אשדוד 10.2.23

שירותים משפטיים

0 8 - 6 2 3 2 8 8 4

כללי זהב שכדאי לכל מוכר נכס 11 מקרקעין להכיר

052-8658882 ,08-8651590 לייעוץ ראשוני חייגו: www.bitanlaw.co.il דיני משפחה וירושה מגשר מוסמך לענייני משפחה יורםביתן משרד עורכי דין

גירושין והתרתנישואין צוואות, ירושות, עיזבונות סכסוכי נחלות ומשקיםחקלאיים מזונותאישה וקטינים משמורת והסדרי ראייה צו הורותלזוגותחדמיניים חלוקתרכוש ופירוקשיתוף ידועיםבציבור אבהות ממון, גירושין, הסכמי: חייםמשותפים ושלוםבית התמחותבחוקהחדשלחלוקת חיסכון פנסיוני בין בני זוגשנפרדו

אז נפלה ההחלטה למכור את הנכס שבבעלותכם, ונשאלת השאלה, מה תהיה הדרך הנכונה ביותר למכור את הנכס? האם למכור עכשיו או להמתין? כמה מס אני אשלם? ואם צפוי לי רווח, כמה הוא יהיה? בעסקת מקרקעין, עבור המוכרים, כמו גם הקונים, תמיד יצוצו שאלות רבות אשר עלולות לצוץ בכל שלב בהליך המכירה, אם במהלך גיבוש ההחלטה למכור, במהלך המשא ומתן שנעשה עם הקונים, או אפילו במעמד החתימה על ההסכם (בשלב זה רצוי שלא יהיו כבר שאלות!). כמוכר הנכס, יש לך ניסיון כאחד/אחת שרכש/ה אותו, מהכובע של הקונה (מן הסתם), אך אל לך להתבלבל. בכל הנוגע למכירת נכס ו\או מקרקעין, רצוי להתעניין ולקבל מידע נוסף עוד במעמד המוקדם של גיבוש ההחלטה למכירת הנכס, וזאת משלוש סיבות עיקריות: א. קבלת חוות דעת על כדאיות העסקה מבחינה מיסויית- חוקי מקרקעין ומיסוי מקרקעין בפרט משתנים בתדירות גבוהה, ומשנים את פני המשחק בכל הנוגע לכדאיות המכירה של הנכס. ב. זיהוי מוקשים וקשיים פוטנציאלים מתחת לפני השטח בעת מכירת הנכס- בהליך המכירתי של הנכס קיימות סוגיות משפטיות (שחלקן יפורטו בהמשך),אותן יש לבחון בקפידה כאשר מתקיימת המחשבה להוציא נכס בבעלותכם למכירה. ג. ביצוע פעולות ובניית תוכנית עבודה להשבחת הנכס, טרם המכירה, וזאת ע"י ביצוע מס' פעולות לא מורכבות ויקרות (שיפורטו בהמשך). משרד עו"ד שוני ימין מתמחה בדיני מקרקעין והסכמי נדל"ן, משפט מסחרי ודיני חברות, צוואות וירושות, הליכי הוצאה לפועל ופשיטות רגל. 077-2314458 : ליצירת קשר כללי זהב עליהם יש לשים דגש כאשר ניגשים 11 ריכזנו עבורכם לבצע את המכירה. מיסוי מקרקעין וחוק המקרקעין . מס שבח - מתי ישנם מצבים בהם לא כדאי לבקש פטור? 1 מס שבח הינו מס אשר מוטל על הון שנוצר ממכירת מקרקעין בישראל. למס שבח יש מספר מסלולי פטור או דחיות מס אשר קמים בהתקיים מספר תנאים. פטור מתשלום מס שבח יכול ), דירת ירושה, 2014 להתקבל במכירת דירה יחידה (החל מסוף דירה שהתקבלה במתנה, פטור במכירת שתי דירות לצורך רכישת אחת גדולה יותר, ועוד מס' תרחישים המתוארים בחוק מיסוי מקרקעין בהם ניתנת הטבת הפטור. כיום הפטור המוכר לרוב הציבור הוא כאשר מדובר במכירת דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של המוכר והוא בעל זכויות חודשים לפחות. 18 בה, וזאת במהלך תקופה של תנאי נוסף שצריך להתקיים הוא, שהמוכר לא מכר דירה אחרת החודשים שלפני המכירה. בנוסף, יכולים להיות פטורים 18- ב והקלות נוספות, כאשר חלקם נכנסו לתוקף באופן מלא רק .2018 בשנת חשוב ביותר לבחון את המסלולים השונים, זאת מהסיבה כי לעיתים תיווכחו כי ישנם מצבים מיסויים בהם לא כדאי לכם לבקש את הפטור, לדוגמא, כאשר הפטור מוענק באופן חד פעמי בחייו של אדם, וגובה המס בנכס הינו נמוך משמעותית, ייתכן שישתלם להמתין ולעשות שימוש בפטור במועד אחר, כאשר שיעור המס יהיה גבוה משמעותית ויחסכו מאות אלפי שקלים. . היטל השבחה 2 היטל השבחה הוא תשלום המשולם לרשות המקומית או לוועדה המקומית לתכנון ובניה, בגין תכנית בניין עיר (תב"ע) שנכנסה לתוקף בתקופת הזמן בו הנכס היה בבעלות המוכר (מדובר בדרך כלל על זכויות לתוספת בניה או הקלות בניה).המועד לתשלום ההיטל הוא ביום מכירת הזכויות בנכס. פעמים רבות היטל השבחה לא נלקח בחשבון במהלך המשא ומתן לביצוע מכירה, ורק בשלבים מאוחרים ישנה "הפתעה" מיסויית לא נעימה. ועל כן יש לבחון סוגיה זו בקפידה. . תשלום עבור כבישים, מדרכות ומערכות ביוב 3 היטל פיתוח הוא מס שבעל הנכס נדרש לשלם לרשות המקומית ונועד לממן תשתיות מקומיות כמו כבישים, מדרכות, מערכות ביוב וכדומה. להשלמת העסקה ומניעת הפתעות בעתיד יש לבדוק האם קיים היטל כזה במחלקת ההנדסה או בוועדה המקומית לתכנון ובניה טרם ביצוע המכירה. . קביעת תג המחיר של הנכס 4 מומלץ לערוך "סקר שוק" בטרם קובעים את מחיר המכירה, ולבחון בכמה נמכרה דירה אחרת באותו בניין ואם אין כזו, כדאי לבדוק האם נמכר באזור, נכס בעל מאפיינים דומים ובאיזה מחיר. במקביל אפשר לבדוק מודעות מכירה שפורסמו בשנה האחרונה באינטרנט ואפילו לגשת למספר משרדי תיווך כדי לקבל סדר גודל של מחיר. רק לאחר שקלול הנתונים אתם יכולים לקבוע מהו המחיר הראלי אותו אתם מבקשים עבור הנכס ולהחליט ביניכם לבין עצמכם מהו הגבול התחתון מבחינתכם למחיר המכירה.

יחד עם זאת, ישנן פעולות מקדימות לביצוע ובדיקה בעסקה הספציפית שלכם, אשר יכולים להשפיע על קביעת תג המחיר. את הבדיקות והפעולות יש לעשות ביעילות תוך קבלת התייעצות מאנשי מקצוע מומחים ובכך להימנע מהוצאות ובעיות עוד בתחילת הדרך. . רישום זכויות תקין נקי מכל עיקול או שעבוד 5 מומלץ להנפיק נסח טאבו או אישור זכויות, כאשר הרישום הוא ברשות מנהל מקרקעי ישראל או בחברות המשכנות, כדי לוודא כי רישום הזכויות שלכם בנכס תקין ושהנכס נקי מכל עיקול או שעבוד. מלבד זאת כדאי לבדוק בקפדנות שלא נפלה טעות ברישום פרטיכם האישיים כמו: שמכם או מספר הזהות שלכם. . בדיקת הנכס מול הרשות המקומית– 6 אם יש בנכס חריגות בניה או תוספות שבצעתם במהלך השנים (דוגמת פרגולה או סגירת מרפסת), יש צורך להסדיר את הליך הרישוי מול מחלקת תכנון ובניה ברשות המקומית או לסירוגין להגיע לדין ודברים עם הקונה, וזאת עוד לפני החתימה על הסכם המכר. . אל תתפתו לחתום על זכרון דברים בטרם עת 7 המלצה חשובה נוספת היא: אל תתפתו לחתום על זכרון דברים לפני שהגעתם לגמירות דעת בכל הנוגע לתנאי המכירה. חשוב לדעת, זיכרון דברים הוא חוזה לכל דבר ועניין ולכן כובל אתכם לתנאים עליהם חתמתם במסגרתו. זכרון דברים הוא לא חוזה מכר מלא וככזה הוא אינו מחיל את כל תנאי העסקה וההגנות הנדרשות לקיומה. לכן, תרצו לערוך זכרון דברים בטרם חתימה על ההסכם הסופי, חשוב להגיע לגמירות דעת, ולערוך את הסכם הדברים בנוכחות עו"ד הבקיא בדיני המקרקעין שישמור על זכויותיכם במעמד החתימה. . לוודא את יתרת סילוק המשכנתא של הנכס הנמכר 8 כדאי לבדוק מראש מה יתרת המשכנתא שנותרה לתשלום עבור הנכס, ולוודא כי אינה גבוהה יותר ממחיר המכירה המבוקש. יתרה מזו, יש צורך לערוך בדיקה מקיפה ולוודא מעבר ליתרת הסילוק, האם ישנן נקודות יציאה, האם אתם עלולים לשאת בקנסות בגין פירעון מוקדם ועוד. רק לאחר בחינת כל המידע כדאי להחליט האם לפרוע את המשכנתא, או לגרור אותה לנכס הבא. ייתכן כי בסיום הבדיקה יתברר כי לא כדאי (כלכלית) לגרור כרגע את יתרת המשכנתא של הנכס ונכון יותר יהיה למחזר אותה. . זכות קדימה לבן זוג 9 אם הנכס הנמכר משמש כדירת מגורים של בני זוג, יש צורך לחתום על "מסמך ויתור זכויות" בשל זכות קדימה שקיימת לכל אחד מבני הזוג בנכס, על פי חוק. המשמעות היא שבן זוג אינו רשאי להעביר את חלקו בנכס לאדם אחר, אלא אם הציע אותו קודם לכן לבן זוגו, בעל זכות הקדימה במקרקעין או לסירוגין קיבל את אישורו לביצוע המכירה. . ומה לגבי הריהוט והציוד שבנכס? 10 בטרם הצגת הנכס לרוכשים פוטנציאלים, חשוב להחליט מה נשאר בנכס ומה אתם עתידים לקחת אתכם לאחר המכירה. כאשר מדובר בציוד כמו: מזגנים, ארונות קיר נברשות וציוד נוסף, מומלץ להיות מאוד ספציפיים ומדויקים בעניין זה מול הרוכשים כדי להימנע ממחלוקות מיותרות ולקדם את הליך המשא ומתן למען ביצוע המכירה. טיפ: בביצוע המשא ומתן לצורך המכירה, מומלץ לעשות שימוש חכם בציוד שנותר בדירה ולהיעזר בו ככלי מינוף לסגירת העסקה. לעיתים קונה יתבצר בעמדתו בכל הנוגע לכמה הוא מוכן לשלם עבור נכס, אך בד בבד, היו מקרים בהם השארת ציוד אשר ייתכן כי הוא הכרחי לקונה בדירה, היא זו שתרמה משמעותית לביצוע העסקה והוצאתה לפועל. . המשכנתא של הקונה והגנה על זכויות המוכר מפניה 11 כאשר קונה הנכס מבקש ליטול הלוואת משכנתא לצורך הרכישה (מה שקורה ברוב המקרים), יידרש המוכר לחתום על כתב התחייבות לרישום משכנתא. מדובר בהתחייבות של המוכר מול הבנק של הרוכש. כדי להבטיח את זכויות המוכר- על מסמך כתב התחייבות של הקונה לרישום משכנתא להיבחן על ידי עורך דין אשר יבחן את המסמך ויערוך בו את השינויים המתבקשים על מנת להגן על המוכר. לסיכום: מכירת נכס היא עסקה מורכבת וכל החלטה שגויה שתתקבל בתהליך, עלולה לשאת תג מחיר של עשרות ולעיתים אף מאות אלפי שקלים. במהלך העסקה צצות עשרות שאלות שיוותרו ללא מענה ולכן מומלץ כבר בשלב הראשון, ומוקדם ככל האפשר לערב עורך דין מומחה בתחום, אשר יבחן את שלל ההיבטים המשפטיים ומגוון מסלולי המיסוי השונים אשר כרוכים בהליך המכירה. משרד עוה"ד ילווה אתכם משלב המשא ומתן המוקדם ועד לחתימת החוזה ורישום הזכויות. משרד עו"ד שוני ימין מתמחה בדיני מקרקעין והסכמי נדל"ן, משפט מסחרי ודיני חברות, צוואות וירושות, הליכי הוצאה לפועל ופשיטות רגל. 0772314458 : ליצירת קשר

חברת עורכי-דין אורן אמסלם

רוצה חשיפה גדולה יותר? פרסם כאן

נ זקי ג וף רשלנות רפואית  תאונות דרכים  תאונותעבודה  ביטוח לאומי  משרד הביטחון  תאונותתלמידים 

08-6232884

עורך דין ונוטריון אזרחי  (קיי טאוור) 316 C אשדוד משרד 18 שד' ירושלים 08-8677758 טל: www.oalaw.co.il למידע נוסף לייעוץ ראשוני עם עורך דין 052-2335664 חייגו:

תעבורה  תביעות כספיות, חוזים, הוצאה לפועל אזרחי:  הסכמי ממון וחלוקת רכוש, הסכמי גירושין, משפחה:  מזונות צוואות וירושות זכויות עובדים, פיצויי פיטורין, הלנת שכר עבודה:  חוזי מכר, שכירויות מקרקעין:  נזקי גוף, תאונות דרכים, ביטוח לאומי נזיקין: 

נכתב בלשון זכר מטעמי נוחות בלבד, אך מיועד לנשים וגברים כאחד. ** האמור בכתבה זו אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע ** כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים בכתבה זו הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה ספציפי יש להיעזר בבעל מקצוע המתמצא בתחום. בכל מקרה, השימוש באמור בכתבה זו אינו יוצר יחסי עו"ד לקוח בדרך כלשהי, בין משרד עו"ד שוני ימין ובין המשתמש, משרד עו"ד שוני ימין אינו אחראי בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המובא בכתבה זו, כל עוד השימוש במידע נעשה שלא באמצעות משרד עו"ד שוני ימין. כל הזכויות שמורות, אין להעתיק, להפיץ, להציג בפומבי או למסור לצד שלישי כל חלק מן ** התכנים כאמור בלא קבלת הסכמת עו"ד שוני ימין מראש ובכתב.

807 משרד 8 , קריית האקדמיה אשקלון קומה 2 ורון -יורם 052-2700986 08-6758142 פקס. 08-6758162 טל.

רוצה חשיפה גדולה יותר? פרסם כאן 08-6232884

ימין משרד עורכי דין 7950500- 114 מושב ניר ישראל - הגפן א 8 , חדר 10 אשקלון - הגדוד העברי 2 מגדל אלון 94 תל-אביב - יגאל אלון 077-5303266: משרד office@yamin-law.com

38

10.2.2023 ˆ ידיעות אשדוד, אשקלון, הדרום