ידיעות הנדל"ן 23.9.22

פתח דבר

אחרים לאלה שלא. זה פתרון שקל מאוד ליישם במיוחד בעידן שבו הכול ממוחשב".

הבעיות בענף מוכרות כבר שנים ארוכות, החסמים כבר ידועים והם נעוצים במישור התכנוני מול הרשויות המקומיות וגופי הת ־ כנון. התוצאה של המצב הזה היא היצע דל יחסית של יחידות דיור, שלא מצליח לעמוד בביקושים. גם בתחום ההתחדשות העירו ־ נית, שיכול להביא להורדת מחירי הנדל"ן, עדיין גוררים רגליים, ואין מספיק פרויקטים שמקודמים במסלול מהיר. סבכי הבירוקרטיה בתחום הזה תוקעים אלפי יחידות דיור בכל רחבי הארץ, וגם לכך יש מחיר כבד, שמתגלגל בסוף אל הרוכשים. כשמדינת ישראל תשכיל לראות את זה, ולהבין שהתחדשות עירונית היא לא 'בוננזה' בקרב הדיירים והאוכלוסיות המוחלשות, אלא הזדמנות אמיתית ליצור פה צמצום פערים חברתיים, אז אולי נוכל להניע סדר יום חדש, שיפתור חלק מהבעיות של ענף הנדל"ן המקומי. לממשלה הנכנסת נשאר רק להחליט שהיא לוקחת את הנושא הזה לידיים והופכת אותו לאפשרי. המחסור בקרקעות תמיד היה עקב אכילס של שוק הנדל"ן הישראלי, ומעידים על כך מחירי הקרקעות במכרזי המינהל, שהפכו כמעט לבלתי אפשריים. הפתרון היחיד הוא קידום תוכנית לאומית סדורה להתחדשות עירונית, שתאפשר התחדשות מהירה ויעילה בכל הע ־ רים - במרכז ובפריפריה. יש לזכור שהתחד ־ שות עירונית היא לא רק פתרון נדל"ני לבי ־ קוש הגובר, אלא גם לבניינים מטים לנפול, שנמצאים בסכנה מיידית ועלולים לעלות בחיי אדם. כדי להוציא לפועל תוכנית כזו הממשלה מוכרחה לייצר לוח זמנים קפד ־ ני להוצאה לפועל של תוכניות התחדשות עירונית, לאפשר מסלולים ירוקים ומהירים, לייצר סטנדרט תכנוני אחיד ברשויות המ ־ קומיות ולדאוג לשדרוג תשתיות במקביל לקידום הפרויקטים בתחום". הגבוהים, להגיע לפריפריה" טלי כהן, סמנכ"לית השיווק בשפיר מגו ־ רים: "ראשית יש להגדיל את היצע הדירות. אומנם אנחנו עדים לעלייה בהתחלות הב ־ 55 אלף ביחס ל־ 70 נייה, שעומדת כיום על אלף בעבר, אך עדיין יש להמשיך ולהגביר את הקצב. כמו כן יש לשפר את התש ־ תיות בפריפריה, ובכך לאפשר למי שירצה להיפרד מהמרכז עקב מחיריו הגבוהים, להגיע לפריפריה. לשם כך יש לשפר את התשתיות משמעותית – כבישים, מקומות תעסוקה וכו'. ראשי הערים צריכים לעודד ולקדם פרויקטים של התחדשות עירונית כחלק מהרעיון להגדיל את היצע הדירות. כמו כן יש לבחון אפשרות של הסבת מש ־ רדים לדירות מגורים. גם את המיסוי יש לנסות ולהוריד ובכך למנוע השקעות נדל"ן ישראליות בחו"ל, ולאפשר מבחינה כלכלית השקעות בארץ. נוסף על כך יש לעודד יז ־ מים לאפשר השכרת דירות לטווח ארוך וכן להרחיב את כמות הזוכים בפרויקט דירה בהנחה". "לשפר את התשתיות בפריפריה, ובכך לאפשר למי שירצה להיפרד מהמרכז עקב מחיריו

"יש לקדם תוכניתשגם תעניק הנחה על הקרקע וגם תקבע עלות בנייה מראש"

צילום עמי לאור

עו"ד דודו קוכמן, מזכ"ל תנועת כפרי מ � האיחוד החקלאי "כדי להרגיע את ההת : רמרות בציבור ממציאים לנו הפוליטיקאים טריקים שמשולים לכוסות רוח למת, כמו 'הסכמי גג', 'מחיר למשתכן' או 'דירה בה ־ נחה'. הפתרון האמיתי הרבה יותר פשוט. יש לקדם תוכנית שגם תעניק הנחה על הקרקע וגם תקבע עלות בנייה מראש. על המדי ־ נה לקבוע עלות למ"ר של סטנדרט בנייה, שכל קבלן שעומד בו, זכאי להיכנס לתוכ ־ נית. מכירת הקרקע לקבלנים תיעשה על־פי מכרז, אך קבלן שייכנס לתוכנית המוצעת, יקבל זיכוי על כל דירה או בית שימכור במסגרת התוכנית בצורת מענק או במיסוי. חסר דיור הזכאי להיכנס לתוכנית, ירכוש את הדירה מהקבלן בעלות המפוקחת, שנקבעה על ידי המדינה בסטנדרט הבנייה שאושר, וישלם רק עבור מרכיב הבנייה. לגבי עלות הקרקע ייקבעו שלושה אזורים. באזורי עדי ־ פות לאומית או קו עימות ההנחה על הקר ־ קע תהיה מלאה, וזכאי הדיור ישלם רק את עלויות הבנייה. באזור עדיפות ב' ישלם זכאי הדיור את עלויות הבנייה שנקבעו לקבלן מעלויות הקרקע, ואילו 20% ונוסף לכך רק באזורי ביקוש ישלם זכאי הדיור את עלויות 40% הבנייה שנקבעו לקבלן ונוסף לכך רק מעלויות הקרקע. את ההפרשים בגין הקרקע לזכאי הדיור תשיב המדינה לקבלנים. הזוכים ביחידות הדיור יתחייבו לא למוכרן במהלך חמש שנים לפחות". בים: "צריך להפסיק להסתכל על הנושא כמשבר בענף. נכון, הדירות יקרות ומ ־ תייקרות, אבל זו הדרך הטבעית להרחבת מעגל הביקוש מגוש דן, השרון, השפלה לשאר הארץ. גם במטרופולינים אחרים בעולם מעגלי הביקוש של צעירים התר ־ חבו ומתרחבים – כך שמזמן אינם נמצאים במרכז העיר. בלונדון, למשל, זוגות צעי ־ רים קונים ושוכרים במרחק נסיעת רכבת דקות מהמרכז ועושים שימוש 50-40 של ברכבת ולא ברכב פרטי. זה אומר שלכל הפחות חדרה, עתלית וגדרה הן המקבילה הישראלית לדוגמה הלונדונית. כך לאט לאט תתפתח המדינה. המשבר האמיתי שדורש טיפול הוא התחבורה - פתרון לתחבורה ייתן פתרון גם לנדל"ן. צעירים העובדים ברעננה או הרצליה למשל - תנו להם רכבת של שעה נסיעה בבוקר ותמצא אותם גרים בשמחה באזור טבריה והיישו ־ בים מסביב. גם ההגירה החיובית מהצפון ומהדרום למרכז תיפסק. ברור שגם מר ־ כזי תעסוקה ויצירת מקומות עבודה חד ־ שים בצפון ובדרום יסייעו בהעברת זוגות מהמרכז, אך נראה שאת המשאבים נכון יותר להשקיע בתחבורה. רעיון נוסף הוא מס רכישה דיפרנציאלי. אם מס הרכישה באזורים שאינם אזורי הביקוש יהיה נמוך יותר, אין לי ספק שזה יעורר את הביקו ־ שים ויעודד רכישת דירות מחוץ לאזורי  הביקוש". "המשבר האמיתי שצריך לטפל בו הוא התחבורה" שגיא פיפשקוביץ, סמנכ"ל שיווק בחברה קידר מני ־

"חייבים לשפר התשתיות בפריפריה". שכונת השחר דימונה

לגדל את ילדיהם ולאיזה מוסדות חינוך ישלחו אותם, מאיזו מערכת בריאות יקבלו שירות, כמה תרבות, פנאי וספורט יצרכו ועוד. ברגע שהפריפריה לא אטרקטיבית מספיק, ותוחלת החיים הממוצעת על־פי הסטטיסטיקה פחותה בשנתיים מאנשים הגרים במרכז, הצעירים מחליטים להישאר במרכז. התנועה הזאת לא מסתיימת אף פעם, להיפך - ככל שמזניחים את הפריפריה, היא תמשיך להיות פחות אטרקטיבית. ההמלצה שלי לממשלה החדשה: ראשית להפסיק להשתמש במילה פריפריה ולהתחיל להשתמש במילה מרחבים. המרכז הוא טוב והמרחבים טובים. שינוי השיח ישנה גם את הקיבעון המחשבתי. נוסף על כך ליטול את כל הסכומים שמשקיעים ביצירת מלאי דירות במרכז, ולהשקיע אותם בתעסוקה, חינוך, בריאות, תרבות וחברה 20%-־ במרחבים. ההשקעה תוביל לכך ש מהצעירים יחזרו לנגב, לגליל, לעמק 30% יזרעאל, לבאר שבע ולשאר ערי הולדתם. ברגע שזה יקרה, משבר הדיור ייפתר מאליו. לא צריך פתרונות מרחיקי לכת, אלא עשייה פשוטה ושינוי סדר העדיפויות". יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה, המתמחה בניהול הליכי רישוי וס ־ טטוטריקה: "יש לטפל בתחום היתרי הבנייה ולקדם מסלולים שונים לסוגי היתרים שונים. הבעיה המרכזית של ענף הנדל"ן הישראלי היא הפער העצום בין הביקוש להיצע בתחום הדיור. כדי להגדיל משמעותית את ההיצע יש לטפל בתחום היתרי הבנייה ולעשות רישוי מותאם מהות, זאת באמצעות יצירת מסלולים שונים לסוגי היתרים שונים. כיום במערכת הרישוי הזמין הממוחשבת בקשות להיתר מטופלות לפי סדר ההזנה במערכת, וזה לא משנה אם מדובר בבקשה להיתר לה ־ זזת חלון או בהקמת שכונת מגורים חדשה. זה יוצר פקק ענק של עשרות אלפי יחי ־ דות דיור תקועות. נכון להיום כל הבקשות עומדות באותו תור ארוך, ולתפיסתי, כדי להוציא לפועל יותר פרויקטים ויותר יחי ־ דות דיור, יש לעשות מסלול נפרד לבקשות להיתר שמייצרות יחידות דיור, ומסלולים "יש לטפל בתחום היתרי הבנייה ולקדם מסלולים שונים לסוגי היתרים שונים"

בגימיקים או בהכרזות פופוליסטיות. בסופו של דבר פתרון משבר הדיור טמון בהגדלת היצע הדירות לקנייה ולהשכרה לטווח ארוך ובשחרור חסמי בירוקרטיה. במקביל אני סבור שיש לתגבר משמעותית את כוח האדם בשרשרת התכנון והרישוי – להכפיל ואף יותר את התקנים של העוסקים בבדיקת תוכ ־ ניות, אישורן והרישוי שלהן – בוועדות המ ־ קומיות וגם הארציות. מבחינת הגדלת ההיצע – פינוי־בינוי הוא הדרך העיקרית להתמודד עם האתגר, המדינה מבינה זאת, אבל זה לא קורה מהר מספיק ובוודאי לא בהיקפים מס ־ פיקים. הממשלה הנוכחית אכן אישרה בחוק ההסדרים צעדים לעידוד וקידום פינוי־בינוי, אבל הם עדיין לא הגיעו לשטח ולא הספי ־ קו להשפיע. דבר נוסף שעל הממשלה לע ־ שות - להפסיק עם הגרלות דירה בהנחה. הן מייצרות צוואר בקבוק בביקושים, שמתפרץ אחרי כמה שנים, ואז המחירים עולים. מי שנהנה מההגרלות הללו הוא פלח קטן ומ ־ צומצם מכלל אוכלוסיית רוכשי הדירות, וכל השאר משלמים על זה במחירי דירות גבוהים, כי רוב קרקעות המדינה הולכות רק לשם. אם רוצים לעזור לזוגות הצעירים – המדינה צריכה לתת להם הטבה כספית, כמו משכנתה ד � אלף שקל, לע 500 בערבות מדינה בהיקף כן את מדרגות הזכאות ולאפשר להם לקנות דירה". : CTBUH-ISRAEL שנהב אדריכלים ויו״ר "משבר הדיור הוא לא מחלה אלא סימפטום, וכשאנו מטפלים בסימפטומים לא נוכל לרפא את המחלה. גם אם המדינה תשקיע מאה מיליארד שקל ביצירת דירות נוספות באזור גוש דן רבתי, זה לא יספיק, כי תמיד יצטרכו יותר דירות. ישראלים רבים לאחר השירות הצבאי מחליטים לטייל בעולם, לחזור לארץ, להשתקע באזור תל אביב וליהנות ממגוון האפשרויות של העיר הגדולה. קצת אחרי הם מתחילים לתכנן את המשפחה 30 גיל וצריכים להחליט, האם לחזור לעיר מולדתם בצפון, דרום או במזרח הארץ או להישאר בגוש דן. ההחלטה מתבססת על ההערכה שלהם היכן הם יוכלו למצוא עבודה שהם יאהבו ויתפרנסו ממנה בכבוד, היכן ירצו "ככל שמזניחים את הפריפריה, היא תמשיך להיות פחות אטרקטיבית" אדריכל גיל שנהב, שותף בכנען

"על הממשלה להפסיק עם הגרלות דירה בהנחה" רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק: "על ממשלת ישראל

להבין שמשבר הנדל"ן הוא משבר לאומי. זה לא סתם משבר דיור, מדובר במשבר חברתי שהולך וגובר ומתפתח, ולא ניתן לפתור אותו

- יום שישי, כ" ז באלול תשפ"ב 23.09.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 26