ידיעות הנדל"ן 23.9.22

דיור להשכרה

שים ממחירי השכירות בשוק. דוגמה אחרת היא לונדון, שבה הקבלנים נדרשים להקצות ו � מכלל הדירות החדשות שהם ב 25%-35 % נים לדיור בר־השגה. יש לציין שבריטי או הולנדי, שאושרה זכאותו לדיור בר־השגה, זכאי לדיור כזה במשך כל חייו, גם אם הכ ־ נסתו גדלה. בגרמניה, למשל, שוק השכירות מוגן בחקיקה המגינה על הדיירים (השוכרים) בהגבלת האפשרויות של פינויים מהדירות ומאפשרת העלאה של דמי השכירות בחוזה קיים, רק אם הדבר תואם את המגמה הכללית (של מחירי השכירות). אחת המטרות הרא ־ שיות של הממשלה היא לספק דיור לשכבות מוחלשות על ידי הענקת קצבאות או מענקים למשקי בית, וכן סובסידיות מצד ההיצע, כגון קידום ממשלתי של דיור סוציאלי. המגורים מסופקים על ידי יזמים (משקיעים) פרטיים, שמקבלים מהמדינה פיצוי על השכרת דירות שבבעלותם במחירים נמוכים ממחיר השוק ועל השכרת המבנים רק למשפחות מעוטות הכנסה. עם זאת הרשויות המקומיות שומרות לעצמן זכות להקצות מגורים לשוכרים שנ ־ תקלים בבעיה בשכירת דירה". אלחנדרו שובקס, מייסד קרן ארגיס הבונה מתחמים להשכרה בספרד, מנסה להסביר מה אנחנו עוד צריכים ללמוד או לשקול לאמץ בהמשך: "אין בישראל תמריצים לבנייה להש ־ כרה. המצב שנוצר הוא שהיצע הדירות להש ־ כרה הוא נמוך, ומחירי השכירות גבוהים מאוד. לרוב השכירות מבוצעת לטווח קצר ובעיקר על ידי צעירים. ככל שיהיו יותר דירות להשכרה לטווח ארוך, יהיה פתרון נוסף למצוקת הדיור ולמחירים הגבוהים בשוק הנדל"ן. באירופה כדי לעודד יזמים לבנות מבנים להשכרה נות ־ נים להם תמריצים משמעותיים. למשל, יזמים שנה, כשהם 40 מקבלים קרקע בחינם למשך מחויבים להשכיר את הדירה לשכירות ארוכת טווח או במחיר נמוך ממחיר השוק. בסוף הת ־ קופה הקרקע חוזרת למדינה, כך שגם ההפסד הכלכלי של המדינה מצומצם, וביכולתה לדאוג שגם לאחר התקופה הפרויקט יוקצה לשכירות לטווח ארוך. התמריצים מיטיבים גם עם השו ־ כרים שנהנים מהיצע גדול ומחיר שפוי וגם עם היזמים שנהנים מההטבות שנותנת המדינה". שובקס גם מעניק מספר דוגמאות לחוזים או להתנהלות במדינות שונות באירופה. כך לדוגמה, בספרד, "חוזה מינימלי הוא לחמש או לשבע שנים, במקרה שהמשכיר הוא חברת השכרה או שבבעלותו שלוש דירות. בכל שכונה חדשה שבונים יש אחוז מסוים שצריכים לבנות במחיר מסוים למכירה או או 5% ,10% . להשכרה לטווח של עשר שנים ו � - זה תלוי בעירייה. נוסף על כך אם מ 12 % כרים את הבית ויש חוזה שכירות מחייב, הוא מחייב גם את הרוכש". שובקס מוסיף כדוגמה גם את השוק בפורטוגל: "שם ישנן מגבלות על בעלי הדירות, והם אינם יכולים להתנגד לחידוש חוזה שכירות באופן אוטומטי. למשל וגר חמש שנים בדירה, 65 דייר שעבר את גיל או שגר בדירה 60% או שיש לו נכות מעל שנה, ישנן מגבלות רגולטוריות על 20 מעל הוצאתו מהדירה. כמו כן תקופת חוזה הש ־ כירות צריכה להיות של מינימום שנה למעט סיבות מקצועיות (למשל תיירות). החוזה מתחדש אוטומטית לשלוש שנים, אלא בנ ־  סיבות מיוחדות".

צילום: יח"צ

שכירות ארוכת טווח. פרשקובקי במיאמי פלורידה, ארצות הברית

אמבסדור, המתמחה בין היתר בניהול ושיווק פרויקטים לשכירות ארוכת טווח מתייחס אף הוא לפעילות בארץ ובחו"ל. "מודל שכירות ארוכת טווח קיים זה כאר ־ בעה עשורים בתמהילים שונים במדינות מערב אירופה, אך בכל המדינות העיקרון דומה – מדובר בפתרון למגורים לזכאים ולמעוטי יכולת על־פי קריטריונים, למשך פרק זמן ארוך מאוד, לעיתים אף בלתי מו ־ גבל. הניהול והפיקוח של שכירות ארוכת הטווח נמצא בידי תאגידים - חברות דיור

ציבורית, יש הגבלות רבות על גובה שכר הדירה (בהתאם לממוצע באזור) ועל שיעור העלייה בו. בפריז, הנחשבת גם היא לאחת מן הערים היקרות באירופה, רוב התושבים מהדירות 31% ) חיים בשכירות, אך כ־ 61% ( המושכרות הן בבעלות ציבורית". לוי מסביר איך השיטה עובדת בחו"ל: "באירופה דיור בר ההשגה ושכירות ארוכת טווח נשלטים בעיקר על־ידי ארגוני דיור שלא למטרת רווח. קבלנים פרטיים ספורים מעורבים בתחום זה. עקב כך החל תהליך של

ובינתיים בעולם: רוב השוק בבעלות ציבורית

דירות להשכרה לטווח ארוך הן מסורת ארו ־ כת שנים ותחום מפותח ורחב מאוד ברחבי העולם. "בעולם, חלק ניכר ממשקי הבית גרים בשכירות שנים ארוכות. לפעמים עד יומם האחרון. וזה דבר לגיטימי ומקו ־ בל" כך פותח ואומר חיים קראדי מנכ"ל פרשקובסקי מניבים. לפרשקובסקי פעי ־ לות של מתחמים להשכרה מעבר לים, בין היתר בארצות הברית. "בארץ זה לא מקובל", ממשיך קראדי, "מי שהוא חסר דירה - כפי הנראה משהו לא בסדר אצלו, וכולם נלחמים כדי לרכוש דירה. בישראל עוד לא השכילו למצוא פתרון לחינוך השוק שמגורים בשכירות זה בסדר וגם עוד לא נמצא מנגנון שייתן מספיק דירות להשכרה". במקביל, קרא ־ די גם מספר על ההבדל בפעילות החב ־ רה בחו"ל בתחום השכירות אל מול מה עובדים 2008־ שקורה בארץ. "אנחנו מ בפלורידה. יש לנו כאלף יחידות דיור. שם זה דבר מקובל והרשות המקומית מעודדת את זה. הם שותפים שלך, פעם בחציון עושים איתך סיור בנכסים לראות אם אתה צריך משהו. הם מאוד מעודדים את זה כי בסופו של דבר האמריקאי הממוצע, לא נדבק למקום אחד. הוא יכול לגור במקום ארבע, חמש, שש שנים, מחר הציעו לו עבודה במדינה אחרת אז הוא עובר. לכן במקומות שקרובים למרכזי תעשייה או לבתי חולים או להייטק אתה יכול לראות מרכזי מגורים שהרשות מעודדת את הנוכחות של המוצר הזה". שמוליק לוי, מנכ"ל ובעלים בקבוצת

חיים קראדי: "בעולם, חלק ניכר ממשקי הבית גרים בשכירות שנים ארוכות. לפעמים עד יומם האחרון, וזה דבר לגיטימי ומקובל"

עירוניות (בדומה לתאגידי המים העירוניים בישראל), רשויות מקומיות ומגזר ציבורי, כך שחלק נכבד מהדירות המושכרות לתושבים הן בבעלות ציבורית. לשם ההשוואה, בתל אביב כמעט מחצית מהתושבים חיים בדירות מהדירות המושכרות הן 4% שכורות, אך רק בבעלות ציבורית. באירופה, לעומת זאת, שי ־ עור הדירות המושכרות שבבעלות ציבורית (של המדינה או הרשות המקומית) גבוה לאין שיעור. בלונדון, בדומה לתל אביב, כמחצית מהתושבים חיים בשכירות, בעיקר בשל יוקר 47% המחיה, אך בניגוד לתל אביב, למעלה מ־ מהדירות המושכרות הן ציבוריות. בברלין מהתושבים חיים בשכירות, ועל אף 85%־ כ מהדירות המושכרות הן בבעלות 17% שרק כ־

בניית סולידריות ושיתוף פעולה בין הארגו ־ ניםללארווח, שמאפשר להםמימון פרויקטים של דיור בר־השגה בדרך פשוטה, מהירה ויעילה יותר. בבריטניה ובהולנד מפתחי דיור בר־השגה שלא למטרת רווח אינם נאבקים על המימון, שכן יש להם גישה ישירה למ ־ קורות כספיים משמעותיים. בהולנד פועלת תוכנית ערבויות הממומנת בידי הקבלנים, שבמסגרתה ניתנות ליזמים הלוואות וכן אפ ־ שרות ללוות מבנקים מסחריים בריבית נמו ־ כה. כך, למשל, בעיר טילבורג שבהולנד, אשר אלף תושבים והיא העיר השביעית 165 בה בגודלה במדינה, כמחצית מהדירות שייכות לאיגוד הדיור ונחשבות בנות־השגה. בדירות אלה שכר הדירה הוא בין מחצית לשני שלי ־

- יום שישי, כ" ז באלול תשפ"ב 23.09.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 12 0