פתח תקווה 07/01/22

m y n e t p e t a h t i k v a . c o . i l 0 3 - 9 3 0 9 9 4 0

0 3 - 9 3 0 9 9 4 0

שירותים משפטיים

שווי בעסקתקומבינציה

אודות כותב המאמר : המאמר נכתב על ידי שחר צברי עורך דין, רואה חשבון, ויועץ מס מוסמך. בתפקידו הקודם שימש כמפקח בכיר ברשות המיסים. משרד צברי ושות' עורכי דין מתמחים במיסים, מיסוי מקרקעין, מנהל מקרקעי ישראל, תכנון ובנייה. 03-9346097 . פקס 03-9316524 . פתח תקווה טל 3 (בית צבי) קומה 39 הרצל בכל שאלה בקשר עם המאמר ו/או כל נושא אחר ניתן לפנות לכותב המאמר בדוא"ל. shahar@tsabari-law.com : מייל המחוקק מעניק למנהל את הסמכות לא לקבל את הצהרת הצדדים בעסקה ולקבוע שומה ע"פ מיטב השפיטה. יחד עם זאת, אין לקבל את קביעת המנהל בבחינת "כזה ראה וקדש". כאשר השווי שנקבע שונה משווי שוק ויש לכך הסברים (נדרש לבנות חניון תת קרקעי, שנאי חברת חשמל, כביש סואן, וכו.), יש להוכיח את הפער ולקבוע שווי עסקה בהתאם. האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. רועי, בעלים של מגרש פונה לקבלן/יזם לבצע עסקה במקרקעין. אחת מעסקאות המקרקעין הנפוצות ביותר הינה עסקת קומבינציה. רועי נתקל במושגים רבים ונדרש לקבל החלטה האם מעוניין בעסקת ברוטו בה הוא משלם את המיסים בעסקה או בעסקת נטו בה הקבלן משלם אף את המיסים החלים על המוכר. עסקת קומבינציה זו הינה מעין עסקת סחר חליפין, בה בעל קרקע מוותר על חלק מן הקרקע בתמורה לקבלת שרותי בנייה על חלק הקרקע הנותר בידו. עסקה מסוג קומבינציה טומנת בחובה מרכיבי מיסוי. ידוע, כי אחד המרכיבים המהותיים בעסקת מקרקעין הינו – מס השבח. מס השבח הינו הרווח אשר נצבר לבעל הקרקע מעת רכישת הקרקע (לעיתים במחיר אפסי) ועד למכירת הקרקע. המשמעות מבחינת דיני המס של עסקה זו היא בכך שבעל המקרקעין אינו מוכר את כל זכויותיו במקרקעין אלא מותיר בידו חלק מן המקרקעין ומקבל שרותי בנייה על החלק הנותר בידו בתמורה לחלק הנמכר. כלומר, ישולם מס שבח רק על חלק המקרקעין הנמכר ולא על כל המקרקעין. בנוסף, ניתן לבקש פטור על חלק ממרכיבי התמורה בעסקה. בשנים האחרונות, רשות המיסים ביצעה תיקון ונתנה ביטוי גם במרכיב הפטור בעסקת קומבינציה. לא עוד התלבטות בין מכר חלקי ומכר מלא. שווי הפטור יקבע בהתאם לאחוז הנקבע בעסקת הקומבינציה. חישוב מס השבח בעסקת מקרקעין נקבע ומחושב בהתאם ליום הרכישה ובהתאם לשווי רכישה. שווי הרכישה בעסקת מכר "רגילה" הינו התמורה הנקובה בהסכם המכר. בעסקת קומבינציה יש לאמוד ולהעריך את השווי בהתאם לאופי העסקה. חישוב והערכת שווי זה, מהווה את מרכיב המחלוקת העיקרי מול רשויות המס, במרבית עסקאות הקומבינציה. שווי בהתאם לחוק מגדיר "שווי של זכות פלונית" - הסכום שיש לצפות לו 1 לחוק מיסוי מקרקעין קובע שווי מכירה "כשהיא נקיה מכל חוב". סעיף 17 סעיף ) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות 1(- ממכירת אותה זכות על-ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום-לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין - התמורה ) שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת - השווי כפי שנקבע בחוק זה; 2( ; כאמור בעסקת קומבינציה, הצדדים מפרטים בהסכם את התמורה, אך שווי העסקה הינו אומדן בהתאם לשווי שירותי הבניה או שווי המקרקעין שנמכרו. כיצד נקבע השווי כאמור לעיל, עסקת קומבינציה הינה עסקת חליפין בה כנגד מכר חלק הקרקע התמורה הינה שירותי בניה. לעיתים בוחר המפקח לאמוד את שווי חלק הקרקע הנמכר ולעיתים בוחר לאמוד את שווי שירותי הבניה. לאחרונה, החלו המפקחים לאמוד את שירותי הבניה בהתאם למחירון דקל ובתוספת עלויות נלוות ורווח יזמי. חשוב להדגיש, כי אכן מחירי הנדלן בעלייה ובהתאם ערכי הקרקע עולים. יחד עם זאת, יש לבחון סבירות של השומה ולהבין את נימוקי השומה. המפקח חייב לנמק ולפרט כיצד הגיע לשומה. חשוב להבין כי אינה דומה עסקת קומבינציה לעסקת מזומן. לעיתים, שווי העסקה בקומבינציה, מתבסס על "צעידה ארוכה בדרך משותפת" ומשכך ניתן לטעון כי השווי נמוך בשל דרך ארוכה ובלתי ידועה. השגה ימים מקבלת השומה. ההשגה אמורה להיות מנומקת וכוללת חישובים 30 לחוק מיסוי מקרקעין ניתן להגיש השגה תוך 87 בהתאם לסעיף והסברים. לסיכום

מרכז מומחים לרפואת שיניים בהנהלת ד"ר ראבי מרכז מומחים לרפו י יי נ ת " ר י

מרכז מומחים לרפואת שיניים בהנהלת ד"ר ראבי

המרכז להשתלות השתלת שיניים ביום אחד! הרמת סינוס השתלת עצם השתלת שיניים ביום אחד! • השתלת עצם • הרמת סינוס • השתלות בהרדמה מלאה • ו מ כ י יי יו אחד! ש ת י ו

המרכז להשתלות השתלת שיניים ב ום אחד! השתלת עצם הרמת סינו

טיפולים אסתטיים ציפוי חרסינה יישור שיניים שקוף יי י ו י ינ צי וי יי ו יניי ו

טיפולים אסתטיים ציפוי חרס נה יישור שיניים שקוף

שיקום פה מלא כתרי חרסינה וזרקוניה בחריטה דיגיטלית י ום ינ וז וני רי י יגי י

שיקום פה מלא כתרי חרס נה וזרקוניה בחריטה ד גיטלית

צילום פנורמי וייעוץ חינם! 09:20:00 וגם בשבת שעות פעילות: ימים א'-ה' 054-2226027 | 03-7322260 | 4 מגדל עופר, מוטה גור סניף פתח תקוה: 03-9379091 | סניף כפר קאסם: ראבי דנט מרפאת הסדר עם: צילום פנורמי וייעוץ חינם! 09:20:00 וגם ב ב עות פעילו : י י א'-ה' 054-2226027 | 03-7322260 | 4 גדל עופר, מוטה גור ניף תח קוה: 03-9379091 | : ראבי דנ ניף כפר קא מרפאת הסדר עם: הטבה מיוחדת לכל חברי קופות החולים

צילום פנורמי ייעוץ חינם! 09:20:00 וגם בשבת שעות פעילו : ימ ם א'-ה' 054- 22602 | 03-7322260 | 4 מגדל עופר, מוטה גור סניף פתח תקוה: 03-9379091 | סניף כפר קאסם: ראבי דנט מרפאת הסדר עם:

חדש בפתח תקוה לאזרחים ותיקים

7.1.2022 ˆ ידיעות פתח תקוה, בקעת אונו 36