י-ם בונוס 15.09.23

צילום: יואב דודקביץ' צילום: שלומי כהן

צילום: יואב דודקביץ' צילום: יואב דודקביץ'

צילום: יח"צ | חסין

גילה // אלי חסין ('אמירים פתרונות נדל"ן') אין ספק ששנת תשפ"ג התאפיינה בהאטה חדה מאוד בכמות המתעניינים ובמספר העסקאות. זמן המדף של הדירות הולך ומתארך, ובפועל נמכרו רק דירות שחייבות להימכר בשל התי חייבויות של אותם מוכרים (לדוגמה, רכשו דירה אחרת). בשנה שחלפה אנו רואים מגמה מעניינת שנובעת מכך שבשכונה צצים יותר ויותר פרויקטים של התחדשות עירונית בשלבים כאלה ואחרים. לאחרונה אושרו מגה פרויקטים בשכונה, ובמי קומות ויותר. 20 קומות יוקמו מגדלים של 4 קום בניינים של כמו כן עבודות התשתית של הרכבת הקלה כמעט הושלמו, וזו עתידה להתחיל לנסוע כאן בשנה הבאה. שני נתונים אלה הביאו לבלימת ירידת המחירים בשכונה, במיוחד במקומות שבהם מקודמות תוכניות אלה. כמו כן אזור מורדות גילה הולך ומתאכלס, ועסקאות בו מלמי דות על ביקושים לדירות חדשות בשכונת גילה. לעתיד לבוא - אין ספק שהרכבת הקלה ותוכניות ההתחדשות עומדות לחוי לל מההפכה של ממש בביקושים. גורמים אלו יסייעו ליציבות מחירים בתקופה זו, ועם הורדת הריבית, שכיום מהווה חסם משי מעותי הן למשקיעים והן לזוגות צעירים, אלו יגרמו לעליית מחירים משמעותית ביחס לשכונות שבהן הרכבת לא תעבור.

מעלה אדומים // לירן יתח ('מרכז הנכסים')

צילום: יח"צ | יתח

20% לאחר מספר שנים של עליות מחירים חדות, עלייה של מעל בשנת תשפ"ב במעלה אדומים. בתשפ"ג התחלנו להרגיש עצירה בשוק ובמחירים שלאט לאט החלו לרדת. אומנם ירידה מינורית לעומת העליות החדות, אך השוק מתקן את עצמו כלפי מטה. הירידה ביחס לשנה שעברה. 5% מסתכמת בעד . 07 חדרים באזור 5 שינוי נקודתי ומהותי למשל רואים בדירות גן מיליון שקל והיום נמכרות 3.3 אלה נמכרו לפני שנה בסכום של מיליון. בנוסף אנו מזהים את השפעת הריביות הגבוהות על 3.1 סביב השוק. אין הרבה זוגות צעירים שיצאו מהמשחק לגמרי, וגם משפרי הדירות חושבים פעמיים ולא קופצים על משכנתאות גבוהות. אז כמו שלמדנו לאורך השנים, אם נסתכל על גרף המחירים, תמיד המחירים עלו, במיוחד לאחר ירידת מחירים. להערכתי, ברגע שני ראה ירידה קטנה בריביות המשכנתא השוק יעלה שוב בצורה יותר מתונה, וזה צפוי לקרות בשנה הקרובה.

צילום: יח"צ | מזרחי

דירות 224 - תשפ"ב מכירות חציון דירות 89 - תשפ"ג מכירות חציון

צילום: יח"צ | סילבסטר

דירות 202 - תשפ"ב מכירות חציון דירות 91 - תשפ"ג מכירות חציון

חבשוש צילום: | יח"צ

ריביות או לא לקנות // גלית חבשוש

אחרי שבשנה שקדמה לה שוק הנדל"ן שב לפרוח (ריביות בשפל היסטורי, מס הרכישה לדירה שנייה ירד ועוד) - הגיעה שנת השפל של תשפ"ג. הזרז הראשוני היו עליות חודשים, כש'בנק 10־ ריבית בכל חודש במשך יותר מ .4,75% לכדי 0.1%־ ישראל' הביא את רמתה מ כתוצאה מכך סך המשכנתאות ירד, ובמחצית הראשוי מיליארד שקל, לעומת 42.9 ' נה של תשפ"ג לקחנו 'רק ע � . הפ 45.7% מיליארד בשנה בתשפ"ב - ירידה של 7 9 רים בריביות משמעותיים בהחלט גם בסכום המשכנתא אלף שקל 991 הממוצעת למשק בית, שעמדה בזמנו על 967 בקירוב, לעומת היום כשהיא עומדת על סכום של אלף שקל. לנוכח ריבית 'בנק ישראל' הגבוהה אנחנו לוקחים היום פחות הלוואות פריים ויותר הלוואות משתנות, לא צמוי דות וקצרות טווח כדי להקל את ההחזרים החודשיים. למה אנחנו קונים פחות אם מחירי הדירות ירדו? בגלל ההון העצמי שלנו ששווה היום פחות. אבל הסיבה העיי קרית היא שהריבית היקרה העלתה את ההחזרים החוי דשיים ולא כולם יכולים לעמוד בהם. אומנם יש צפי והלאה, אבל בסופו של 2024 לירידה בריבית מאמצע דבר התנודות בערך השקל לעומת הדולר והמצב החברי תי–פוליטי מקשים על כולנו לדייק את הצפי.

הר חומה // עזריה ון דייק ('ון דייק נכסים')

שוק הנדל"ן בהר חומה השנה היה יחסית רגוע, עליות המחירים נעי צרו, ואפילו מרגישים ירידה קלה במחירים. עליית הריבית במשק הקשתה מאוד על זוגות צעירים לקנות כבעבר, וכיום רוב הקונים חדרים רגילות נמצאות הרבה יותר 5-4 אלה משפרי דיור. דירות זמן על המדף כי כוח הקנייה ירד משמעותית, ומוכרים שבאמת מעוי ניינים למכור מתפשרים על המחיר. המיוחדות - דירות גן, דירות פנטהאוז וכדומה, נמכרות במחירי קצה כי הביקוש אליהן מאוד גבוה ויש מחסור בדירות מהסוג הזה. 2.6 חדרים משופצת היתה יכולה להימכר לפני שנה סביב 4 דירה מיליון שקל בזמן קצר, וכיום היא תהיה הרבה יותר זמן בשוק, והיא יכולה להימכר סביב מאה אלף שקל פחות. הערכתי היא שכל עוד הריבית במשק תהיה גבוהה, השוק ימשיך באותו מגמה כמו השנה.

גבעת משואה // ליאת מזרחי ('נדל"ן אין')

ביקושים גבוהים לרכישה, שכונה מאוד קטנה עם מעט נכי סים למכירה, ולכן הביקוש גדול, ובהתאמה עליית מחיר גסה במיוחד. י � מ 5.8 לדוגמה, דירה מיוחדת שיצאה למכירה דרך תיווך בי מיליון, עמדה על המדף במשך 5.1־ ליון שקל ולבסוף נמכרה ב כשנה. עם זאת אציין כי מייד עם מכירתה שמעתי מכל כך הרבה לקוחות שהצטערו שלא קנו אותה, כי יתר הדירות שמוי צעות בשכונה לא זולות בהרבה ממנה ונותנות תמורה נמוכה ביחס לנכס כזה. איזון ביחס לכך שרוב תושבי השכונה התבגרו ומוכנים לצאת מחוץ לשכונה ומחפשים נכסים מונגשים, ובשכונות העוטפות יש הרבה היצע של פרויקטים חדשים שנבנו והמון פרויקטים של התחדשות עירונית.

דירות 101 - תשפ"ב מכירות חציון דירות 54 - תשפ"ג מכירות חציון

הכותבת הינה יועצת משכנתאות

18

15.9.2023 ˆ ידיעות ירושלים