י-ם בונוס 15.09.23

סוגרים

כך לפי נתוני מחלקת המחקר של לשכת המתווכים הסיבות: רמות מחירים גבוהות לצד מצוקת ‰ בבירה "אם הריביות יוסיפו לתפוח", מזהירים ‰ הון עצמי בלשכה, "כל הצדדים והשחקנים בענף ייפגעו" איתן אילן הלם: 60% צניחה במכירת דירות יד שנייה

פותחים

צילום: אלכס קולומויסקי צילום: שלומי כהן

שוק הנדל"ן

ארמ ן הנציב // יובל איתן (קבוצת 'איתן')

בארמון הנציב, כמו באזורים אחרים בעקבות עליות הריבית, יש האטה בביקושים, חיי המדף התארכו, המשקיעים כמעט שאינם נמנ צאים - הריביות בבנק מניבות יותר מתשואה סטנדרטית על דירה, אחוז במסלולים ספציפיים. עם 5־ אחוז לעומת כ 3.5-3 שנעה סביב זאת, דירות עדיין נמכרות במחירים גבוהים יחסית. עיקר השוק מאופיין במשפרי דיור, הרבה עסקאות שרשרת (גב אל גב). אם בעבר אנשים היו מוכנים לקחת את הסיכון ולקנות לפני שהם מוכרים, היום הם הרבה יותר שקולים, מחפשים ודאות ומפחנ דים לקחת סיכונים. לאחרונה אנחנו מקבלים יותר פניות ממוכרים שמבקשים למכור את דירתם בעקבות החזרי משכנתא שהתייקרו, אפילו במחיר של מעבר לשכירות לתקופת ביניים על מנת 'לחשב מסלול מחדש'. אין ספק שמרגישים ירידה חדה בביקושים לעומת אשתקד, אך המנ חסור בהיצע עדיין קיים, והדירות נמכרות סביב השווי שוק שלהן עם תיקונים קלים כלפי מטה. לי מרגיש שהקונים מתחילים להתנ רגל לסביבת הריבית החדשה, ובאותה נשימה אנחנו מקבלים יותר פניות ממוכרים שמתקשים לעמוד בהחזרים. ימים יגידו איך יגיב השוק.

צילום: יח"צ | אזרף

צילום: | אטלס יח"צ

דירות 138 - תשפ"ב מכירות חציון דירות 41 - תשפ"ג מכירות חציון

צילום: יח"צ | איתן

נ � מה "אפיל אני הייתי המםםו תונים שעלו", אומר אמיר אזרף, סגן יו"ר לשכת המתווכים בירושלים שעומד בראש מחלקת המנ חקר בלשכה. "בשיחות עם מתווכים עולה אמירה אחידה, ולפיה הטלפונים לא מצלצלים בכלל". הירידה הדרמטית בכמות העסקאות, לדבריו, מתבטאת בכך שבעוד בחצי הראשון של השנה ו � דירות יד שנייה, בתק 3,445 הקודמת נמכרו פה המקבילה בשנת תשפ"ג, המסתיימת זה עתה, - ירידה אולי 1,421־ צנח מספר העסקאות ל . 60% חסרת תקדים של "זו ירידה שלא זכורה אף לאלה שעוסקים בנדל"ן שנים רבות", טוען אזרף. "שני גורנ מים חברו להם יחד: האחד, רמות מחיר גבוהות , והעובדה 2022 מאוד שאליהן טיפס השוק בשנת שההון העצמי לו נדרשו הקונים הלך וגדל, מה שהוציא מהמשחק רוכשים רבים, במיוחד זוגות צעירים. "הגורם השני הוא עליית הריבית החדשה שחנ ווינו בשנה שחלפה. היא גרמה לפרישתם של השחקנים שנותרו - זוגות צעירים בני מזל עם הון עצמי גבוה שהבינו שהמשכנתא שיצטרכו להחזיר כל חודש תגדל בצורה משמעותית, וגם משקיעים שהעדיפו אפיקי השקעה בעלי תשואה גבוהה משמעותית ביחס לתשואה מהשכרת נכס שירכשו. "לכל זה תוסיפו אווירה פוליטית מתונ חה במיוחד, שגם היא תרמה את חלקה לחוסר הוודאות של הקונים הפוטנציאליים". מה מצב השוק כרגע? "בשכונות כמו הר חומה, שחוותה עלייה דרנ , אנו 2022 מטית ואולי הגדולה מכולם בשננת במחירים - בעוד ביולי 5% רואים ירידה של חדרים עמד על 4 מחיר ממוצע של דירת 2022 המחיר ירד 2023 מיליוני שקלים הרי שביולי 2.5 מיליוני שקלים. בשכונות אחרות כמו 2.38־ ל

ארמון הנציב וגילה אנו רואים יציבות במחירים. מיליון 2.3 חדרים בגילה עומד על 4 מחיר דירת שקל. ההאטה המשמעותית לא פסחה גם על ערי הלוויין של ירושלים, ובמעלה אדומים אומנם לא נרשמה ירידת מחירים אלא יציבות, אולם כמות , נתון כמעט זהה לזה 61% העסקאות נחתכה ב־ ד � ח 4 של האחות הגדולה ירושלים. מחיר דירת מיליון שקל, 1.98 רים במעלה אדומים עומד על וכאמור ללא שינוי. "חשוב להבין כי גם קיפאון במחירים משמעונ 4.6% תו ירידה, שכן קצב האינפלציה עומד על בקירוב", מוסיף אזרף. לאן פנינו ? "שני גורמים מרכזיים ישפיעו על מחירי הדינ רות וכמות העסקאות בשנת תשפ"ד. גורם אחד הוא סביבת הריבית, והשני הוא התנהגות הקבלנ נים במכירת דירות חדשות. "ללא שינוי בסביבת הריבית והורדתה, הרי שהמשקיעים ימשיכו להיות על הגדר, וזוגות צעירים ימשיכו לחשוש להתחייבויות גדולות של החזרים חודשיים. כך שבפועל הדבר יגרום להמשך מגמת האטה במכירות ולהגברת קצב ירידות המחירים. "סביבת הריבית משפיעה מאוד גם על קבלנים שעלויות המימון שלהם הולכות ותופחות. לאלה תוסיפו קצב נמוך של מכירות, ואלה יכולים להוביל קבלנים רבים למבצעי מכירות גדולים. מובן שמנגד יש חשש של קריסת קבלנים שלא יוכלו לעמוד בנטל עלויות המימון. מבצעי מכינ רות יגררו גם את שוק הדירות כלפי מטה. המנ סקנה - ככל שלא יהיה שינוי במגמת הריביות, נמשיך לראות האטה משמעותית במכירות, שכנ נראה תביא לבלימה ו/או לירידת מחירים. "עם זאת" מסכם אזרף, "נדל"ן זה השקעה לטנ ווח ארוך, ולכן גם אם נראה ירידת מחירים בטווח הקצר, הרי שעם הזמן זה יתקזז בעליות מחירים".

צילום: | בן עמי יח"צ

צילום: יח"צ | דנין

ארנ נה // רינת סילבסטר ('חזון נכסים')

בשנים האחרונות ארנונה בתנופה ענקית. המון פרויקטים של תמ"א , פרויקטים חדשים ('מורדות ארנונה') וביקוש של משפחות רבות 38 שנודדות מאזור בקעה והמושבות לארנונה. המגמה היא בעיקר אצל משפחות. אנחנו בהחלט רואים שיש האטה בעיסקאות. יש חשש אמיתי של הרוכשים מעליית הריבית ומההוצאות שגדלו בשנה האחרונה. התחושה הכללית היא בעיקר אצל רוכשים בעלי משפחה שהם בודקים לעומק את הנושא הפיננסי ואת העליות הגנ דולות. לאחרונה אנחנו עדים לתופעה חדשה בארנונה: רוכשים מהנ גיל השלישי שמוכרים דירות גדולות ומחפשים דירות קטנות עם נגישות מלאה, חניות צמודות ובכלל נוחות. עם כל הקושי שאנחנו רואים בשנה האחרונה, לבסוף אנשים רוכשים. אני צופה שארנונה תמשיך להיות שכונה חזקה למשפחות ולרוכשים מהגיל השלישי. היתרונות הרבים בשכונה ימשיכו להביא רוכשים רבים ושונים.

צילום: | ון דייק יח"צ

16

15.9.2023 ˆ ידיעות ירושלים