמה, דירה ממוצעת 2022 אם בסוף שנת מיליון שקל, 2.2 בחולון עלתה - המחיר ירד בכ- 2023 בסוף שנת 2022 שקל. המחירים ב־ 100,000 בעיר בת ים היו גבוהים יותר ועמדו

מיליון שקל, אבל בסוף 2.35 על כ- גם הירידה הייתה גבוהה יותר 2023 ומחיר ממוצע של דירה צנח בכ- שקל. 120,000 מבדיקה שערך מרכז הנדל"ן הישראלי, מרבית הירידה במחירים בחולון היה בשוק הדירות יד שנייה בלי ממ"ד. על אף שחולון היא העיר השנייה במרכז (אחרי ראשון לציון) במספר האזעקות במלחמה האחרוו נה, הרוב המוחלט של הדירות בעיר הן ללא ממ"ד, וזה גם מה שמונע מאנשים לרכוש דירות ישנות. כך למשל, מחיר ממוצע למ"ר בחולון אלף שקל למ"ר, ואילו 27 עומד על אלף 30 בבת ים המחיר עומד על שקל למ"ר. יש כמובן אזורים בחולון שיקרים יותר מבת ים, אבל בממוצע - בת ים הפכה ליקרה יותר (בעיקר סביב רחוב בלפור וכן בקו המים, שם 36 המחירים יכולים להאמיר אף עד אלף שקל למ"ר). אייל ימיני מרימקס סנטר חולון מסביר, כי "עוד הרבה לפני המלחמה, י � הייתה שנת ירידת מח 2023 שנת רים בגלל הריבית הגבוהה. עם זאת, בחודש הראשון של המלחמה קיבלנו קיפאון טוטאלי. אנחנו מרגישים שהשוק מתחיל לאותת הסתגלות לשגרת המלחמה,

הקונים חוזרים מעט לשוק ברחבי הארץ, אבל בחולון עדיין הססנים. אם המצב ימשיך כך, אז בהחלט תהיה הורדת מחירים משמעותית מאוד בדירות בלי ממ"ד". "אין כמעט שוכרים" אורן כהן, מתווך ממשרד אורן כהן גרופ, מספר כי "מחירי השכירויות בחולון ירדו בשיעור דרמטי – בחלק מהמקומות זה אף הגיע למכת מוות. שקל 4,600- דירות שהיו מושכרות ב שקל. הירידות 4,100 מושכרות באזור , ואותו תהליך קורה 10% הן ברמה של גם בבת ים עכשיו - אין כמעט שוו כרים היום. אם הדירות הן בלי ממ"ד - רף הביקוש יורד משמעותית. "אם בשוק המכירות עוד יש זריקת עידוד קלה, כאן השוק מת, כי בלי ממ"ד אי אפשר למכור, ובטח שלא להשכיר. המון אנשים מחפשים דיו רות עם ממ"ד ונוטשים דירות ישנות בחולון, שעומדות בימים אלו ריקות. ר � שקל, היום מפו 3,600 דירות של שקל ואני לא מצליח 3,200- סמות ב להשכיר אותן. דבר אחד ימחיש את מה שקורה בשוק: אני מקבל פחות לידים משקיע יותר פרסום". ¿

בתוכנית המתאר של חולון פורסם, כי 2040 לשנת לעיר נגמרו עתודות הקרו

קע לגדילה, משמע העיר כבר התרו חבה לכל כיוון אפשרי, והמקום היחידי שנותר לה (בהנחה שלא ייהרסו פארקים ציבוריים) היא להתו רחב כלפי למעלה. הבעיה, כשמתרחבים למעלה – ובונים מגדלים חדשים במטרה למו שוך יותר תושבים, צריך לזכור שגם צריך לפתח את התשתיות למטה: חניות לתושבים שאמורים לגור בבניינים אלו, כבישים חדשים, תחו בורה ציבורית נוחה, בתי ספר ומו ערכות גני ילדים, שירותי בריאות, מרכזים קהילתיים, רשתות שיווק מזון ועוד. כידוע, בחולון כל זה לא עומד בקנה מידה אחד עם הבנייה לגובה, עם כמות מיזמי הפינוי בינוי (רק בשכונת קרית שרת בחולון יש מיזמים בבת אחת). 50 למעלה מ לחולון יש יתרונות רבים, כמו קירו בה מהירה לתל אביב ולנתיבי איילון, מערכת חינוך טובה, אבל הבעיה העיקרית, כאמור, אין לה עתודות קרקע. מלבד שכונה אחת בהתהוות, לא תמצאו מגדלי מגורים חדשים. הצפיפות כל כך גדולה, שלאחרוו נה התבשרו תושבי השכונה החדשה

"אנשים מחפשים דירות עם ממ"ד ונוטשים דירות ישנות בחולון, שעומדות בימים אלו פשוט ריקות. דירות של 3,600 שקל, היום מפורסמות 3,200 - ב שקל"

בת ים - שיאנית המגדלים , בת ים מובילה בארץ עם המספר הגבוה ביותר של דירות שנבנו 2023 על פי נתוני הלמ"ס לשנת קומות ומעלה ‰ הצפי: העקף הבנייה על רצועת החוף יירד והמחירים יעלו 16 במגדלים בני

בבת ים: "התב"ע BRIZO פרויקט של שכונת פארק הים, מתייחסת לפו רויקטים של רבי קומות בלבד. מדוו בר בעתודת הקרקע האחרונה בבת ים שנושקת לים ולכן הביקוש למגורים במגדלים בעיר הולך וגובר". עוד לדבריו, "מגורים במגדל יוקו רה נתפסים כיום כסמל סטטוס ורבים מעדיפים להתגורר בקומה גבוהה". לדברי ורד צרפתי זבולון, מנכ"לית משותפת בקבוצת צרפתי שמו עון, ויו"ר ועדת ביקורת בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, הבונה פרויקט קומות 25 בן שבעה מגדלים בני בעיר: "בת ים ממשיכה להוביל מזה

מספר רבעונים ברצף את התחלות הבנייה של מגדלים. העיר היא בין הבודדות בישראל ובוודאי במרכז הארץ, שעדיין נבנות בה שכונות חדשות על רצועת החוף". עם זאת, לדבריה, "התחלות הבו נייה באזור זה לקראת מיצוי. לצד זאת, בעיר יש עתודות קרקע לבו ניית מגדלים במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית וכן תוכניות משמעותיות ברובע העסקים המתחו דש בעיר, כך שלהערכתי גם בשנים הבאות העיר צפויה לשמור על מקוו מה בצמרת הערים המובילות בבניית מגדלים". ¿

דירות, במקום 732 השני אשדוד עם י � דירות, רב 697 השלישי לוד עם דירות ובמקום 694 עית נתניה עם דירות 651 החמישי ראשון לציון עם במגדלים. לדברי יו"ר הפורום, האדריכל גיל שנהב מכנען-שנהב אדריכלים, "שלא כמו מדינות רבות בעולם שלהן יש משאבי קרקע רבים, אצלנו מדובר במשאב מצומצם ולכן יקר ערך. זוהי מגמה שיש להמשיך אותה בכדי להו תמודד עם הגידול הטבעי הקיים לצד עלייה של יהודי התפוצות לארץ". עידו פדלון, בעלים ומנכ"ל משותף בקבוצת שפונדר פדלון הבונה את

הלשכה המרכזית לסו טטיסטיקה מפרסמת ניתוח התחלות בנייה, ונמצא כי

צורת הבנייה למגורים הנפוצה , 2023 ביותר בישראל, נכון לשנת ו � ק 16 היא של דירות במגדלים בני מות ומעלה, זאת כבר שנה שנייה ברציפות. בסך הכל היוו הדירות שנו י � אחוז מכלל הד 21 בנו באופן זה כ - רות שהחלו להיבנות במהלך שלושת הרבעונים הראשונים של השנה. העיר אשר הובילה את מגמת הבו נייה לגובה, ובפער גדול, מכל השאר דירות שנבנו 1,486 היא בת ים, עם קומות. במקום 16 במגדלים מעל

ורד צרפתי זבולון ׀ צילום ישראל כהן

14

1.3.2024 ˆ ידיעות חולון, בת ים