פתח תקווה אונו 25.5.23

m y n e t p e t a h t i k v a . c o . i l 0 3 - 9 3 0 9 9 4 0

0 3 - 9 3 0 9 9 4 0

שירותים משפטיים

ביתעם זכויות בניה

בס"ד תחזוקת הבית ותיקונים כלליים במחיר לכל כיס נוב"ה הנדימן אודות כותב המאמר: המאמר נכתב על ידי שחר צברי עורך דין, רואה חשבון, ויועץ מס מוסמך. בתפקידו הקודם שימש כמפקח בכיר ברשות המיסים. משרד צברי ושות' עורכי דין מתמחים במיסים, מיסוי מקרקעין, מנהל מקרקעי ישראל, תכנון ובנייה. 03-9346097 . פקס 03-9316524 . פתח תקווה טל 3 (בית צבי) קומה 39 הרצל בכל שאלה בקשר עם המאמר ו/או כל נושא אחר ניתן לפנות לכותב המאמר בדוא"ל. shahar@tsabari-law.com : מייל במכר בית הכולל זכויות בניה נוספות, המחוקק מעניק נוסחה מאוד ברורה לחישוב גובה הפטור שיוענק בגין זכויות הבניה. מרבית המחלוקות במקרים אלו סובבים אודות קביעת השווי של דירת המגורים מסך התמורה ששולמה. ישנה הבחנה אף בין שווי דירת המגורים עצמה לעומת הפטור הנוסף וזאת לעניין ייחוס ההוצאות. לעיתים, על אף שקיימות זכויות בניה לא מנוצלות, ניתן להוכיח כי התמורה שולמה במלואה בגין הבית ואין התמורה מושפעת מזכויות בניה נוספות. האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. פרק חמישי בחוק מיסוי מקרקעין אוגד בתוכו מבחר סעיפי פטור במכר דירת מגורים. המחוקק מבחין בין דירת מגורים ובין זכות אחרת במקרקעין. קיימות דירות מגורים המשלבות זכות נוספת, זכויות בניה. מחד, דירת המגורים מזכה בפטור ומאידך זכויות הבניה הינן זכות החייבת במס ואין בגינה פטור. המחוקק קבע סעיף מיוחד אשר קובע את גובה הפטור במקרים של שילוב הזכויות. טרם בדיקת הוראות הסעיף חשוב לאבחן את הנכס. מהו שווי חלק הבית הבנוי ? האם קיימים זכויות בניה לא מנוצלות ומה שיעורן ? האם התמורה מושפעת מזכויות בניה ? ז 49 סעיף ) במכירת דירת מגורים מזכה, שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מאפשרויות קיימות או צפויות לבניית שטח גדול יותר 1( , לפטור, בכפוף, 73 מהשטח הכולל הנמכר (להלן – זכויות לבנייה נוספת), יהא המוכר זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד ההצהרה לפי סעיף ב, בשל סכום שווי המכירה, עד לסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות 49- א ו 49 להוראות סעיפים לבניה הנוספת כאמור (להלן – סכום שווי הדירה); שקלים חדשים יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה הנוספת כאמור, 2,354,900- ) נמוך מ 1( ) היה סכום שווי הדירה כאמור בפסקה 2( שקלים חדשים לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך; 2,354,900 בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין ) ואשר 1997 באפריל 1( ) בשל מכירת דירה כאמור, שבנייתה הסתיימה לפני יום כ"ג באדר ב' תשנ"ז 2(- ) ו 1( ) סכום הפטור הכולל לפי פסקאות 3( שקלים חדשים; 553,900- יום רכישתה על ידי המוכר קדם למועד האמור, לא יפחת מ ), כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין 3( ) עד 1( ) יראו את יתרת סכום שווי המכירה לאחר הפחתת הסכומים הפטורים ממס לפי פסקאות 4( אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות כולה, כיחס חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו למלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות; פז 35231-10-19 ו"ע בית המשפט מטיל על המנהל את החובה להוכיח שקיימות זכויות בניה לא מנוצלות על המקרקעין. לאחר מכן, נטל הראיה עובר למוכר להוכיח לעניין השפעת זכויות הבניה על התמורה. חשוב לציין כי מדובר בהשפעה אובייקטיבית (ולא סובייקטיבית) ואין עניין לצדדי העסקה. היה ואכן הוכח שהתמורה מושפעת מזכויות בניה, יש לבודד את שווי הבית ולמצוא את חלק התמורה המושפע מזכויות בניה. שווי הבית יחושב באמצעות בגין תוספת חצר. ככל ומדובר בחצר יותר אפקטיבית (באזור 25-30% אומדן השווי הבנוי ושווי חצר. כידוע, הוראת הביצוע מנחה כי יש להוסיף . לחליפין, ניתן לאמוד את השווי הבנוי בנפרד ואת שווי החצר בנפרד. בהתאם לקווים המנחים, שווי החצר 30% של בתים פרטיים) התוספת תהא משווי מ"ר מבונה בהתאם לשטח אקוויוולנטי. 25-65% יחושב לפי מקדם שווי של גליקמן 5788-21 ע"א בית המשפט דחה את הערר ואימץ את החלטת ועדת הערר. החלטת ועדת הערר הינה כי בעסקה בה המכר כולל זכויות בניה, הרי שלא ניתן להתעלם מזכויות אלו ולקבוע כי התמורה כולה מושפעת אך ורק משווי הדירה. המבחן להשפעתן של זכויות לבנייה נוספת הינו אובייקטיבי. כלל זה נלמד מההסדר הקבוע בחוק, אשר מגדיר את שווי העסקה לפי שומה אובייקטיבית ולא לפי המחיר המשולם. על אף שבהשוואה למכר דירה ללא זכויות, נראה כי אין שינוי בתמורה, הרי שאף כאן לא ניתן לקבוע כי מלוא התמורה הינה בגין בית המגורים ואין כלל חלק לזכויות הנוספות. לסיכום

שרים! ד"ר ראבי וסים על מקצוענות לא מתפ

מרכז מומחים לרפואת שיניים בהנהלת ד"ר ראבי רכז מומחים לרפואת שיניים בהנהלת ד" רא וסים

מרכז מומחים לרפואת שיניים בהנהלת ד"ר ראבי

המרכז להשתלות השתלת שיניים ביום אחד! הרמת סינוס השתלת עצם

השתלת שיניים ביום אחד! • השתלת עצם • הרמת סינוס • השתלות בהרדמה מלאה • המרכז להשתלות השתלת שיניים ביום אחד! הרמת ינוס השתלת עצם

טיפולים אסתטיים ציפוי חרסינה יישור שיניים שקוף

שיקום פה מלא כתרי חרסינה וזרקוניה בחריטה דיגיטלית

טיפולים אסתטיים ציפוי חרסינה יישור שיניים שקוף

שיקום פה מלא כתרי חרסינה וזרקוניה בחריטה דיגיטלית

09:20:00 054-2226027 | 03-7322260 | 4 03-9379091 | צילום פנורמי וייעוץ חינם! 09:20:00 וגם בשבת שעות פעילות: ימים א'-ה' 054-2226027 | 03-7322260 | 4 מגדל עופר, מוטה גור סניף פתח תקוה: 03-9379091 | סניף כפר קאסם: ראבי דנט מרפאת הסדר עם: הטבה מיוחדת לכל חברי קופות החולים אפשרות לתשלום בהוראת קבע

צילום פנורמי וייעוץ חינם! 09:20:00 וגם בשבת שעות פעילות: ימים א'-ה' 054-2226027 | 03-7322260 | 4 מגדל עופר, מוטה גור סניף פתח תקוה: 03-9379091 | סניף כפר קאסם: ראבי דנט מרפאת הסדר עם:

במחירים הוגנים

התקנת רשתות ליונים צביעת בתים * התקנת גופי תאורה * החלפת מסנני מים * הרכבת מדפים LCD * התקנת זרועות * תליית מראות * הרכבת ברזים ועוד... מקצועיות ואמינות 055-2493300

לא בשבת

25.5.2023 ˆ ידיעות פתח תקוה, בקעת אונו 36