מפרץ מוסף נדל"ן 26.09.25

| שכונת הדר בחיפה צילום ארכיון: אלעד גרשגורן

בדיקת שמאי מקרקעין בחיפה?

יריב דרורי

בדיקת שמאי יסתבר שחלק ניכר מחצר הדירה מסומן להפקעה לצורך הרחבת דרך ואז מחירה כבר לא יהיה אטרק־ טיבי ואולי אף יקר מדי. ייתכן ותוצע לכם לרכישה במחיר מציאה דירה בק"ק במבנה ותיק בחיפה ולאחר בדיקה יתג־ לה שהנכס מסומן בהיתר כמחסן או חדר כביסה שאז השווי שלו נמוך משמעו־ תית. מעניק וודאות לשווי הנכס בכל עסקה בנדל"ן, שמאי מקרקעין הוא לא "עוד הוצאה", אלא הגורם המ־ קצועי ביותר שמגן על הכסף שלכם. הוא מספק תמונה מקיפה של מצב הנכס מהיבטים רבים, מזהה סיכונים והזדמ־ נויות, ומעניק לכם וודאות בנוגע לשווי הנכס. דו"ח השמאי מעניק גם יתרון משמעותי בעת עריכת משא ומתן: מוכ־ רים יכולים להסתמך עליו כדי להסביר את המחיר המבוקש, ורוכשים יכולים להיעזר בו כדי לנהל משא ומתן מתוך עמדה רציונאלית. לסיכום, שיתוף פעולה עם שמאי מקרקעין מנוסה הוא ההבדל בין עסקה מוצלחת לבין טעות שעלולה לעלות ביוקר. במחוז חיפה והצפון קיימים שמאי מקרקעין מקצועיים שהינם חברי לשכת שמאי המקרקעין המשתתפים באופן שוטף בהשתלמויות, קורסים וערבי עיון מטעם הלשכה ובכך נשארים מעודכנים במקצוע דינמי אשר מושפע כל העת משינויים בחקיקה ופסיקות חדשות. אני מזמין אתכם להסתייע בשירותיו של שמאי/ת מקרקעין מחברי לשכת שמאי המקרקעין במחוז בטרם ביצוע עיסקת רכישה או מכירה של נכס מקרקעין. הכותב הוא שמאי מקרקעין מוסמך, ‰ יו"ר מחוז חיפה והצפון בלשכת שמאי מקרקעין

כמי שעוסק שנים רבות בהע־ רכת נכסים בחיפה והסביבה, אני יכול לומר בביטחון: בדי־

קת שמאי מקרקעין לפני רכישה או מכירה של נכס היא לא מותרות – היא הכרח. אמירה זו נכונה במיוחד בעיר כמו חיפה, שבה מאפיינים מיוחדים, כגון טופוגרפיה, מיקום, נכסים ותיקים ונוף לים, עשויים להשפיע משמעותית על ערך הנכס. בכל עסקת נדל"ן – בין אם אתם קונים דירה ראשונה, רוכשים דירה להשקעה או מוכרים נכס ההחלטות מתקבלות בדרך כלל בלחץ זמן, אילוצים כלכליים ולעיתים גם בהשפעת הרגש. זו הנקו־ דה שבה נכנס לתמונה שמאי המקרק־ עין, אובייקטיבי ולא מעורב רגשית או כלכלית, שמביא לשולחן נתונים וידע שמאפשרים לקבל החלטה מושכלת. אם ניקח כדוגמא את חיפה הרי שזוהי עיר הידועה בגיוון ובשוני הג־ דול השורר בין השכונות שבה. מרמת בגין ודניה היוקרתיות, דרך בת גלים עם הקסם הימי והפוטנציאל התיירותי, ועד הדר והעיר התחתית ההיסטוריות שמושכות יזמים צעירים. בכל אחת מהשכונות פועלים כוחות שונים

לא מותרות - הכרח

בעיר הכרמל, שבה כל רחוב עשוי לספר סיפור נדל"ני אחר - משכונות יוקרה על הכרמל ועד התחדשות עירונית בעיר התחתית - בדיקת שמאי מקרקעין היא לא פריבילגיה, אלא המפתח לעסקה בטוחה ומשתלמת

תיים יותר, בחיפה. לכן, השכונה מהווה אבן שואבת למשקיעים אשר רואים בה פוטנציאל לעליית מחירים בטווח הארוך. לא רק לתת מחיר רבים חושבים שתפקיד השמאי הוא "לתת מחיר" – אבל בפועל אומדן הש־ ווי הוא רק נגזרת של בדיקות רבות. בבדיקת נכס אני בוחן: מצב תחזוק־ תי של הבניין והדירה, תיאור ואפיון הסביבה, מצב זכויות וטעויות ברי־ שומן שעלולות להוות בעיה משפטית לרוכש או למוכר, מצב תכנוני ופירוט לגבי תוכניות בניין עיר (תב"עות) שעשויות להשפיע על השווי וזכויות בנייה שלא נוצלו, בדיקת מצב רישוי (תוך ציון חריגות בנייה שאותרו),

הצגת סקר עסקאות בנכסים דומים, התייחסות לעקרונות וגורמים שנל־ קחו בחשבון בשומה ורק בסוף מופיע אומדן השווי. למעשה אומדן השווי המסכם את השו־ מה מהווה רק נגזרת של בדיקות רבות שמבצע השמאי וכוללות, בין היתר, בדיקה תכנונית (למשל, האם אותרו חריגות בנייה? האם קיימות תוכניות בניין עתידיות שיכולות להעלות או להוריד את שווי הנכס?) מצב משפטי (כיצד רשומות הזכויות, התייחסות לה־ ערות אזהרה או שעבודים, זיהוי קנייני של הנכס) פוטנציאל עתידי (אפשרויות הרחבה, פרויקטים של התחדשות עירו־ נית וכדומה), מצב הנכס (רמת תחזוקה וגימור, האם קיימת הכרזה של מבנה מסוכן). כך, למשל, ייתכן ותוצא למכי־ רה דירת גן במחיר אטרקטיבי אך לאחר

שמשפיעים על המחירים: נוף לים, קרבה לתחבורה, קרבה למוסדות לימוד, תוכניות עירוניות, מצב המבנים ואופי האוכלו־ סייה. לדוגמה, בשכונת הדר, קיים גיוון גדול של אוכלוסיות ורמות מחירים משתנות. הש־ כונה מציעה מחירי

צילום: צביקה גולדשטיין

נדל"ן נמוכים ביחס למקומות אחרים, יוקר־

30

2025 ספטמבר ˆ מוסף נדל"ן