מוסף נדל"ן ידיעות המפרץ דמו

עפר סורסקי ונועם אייזנברגר, מחברת ״עמית למשכנתא״, מפרקים כמה אמיתות בתחום הסיכונים והסיכויים בעקבות החלטת בנק ישראל כמו חשיבות ההחזר החודשי המשכנתאות ומשהו למי שמצפה לירידה במחירים עדכון ריבית הפריים ללוקחי המשכנתא 2011- מ על משכנתאות, ריבית ועוד כמה עצות לקראת רכישת נדל"ן לחשוב חכם | משכנתא

י גל ד א

הרבה זוגות צעירים קיבלו בשמחה את החלטת בנק יש ו ראל, שביטל החלטה משנת

, שהגבילה את מרכיב הפריים עד 2011 לשליש מגובה המשכנתא, תוך אפשרות להגדיל את הרכיב הזה עד לשני שלי ו שים. ההערכה היתה כי ההחלטה הזו תוזיל את המשכנתאות עבור הזוגות הצעירים, אבל בפועל התמונה הרבה יותר מורכבת, וספק אם הזוגות הצעי ו רים יראו הקלה כלשהי בעקבות ההחל ו טה. עפר סורסקי ונועם אייזנברגר, מחב ו רת ״עמית למשכנתא״, ציינו בעקבות החלטת בנק ישראל כי בניגוד לפר ו סומים השונים, הבנקים למשכנתאות לא יספגו אובדן רווח בעקבות המהלך, וריביות המשכנתא לא יירדו. "הבנקים למשכנתאות הינם גוף כלכלי אשר בראש וראשונה דואג לשורה התחתונה מבחינתו. אומנם מדובר בשוק תחרותי והבנקים מתחרים על הלקוחות ומוזילים את הריביות בהתאם לאופי הלקוח ואופי המשכנתא, אולם מאחורי כל הצעת משכנתא ישנו 'מרווח בנק' – הרווח אותו הבנק צופה להרוויח על המשכנ ו תא, ועל פיו מאושרות ריביות המשכנ ו תא ללקוח. נזכיר שמסלול הפריים הינו מסלול בריבית משתנה, הצמודה לרי ו בית בנק ישראל, וכי המסלול מאופיין , מול ריביות 1% בסביבת ריבית של כ- ו � , בהתאם לתק 2%-3.5% קבועות של פת ההלוואה ולמרכיב ההצמדה למדד פריים 2/3 המחירים לצרכן. מעבר ל- מפחית לבנק את הרווחיות, ומטבע הדברים צפוי שהבנק יעלה את הריבית בצורה משמעותית למי שיבקש לקחת מהמשכנתא במסלול הפריים. 2/3 העלייה יכולה להיות במסלול הפריים עצמו או במסלולים שלצידו". לדברי שני המומחים, בבחינת כדאיות הגדלת מרכיב הפריים במשכנתא, ולצד האטרקטיביות הטמונה במסלול הפ ו ריים, יש לקחת בחשבון גם את התנו ו דתיות במסלול ואת הסיכונים הכרוכים במסלול בטווח הארוך. "רבים טועים בתכנון המשכנתא שלהם, ובוחנים את המשכנתא כולה רק בעיניים של ההח ו זר החודשי ההתחלתי. התשובה הרווחת שאנחנו מקבלים מלקוחותינו לשאלה לגבי ההחזר החודשי הרצוי מבחינתם היא 'כמה שפחות'. רק לאחר הסברים מפורטים, מבינים כי בעצם 'כמה שפ ו

עפר סורסקי ונועם אייזנברגר

חות' עלול להיות בסופו של דבר 'כמה שיותר': המסלולים הזולים יותר מבחי ו נת ההחזר החודשי ההתחלתי הם הרבה פעמים המסוכנים יותר בטווח הארוך, בשל החשיפה לריביות משתנות בט ו ווח הארוך. נזכיר שגם הפריים משתייך לקבוצת סיכון זו. נכון שכבר כמה שנים אנחנו נהנים מסביבת ריבית מאוד נמו ו כה, אולם בתכנון משכנתא לטווח ארוך צריך להכיר גם תקופות בהן ריבית הפ ו ריים היתה גבוהה יותר". מרכיב פריים גבוה שנים, ריבית הפריים 10 "לפני כ- , והיו תקופות שהגיעה גם 4.5% היתה ויותר. כשאנחנו באים לבחון 10% ל- את בקשת המשכנתא, ישלקחת בחשבון גם את יכולת המשפחה לספוג זעזועים הנובעים משינויי ריבית בעתיד. לא כל משפחה יכולה לספוג עלייה חדשה של מאות שקלים בהחזר החודשי כתוצאה מעליות ריבית עתידיות, ולכן לא מו ו מלץ לכל אחד להגדיל יתר על המידה חשיפה זו. גם הבנקים בוחנים בצורה דומה את הבקשות השונות, וייתכן כי על אף הוראת בנק ישראל, הם יגבילו לווים שונים במרכיב הפריים. לא רק זאת, אלא שמכיוון שריביות המשכנתא נגזרות גם מסיכון הבנק, ייתכן מצב בו ככל שנגדיל את מרכיב הפריים, הבנק יראה את ההלוואה כמסוכנת יותר, וידרוש ריביות גבוהות בהתאם״. שני המומחים הוסיפו כי אין ספק

שההוראה החדשה שפכה עוד שמן למ ו דורה הבוערת של עולם המשכנתאות, ויצרה בלבול רב. "אם עד כה המלצ ו נו בעיניים עצומות לנצל את מרכיב הפריים המקסימלי, הרי שעכשיו יש לבחון בזכוכית מגדלת את היכולת הנוכחית והעתידית לעמוד בשינויים עתידיים בריבית, ובהתאם לכך ול ו ריביות שיתקבלו יש להחליט בצורה מאוזנת על מרכיב הפריים הסופי". ומה בכל זאת ההמלצה למי שאינו יודע מה סכום הפריים המומלץ עבו ־ רו? ״מכיוון שעדיין לא ידועה ההשפ ו עה הסופית של המהלך, ייתכן מצב שבנקים שונים יתמחרו בצורה שונה משכנתאות עם מרכיב פריים גבוה. ההמלצה שלנו היא לתכנן תחילה את 1/3 המשכנתא המיטבית בתרחיש של פריים. בתכנון זה יש לקחת בחשבון את הנתונים הכלכליים הנוכחיים והמשתנים, הכנסות בהווה והעתיד, הלוואות, קרנות השתלמות, הוצאות משתנות על ילדים קטנים, עזרה מהמשפחה וכו׳. לאחר בדיקת מספר חלופות והתאמת התמהיל הסופי, יש 3-4 לנהל מו״מ בלתי מתפשר מול בנקים לפחות, ורק בגמר המו״מ, כשיש בידינו הצעה מבנק מוביל, ולאחר ששאר הבנקים הרימו ידיים וויתרו על הבקשה, יש לבחון תמהיל פריים, לקבל הצעות מכל 2/3 המשקף הבנקים ולהשוות להצעה המקורית ולקבל החלטה״.

"רק לאחר הסברים מפורטים בנושא הריבית מבינים הלקוחות כי בעצם 'כמה שפחות' עלול להיות בסופו של דבר 'כמה שיותר'" "אם עד כה המלצנו בעיניים עצומות לנצל את מרכיב הפריים המקסימלי, עכשיו יש לבחון בזכוכית מגדלת את היכולת לעמוד בשינויים עתידיים בריבית"

34

29.1.2021 ˆ ידיעות המפרץ