ידיעות הנדל"ן 23.9.22

דיור להשכרה

"היזמים פתוחים היום יותר לקידום פרויקטים להשכרה". הדמיה של פרויקט אשדר אגמים, נתניה

פרויקטים דומים, 37 מאז הוקמו בארץ הנמצאים כיום בשלבים השונים. כעת על הממשלה שתקום, להשקיע בקידום ובתמ ־ רוץ פרויקטים נוספים מסוג זה, שהתרח ־ בותם היא חלק בלתי נפרד מפתרון משבר הדיור". ענבים, מנכ"ל קרן הריט של אזורים, מוסיף גם הוא התייחסות לשינויים בחוק: "בחוק ההסדרים האחרון הרגולטור הציב את הדיור להשכרה לטווח ארוך כערך עליון שיש לקדם, ויצר לשם כך כלים מתאימים. יחד עם זאת יש חשיבות גבוהה בהמשך ייעוד שיעור גבוה של קרקעות להשכרה לטווח ארוך בהגדרה התב"עית שלהם. כמו כן המודל שקיים היום להשכרה לטווח ארוך הוא עדיין מוגבל, וב ־ שנה המלאי עלול להצטמצם. לכן 20-10 עוד ישנה חשיבות בקידום הרעיון של ייעוד קר ־

קעות להשכרה לנצח, כפי שעושים כבר היום במדינות מערביות רבות". האם בשנים הקרובות נראה גידול בפרויקטים? הצורך בעוד דירות להשכרה ברור, לאור העלייה במחירי הדירות וגם במחירי הש ־ כירות. אבל כשמנסים לבחון האם התחום ימשיך להתפתח, לא כולם תמימי דעים. כך למשל, עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במש ־ רד עוה"ד שוב ושות' מציין, שבשנים הקרו ־ בות נראה גידול בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח ולא רק במסגרת המכרזים של דירה להשכיר. "היום בתוכניות בניין העיר הג ־ דולות במרכז הארץ יש כבר הקצאת יחידות דיור לדיור בהישג יד, שכולל שכירות ארוכת

אלף 850 תמיר לולו: "מתוך הדירות להשכרה בישראל, מודל השכירות לטווח ארוך מהווה טיפה בים. מקור הפער לעומת חו"ל, הוא באימוץ המאוחר של המודל"

טווח במחיר מופחת. כך לדוגמה בתוכנית מהדירות. כמו כן 15% שדה דב הוקצו לכך כ־ יש לרשויות אפשרות לקדם פרויקטים של שכירות ארוכת טווח במבנים בייעוד ציבו ־ רי, מה שמגדיל את הפוטנציאל לקידומם, כך אף בתוכנית חוף התכלת בהרצליה. כמו כן עיריית תל אביב־יפו הכריזה לאחרונה שתשלב דיור בהישג יד בכל תוכנית חדשה, ואני מעריך שרשויות נוספות ילכו בעקבו ־ תיה. לצד הפעולות של הרשויות, הרי שגם היזמים פתוחים היום יותר לקידום פרויקטים להשכרה ארוכת טווח. במסגרת חוק עידוד השקעות הון, החברות יכולות להקצות חלק מהדירות בפרויקטים לשכירות ארוכת טווח, וככל שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, הרי שהביקוש מצד השוק לשכירות ארוכת טווח יהפוך את העסקאות האלו למשתלמות, וגם החברות ייוותרו עם דירות שמהוות נדל"ן מניב לאורך שנים". מצד שני ניר שמול - מנכ"ל החברה לפי ־ תוח והתחדשות עירונית וחברת שניר, לא כל כך בטוח שהמגמה תמשיך, בין היתר בשל הריבית שהחלה לעלות. "עד לאח ־ רונה חשבנו, כי לאור הכסף הזול שנמצא בשוק ולאור החלטת המדינה לעודד דיור להשכרה בהיקפים משמעותיים במסגרת החוק לעידוד השקעות הון עם הטבות המס מ � נראה את המשך ה 2022 הנלוות, בשנת גמה של דיור להשכרה ארוכת טווח. אולם עם העלייה בריבית בחודשים האחרונים נשאלת השאלה האם שוק הדיור להשכרה ימשיך להתפתח בישראל כפי שהתפתח בעיקר בשנה וחצי האחרונות, או ייעצר. חשוב להבין, כי עליית הריבית מקשה על

חברות וקרנות המתמחות בדיור להשכ ־ רה לגייס כסף כדי להשקיעו לטווח ארוך בפרויקט דיור להשכרה. בישראל, לאור ערכי הקרקע הגבוהים, התשואה בדיור אחוז, וכאשר 3-2 להשכרה עומדת על הכסף מתייקר, המרווחים מצטמצמים עוד יותר. הדבר המרכזי שדוחף כעת תחום זה הוא הטבות מס משמעותיות, אשר הוענקו לחברות ולקרנות שפועלות בתחום הדיור להשכרה, וכן משקיעים פרטיים, בזכות חוק עידוד השקעות הון, שאף הוא מגלם בתוכו הטבות מס משמעותיות". אדריכל רון שפיגל מ"שפיגל אדריכלים" מו ־ סיף: "הרעיון לדירות להשכרה לטווח ארוך הוא מבורך, אבל זה לא צלח עד היום. לכן אני מאוד סקפטי בהצלחה של פרויקטים אלו. דיור להשכרה מגיע במינונים נמוכים מדי כדי להשפיע על השוק. אם לא יהיה תמריץ של הממשלה בכמויות ובאיכות זה לא יקרה, הישראלים עדיין רוצים מאוד את הבית שלהם". לדברי מהנדסת דפנה בירן, שותפה מנהלת במשרד אורבך הלוי אדריכלים: "יש במדי ־ נה בעיה במגורים בשכירות ודירות להשכ ־ רה, הנושא לא עובר לישראלים חלק בגרון. צריך להיות כאן שינוי תפיסתי משמעותי, דרך חינוך, שלפיו לגור בדירה שכורה זה לא עונש, וישנם הרבה יתרונות. לצד חינוך, יש לייצר שוק דירות להשכרה, שלא יהפוך את בעלי הנכסים לשחקנים בשוק הנכסים המני ־ בים. כל ניסיון שנעשה בעבר בתחום זה יצר קומבינות ולכך המחוקק לא התכוון. אולי הפתרון הוא דרך חברה ממשלתית, שתשכיר נכסים ברמה גבוהה".

תל אביב מראה שאפשר גם אחרת בזמן שהפרויקטיםשל 'דירה להשכיר' אינם כוללים קריטריונים מהותיים ודור ־ שים מהזכאים להיות רק מחוסרי דירה (בדומה לקריטריוניםשל דירה בהנחה / מחיר למשתכן) בתל אביב־יפו פועלים אחרת. העירייה קידמה בעבר קריטריונים שונים לחלוטין המתייחסים לפרויקטים בתחומה, שאינם פרי מכרזי המדינה, ולאחרונה אף עדכנה אותם בהתאם למצב בשוק. כך באוגוסט האחרון אישרה מועצת העירייהשתי החלטות. הראשונה נגעה לעדכון הקריטריונים לזכאות בפרויקטים בבעלות עירונית עם קביעת חמישה תנאים מצטברים: היעדר בעלות על דירה; תושבי העיר; עמידה במבחן הכנסה; בדיקת הון עצמי; וקריטריון גיל (מינימלי). כמו כן עודכן גובהשכר הדירה בפרויקטים בבעלות עירונית. ההחלטה השנייה נגעה לסמכות העירייה לקבוע, כי שיעור ההנחה בדיור בהישג יד בקרקעות פרטיות יעמוד , שהוא השיעור הגבוה ביותר שניתן לרשותמקומית לקבוע, בהתאם לחוק. 40% על נזכיר כי תל אביב־יפו היא הרשות המקומית היחידה בישראל המקדמת דיור בהישג יד, יחידות דיור כאלה במחיר מופחת, המאוכלסות בפועל על 400־ כשנכון להיום קיימות בעיר כ ידי מועמדיםשעלו בהגרלה ועמדו בתנאי הזכאות, בפרויקטיםשבגני שפירא, יסוד המעלה, יח"ד, 10,500־ . אליהן יצטרפו בשנים הקרובות כ WE־ מיכלאנג'לו, מידטאון, מגדל הצעירים ו הנמצאות בשלבי תכנון וביצועשונים. ראשהעירייה רון חולדאי: "ההחלטות החשובותשהתקבלו במועצת העירייה, יצטרפו למ ־ דיניות הדיור העירונית. עירייתתל אביב־יפו תמשיך לעשות כל שביכולתה על מנת להנגיש דיור בהישג יד למשפחות הסובלותמיוקר הדיור. אני שב וקורא לממשלת ישראל להתגייס גם היא, ולאמץ את הצעת החוקשהגשנו לאחרונה לרגולציה על שכירות חופשית, שכן רק שילוב כוחות בין השלטון המקומי לממשלה יוכל להביא לשינוי אמיתי."

- יום שישי, כ" ז באלול תשפ"ב 23.09.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 118