פתח תקווה 27.05.22

m y n e t p e t a h t i k v a . c o . i l 0 3 - 9 3 0 9 9 4 0

0 3 - 9 3 0 9 9 4 0

שירותים משפטיים

תחזוקת הבית ותיקונים כלליים במחיר לכל כיס נוב"ה הנדימן

בס"ד

קומבינציהתמורות

אודות כותב המאמר : המאמר נכתב על ידי שחר צברי עורך דין, רואה חשבון, ויועץ מס מוסמך. בתפקידו הקודם שימש כמפקח בכיר ברשות המיסים. משרד צברי ושות' עורכי דין מתמחים במיסים, מיסוי מקרקעין, מנהל מקרקעי ישראל, תכנון ובנייה. 03-9346097 . פקס 03-9316524 . פתח תקווה טל 3 (בית צבי) קומה 39 הרצל בכל שאלה בקשר עם המאמר ו/או כל נושא אחר ניתן לפנות לכותב המאמר בדוא"ל. shahar@tsabari-law.com : מייל המחוקק מעניק למנהל את הסמכות לא לקבל את הצהרת הצדדים בעסקה ולקבוע שומה ע"פ מיטב השפיטה. יחד עם זאת, אין לקבל את קביעת המנהל בבחינת "כזה ראה וקדש". כאשר השווי שנקבע שונה משווי שוק ויש לכך הסברים (נדרש לבנות חניון תת קרקעי, שנאי חברת חשמל, כביש סואן, וכו.), יש להוכיח את הפער ולקבוע שווי עסקה בהתאם. האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. בעלים של מגרש פונה לקבלן/יזם לבצע עסקה במקרקעין. אחת מעסקאות המקרקעין הנפוצות ביותר הינה עסקת קומבינציה. עסקת קומבינציה זו הינה מעין עסקת סחר חליפין, בה בעל קרקע מוותר על חלק מן הקרקע בתמורה לקבלת שרותי בנייה על חלק הקרקע הנותר בידו. בעולם העסקי קיימת סוג נוסף של עסקת קומבינציה, בה נקבע % חלקו של כל אחד מהצדדים בתמורות אשר יתקבלו בפרויקט. במקרה זה, הבעלים מוכר ליזם את מלוא הקרקע ושווי התמורה אינו ידוע במועד העסקה אלא יתברר בהתאם למכירות בפועל של הדירות בפרויקט. חישוב מס השבח בעסקת מקרקעין נקבע ומחושב בהתאם ליום הרכישה ובהתאם לשווי רכישה. שווי הרכישה בעסקת מכר "רגילה" הינו התמורה הנקובה בהסכם המכר. בעסקת קומבינציה יש לאמוד ולהעריך את השווי בהתאם לאופי העסקה. חישוב והערכת שווי זה, מהווה את מרכיב המחלוקת העיקרי מול רשויות המס, במרבית עסקאות הקומבינציה. שווי בהתאם לחוק מגדיר "שווי של זכות פלונית" - הסכום שיש לצפות לו ממכירת 1 לחוק מיסוי מקרקעין קובע שווי מכירה "כשהיא נקיה מכל חוב". סעיף 17 סעיף ) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד 1(- אותה זכות על-ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות ) שלגביהן 2( ; זכות באיגוד נקבעה בתום-לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין - התמורה כאמור נקבע בחוק זה אחרת - השווי כפי שנקבע בחוק זה; בעסקת קומבינציה, הצדדים מפרטים בהסכם את התמורה, אך שווי העסקה הינו אומדן בהתאם לשווי שירותי הבניה או שווי המקרקעין שנמכרו. 2272-08-20 ו"ע מדובר בעסקת תמורות הכוללת את אחוז התמורות להן זכאי המוכר וחלקו בהוצאות המיוחדות של הפרויקט (כגון: פינוי פולשים). רשות המיסים והצדדים הגיעו להבנה לעניין שווי העסקה במועד זה. אלא מה ? נותרה השאלה האם יש לבצע הפחתת "היוון תקבולים" מעצם העובדה שהתקבולים ישולמו לאחר כעשור ? נראה כי ניתן לבחון את השווי בשני אופנים. להעריך את שווי הקרקע נכון למועד העסקה או לחליפין לאמוד את שווי התמורות הצפויות בעתיד. שנים וכידוע אין מי ידע לצפות את השווי העתידי הצפוי 10 לעניין קביעת השווי העתידי, במקרה דנן מדובר בתקופת זמן ארוכה מאוד של מעל ל בתקופת זמן כה ארוכה. במקרה זה, נקבע שווי הקרקע למועד העסקה. השאלה, האם יש צורך להפחית משווי זה את העלויות הצפויות והאם יש להפחית היוון תקבולים בשל העובדה שהתקבולים יתקבלו בעתיד ? בית המשפט מבהיר כי השיטה המדויקת הינה אומדן תמורות צפויות ובמקביל הפחתת היוון תקבולים. אילו עלויות יש להפחית משווי הקרקע ? עלות פיתוח – שווי קרקע נגזר מקרקע לאחר פיתוח ומשכך יש להפחית עלות פיתוח. היטל השבחה – מכיוון שהיטל השבחה חל על המוכר, אין להפחית צפי עלות זו. עלות פינוי – יש להפחית את מלוא שווי הפינוי, שהרי שווי קרקע נגזר משווי קרקע זמין ולא קרקע עליה קיימים פולשים אשר נדרש לשלם עבור פינוי הפולשים. היוון התמורות – אין לבצע הפחתה בגין היוון, כפי שלא הובא בחשבון צפי לעליית מחירים. בית המשפט מסכם וקובע כי ככלל, במקרה שבו ניתן לקבוע את שווי העסקה לפי שיטת התמורות, יש ללכת רק לפי שיטה זו, קרי חישוב צפי התמורות. הסיבה היחידה שנבחרה שיטת שווי השוק במקרה דנן, היא מכיוון שלא ניתן להגיע לשווי התמורות הצפויות, אף לפי טענות הצדדים. בקשר לטענה כי קביעה לפי שיטת שווי השוק מתעלמת מהרווח היזמי שהמוכרת ביקשה לקבל ומהיות הצדדים "שותפים" – אם ההנחה היא שהמוכרת נכנסה לעניין כהשקעה תוך העדפה להמתין לתמורה שתתקבל בפועל, הרי שאין גם מקום לבצע הפחתות מהתמורה בגין עיכובים וסיכונים. לפי אותה הנחה, המוכרת משתתפת בסיכון כפי שהיא משתתפת בסיכוי. לסיכום

במחירים הוגנים

התקנת רשתות ליונים צביעת בתים * התקנת גופי תאורה * החלפת מסנני מים * הרכבת מדפים LCD * התקנת זרועות * תליית מראות * הרכבת ברזים ועוד... מקצועיות ואמינות 055-2493300

לא בשבת

)1987 (משנת

ך

נ א

ו י

ח

ח

נ

ה

נ ו

ת

ח

א

י ז

ם

ר

כ

ל

מרכז לרפואת שיניים מתקדמת

מרכז מומחים לרפואת שיניים בהנהלת ד"ר ראבי מרכז מומחים ל ו י יי י ב נ ת ד

מרכז מומחים לרפואת שיניים בהנהלת ד"ר ראבי

תעודת אחריות שנים 5- ל

התחייבות למחיר הנמוך ביותר בארץ

המרכז להשתלות השתלת שיניים ביום אחד! הרמת סינוס השתלת עצם השתלת שיניי ביו חד! • השתלת עצם • הרמת סינוס • השתלות בהרדמה מלאה • ו מ ל יניים ביום אחד! ת י ו

המרכז להשתלות השתלת שיניים ב ו אחד! הרמת סינו השתלת עצם

נמאס לכם מתותבות? יש פתרון! נמאס לכם משיניים ניידות? יש פתרון! אצלנו תקבלו רפואת שיניים איכותית עם אחריות לכל טיפול לשביעת רצונו של הלקוח. אצלנו מעבר לטיפול יש חשיבות עליונה לשירות, לחיוך, ולתחושה הביתית.

טיפולים אסתטיים ציפוי חרסינה יישור שיניים שקוף יי י ו י ינ צי וי יי ו יניי ו

טיפולים אסתטיים ציפוי חרס נה יישור שיניים שקוף

שיקום פה מלא כתרי חרסינה וזרקוניה בחריטה דיגיטלית י ום ינ וז וני י י י י י

שיקום פה מלא כתרי חרס נה וזרקוניה בחריטה ד גיטלית

צילום פנורמי וייעוץ חינם! 09:20:00 וגם בשבת שעות פעילות: ימים א'-ה' 054-2226027 | 03-7322260 | 4 מגדל עופר, מוטה גור סניף פתח תקוה: 03-9379091 | סניף כפר קאסם: ראבי דנט מרפאת הסדר עם: י ו ו י ויי ו י ! 09:20:00 וגם עות עילו : י י א'-ה' 054-2226027 | 03-7322260 | 4 גדל עופר, ו ה גור ני תח קוה: 03-9379091 | : ר בי דנ ני כ ר ה דר ע : ר הטבה מיוחדת לכל חברי קופות החולים

צילום פנורמי ייעוץ חינם! 09:20:00 וגם בשבת שעות פעילו : ימ ם א'-ה' 054-2226027 | 03-7322260 | 4 מגדל עופר, מוטה גור סניף פתח תקוה: 03-9379091 | סניף כפר קאסם: ראבי דנט מרפאת הסדר עם:

27.5.2022 ˆ ידיעות פתח תקוה, בקעת אונו 36