מוסף נדל"ן מיוחד

מה צריך לדעת?

ע � לא. הדיירים חייבי להתקשר עם עורך דין מט ם מם, כדי שייצג אותם מול היזם. הוראות ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין אוס ע רות על עורך הדין של היזם לייצג גם את הדיירים. משרדנו, משרד עורכי הדין רולוף את יונאי, קבע ח � שנים: אם אנ 10 לעצמו כלל של ברזל לפני כ - נו מייצגים דיירים מול יזם בפרויקט מסוים – לא נייצג את היזם בשום פרויקט אחר. ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין אימצה את הכלל שלנו, והיום הוא חל על כל עורכי הדין במדינה. . מה חובה לדרוש בחוזה? 11 ערבויות, ביטחונות, בטוחות. חובתנו כעורכי הדין של הדיירים להבטיח כי בעלי הדירות יקבלו דירות חדשות, ולכן יקבלו ערבויות בנקאיות מתאימות. עלינו להבטיח כי היזם ישלם לבעלי הדירות את דמי השכירות בתקופה בה הם יוצאים ל'גלות', ואנו דורשים ערבות בנקאית מתאימה. עלינו להבטיח כי הדיירים לא יחוייבו בתשלומי מיסים, ויש להבטיח זאת על ידי ערבות בנקאית מתאימה. עלינו להבטיח כי היזם יעניק לדיירים ערבות לטיב ביצוע הדירות, "ערבות חוק בדק". . למה אסור להסכים בחוזה 12 מול יזם? בעת חתימה על החוזה, הדיירים גם חותמים על יפויי כוח מתאימים לטובת היזם. חובה לוודא כי ליזם אין הזכות ואין האפשרות לעשות ביפויי הכח האלה שימוש החורג מהמוסכם. אין לאפשר ליזם לשנות את תכנון הדירה ואת המפרט הטכני של הדירה החדשה ללא אישור מראש ובכתב של נציגות הדיירים. אין להסכים ואין לאפשר ליזם להעביר את הפרויקט ליזם אחר ללא אישור מפורש וכתוב של בעלי הדירות. . איך מבטיחים 13 שהפרויקט יגיע לקו הסיום? "סוף מעשה במחשבה תחילה" – יש לפעול בדרך הנכונה, הזהירה והמקצועית. אין לקצר הליכים ואין לדלג על שלבים. יש לבחור נציגות דיירים שיבחרו בעורכי דין בעלי ניסיון, ידע ויכולת מקצועית מוכ ע חת, ורק אז לצאת לדרך, ואף להגיע לקו הסיום. . מה הלקחים העיקרים 14 שאפשר ללמוד מפרויקטים כאלו שיצאו לדרך במקומות אחרים? מקום בו הדיירים מאורגנים ומגובשים, ומלווים בבעלי מקצוע מטעמם, ובמקום בו העירייה תומכת, הפרויקט ייצא לדרך ויגיע לקו הסיום. . האם לדעתך תוך עשור, 15 פינוי-בינוי יהיה הכלי העיקרי לבנייה חדשה בקריות? אוכלוסיית המדינה עומדת להכפיל עצמה בש ע נים הקרובות. הקרקע לבנייה היא נתון קבוע. לכן פינוי ובינוי יהיה הכלי העיקרי לבנייה בקריות ובישראל. מצד אחד נהרוס את הבניינים היש ע נים, בניינים מתפוררים, ועל אותה קרקע נבנה בניינים חדשים, מודרניים.

לנציגות הדיירים. לאחר הליך של בדיקת החברות (כולל בדיקת ניסיון בפרויקטים כאלה ואיתנות כל ע כלית), ולאחר השוואת התמורה המובטחת לדיירים (שטחי דירות חדשות, רמת גימור, בחינת התכנון של הבניינים והדירות) – בוחרים ביזם שאיתו יוצאים לדרך. בנוסף, מומלץ לנציגות לבחור בשמאי שילווה את הפרויקט מטעם הדיירים, אדריכל שיסייע בבדיקת התכנון של היזם, ומפקח בנייה שיפקח על הבנייה מטעם הדיירים. יובהר כי מקובל שהיזם אשר נבחר הוא זה אשר נושא בשכרם של השמאי, האדריכל, מפקח הבנייה ועורכי הדין של הדיירים. היזם שנבחר מתקדם עם תכנון הפרויקט, בשיתוף פעולה עם נציגות הדיירים, העירייה והוועדה לתכ ע נון ובנייה, עד שיוכל להציג בפני הדיירים את הש ע כונה החדשה שתוקם ואת הדירות החדשות שייבנו בה. . איך משיגים רוב לתמיכה 4 בתוכנית? ניסיון החיים מלמד כי בהליך המתואר לעיל, הרוב המכריע של הדיירים תומכים בהליך, ואפילו לוחצים ומבקשים לקדם אותו. . האם דייר אחד או שניים 5 מסוגלים לעצור פרויקט כזה? לאחר סיכום התמורה לדיירים ובחירת היזם, חותמים הדיירים על החוזים המפורטים מול היזם. זהו חוזה ארוך, עם נספחים רבים, אשר בא להגן על הדיירים בכל שלב ושלב. זה הזמן בו גם מטפלים עו ע רכי הדין בכל הבעיות של רישומי הזכויות בדירות: דירות ירושה שטרם נרשמה, בעלי דירות שהתגרשו ולא השלימו את רישום הדירה על מי שזכאי לקבל אותה, ואפילו בעלי דירות שרכשו אותן לפני שנים רבות, ומתברר כי הדירות לא עברו על שמם בטאבו. אחוז מבעלי הדירות חותמים על החוזה 80 לאחר ש- עם היזם, הליכי התכנון מול הרשויות מואצים. מקרים של דיירים סרבנים במשרדנו הם נדירים. הרוב המכריע של הדיירים מבקשים את הפגישה והיחס האישי, ולאחר מכן מבינים את היתרון הצ ע פוי להם, ומצטרפים לפרוייקט ולתהליך. אם בכל זאת נשאר "אגוז קשה" – דייר סרבן – תובעים אותו כל הדיירים האחרים בבית המשפט בגין הנזק שהוא גורם להם, ותחת אימת הדין – אותו דייר מצט ע רף גם הוא לתהליך. . האם התחום פרוץ 6 למאכערים? בעבר הסתובבו בשכונות 'מאכערים' שהחתימו את הדיירים, והיו מקרים בהם אף רשמו הערות אזה ע נחקק 2017 רה לטובתם על דירות הדיירים. בשנת "חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), ", חוק המכונה "חוק המאכערים", אשר 2017 תשע"ז הסדיר הנושא ושיחרר את הדיירים שחתמו על מס ע מכים והסכמים, והפרויקטים לא יצאו לדרך. של דייר מול יזם היום, מרגע חתימה על הסכם פרויקט – היזם חייב לפעול בשקידה ובמרץ, אחרת החתימות שנחתמו, יבוטלו.

צילום: | הפרטיקט ברח' כצנלסון בחיפה י"א

צילום: י"א | פינוי-בינוי ברח' העצמאות בקרית ביאליק

סקאות בשטח!". אל להם לבעלי דירות לחתום על מסמכים כאשר דופקים על דלת ביתם, אלא לפעול באמצעות נציגות שלהם, ורק בליווי של נציגות דיירים ועורכי דין, לקחת את העט ליד ולחתום. . מדוע, במשך שנים, אף 8 פרויקט משמעותי של פינוי- בינוי לא התקדם בקריות? כולנו רוצים שהיזם אשר מבצע פרויקט פינוי-בי ע נוי ירוויח כסף. אם הפרויקט לא כדאי ליזם, והוא לא ירוויח בו, הוא עלול להיתקע ולהשאיר אותנו עם הריסות בתים. לכן צריך היזם לבנות במקום כל דירה שהורס מספר דירות, אשר יביאו לו את הרווח הנדרש. כל עוד ערכי הקרקע בקריות נמוכים – צריכים היז ע מים לבנות דירות רבות יותר במקום אלו שנהרסות. בעלי המקצוע מכנים זאת 'מכפיל' – כמה דירות יש לבנות במקום כל דירה שנהרסת. דירות. משמעות הדבר 5.5-6 המכפיל בקריות הוא – הקמת בניינים גבוהים ביותר. נוסיף לנתון זה את מגבלת גובה הבניינים בקריות ("משפך גבהים – הגבלת גובה בניינים בשל הקרבה לשדה התעופה ב'טכני') והנה הסבר לעיכוב. . מדוע בחיפה זה עובד 9 יותר טוב? בחיפה הושלם פרויקט אחד של פינוי-בינוי, וכעת מבוצעים בו בפועל עוד שלטשה פרויקטים. ערכי הקרקע והביקוש לדירות בחיפה גבוהים יותר, וזו התשובה. . האם כדאי לדיירים 10 להתקשר עם עורך דין נפרד שייצג אותם מול היזם?

פינוי-בינוי: המדריך המלא

. מה אמור להדליק אצל 7 הדיירים נורה אדומה?

נראה כי את התשובה נתנו לפני שנים כוכבי התוכנית 'זהו זה': "מה הלקח? לא להתפתות לע ע

70

9.7.2021 ˆ ידיעות חיפה, ידיעות המפרץ