ידיעות הנדל"ן 23.9.22

משבר הדיור

חדשות עירונית בעירו ומנסה לקדם אותם עם צוותו המקצועי, לעומת ראשי ערים המעכבים בכל דרך פרויקטים ומערימים קשיים גם על היזמים וגם על התושבים, שסובלים ממגורים בבניינים רעועים. ביום שהרשויות השלטוניות יקבעו פרמטרים קבועים ואחידים לכל הרשויות המקומיות בישראל בכל הקשור להתחדשות עירונית, אשר יגובו בלוחות זמנים קשיחים ובתנאים שווים, שבהם הפרמטר השונה היחיד הוא מרכיב ערכי הקרקע בכל עיר ועיר, ובה ־ תאמה מכפיל הדירות - רק אז נזכה לראות התחדשות עירונית, הגדלת ההיצע ושמירה על בטחון התושבים. יש לייצר תמריצים של קנס או פרס לראשי הערים שיקדמו בעירם פרויקטים של התחדשות עירונית, תוך מתן תקציבים לתשתיות ומוסדות ציבור, כפי שנקבע לאחרונה בהסכמי הגג, שעליהם חתמו כבר כתריסר רשויות". שי ארנט־כהן, מנכ"ל החברה הכלכלית חדרה, טוען כי ניתן לבצע פעולות רבות ברמת השלטון המקומי כדי לסייע בפתרון משבר הדיור. אך החשוב ביותר הוא לקדם שינוי תפיסתי בקרב הרשות המקומית. "אחד הפתרונות הבולטים הוא קידום פרויקטים בהתחדשות עירונית. כאשר הדבר מתבצע בסיוע המינהלת להתחדשות עירונית, ניתן לראות שפרויקטים מתקדמים בצורה יעילה יותר. בכל הדרכים שבהן השלטון המקומי מסייע בפיתרון משבר הדיור, חייבת הרשות, לדעתי, לבצע תחילה שינוי תפיסתי, כדי שהדברים יצליחו להתקדם כראוי. היא צרי ־ כה להתייחס לעצמה ולפעול כשותפה של היזם והדיירים בפרויקט הן מבחינת הנדסית והן בבחינת פיתוח וקידום היתרים. הרשות צריכה לקחת בחשבון גם את היטלי ההש ־ בחה, האגרות והתשלומים השונים וכמובן, הארנונה שהיא מקבלת לאחר מכן. על כן יש גם לה אינטרס בקידום הפרויקטים האלה". אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, מציין: "לראשי הע ־ רים בישראל יש כוח והשפעה משמעותיים בקידום פתרונות לשוק הדיור. השלטון המ ־ קומי יכול לקדם ולאשר בהליכים מזורזים פרויקטים של התחדשות עירונית, במיוחד במתחמי פינוי־בינוי. במסגרת זו ניתן להוסיף מאות יחידות דיור בכל מתחם ללא צורך במכירת קרקע של רמ"י או בהתער ־ בות של גורם חיצוני. ראשי הערים יכולים להוביל להקלה משמעותית בהליכי הבירו ־ קרטיה הקיימים, לזרז הוצאת היתרי בנייה ולקצר את משך הזמן של הוצאת הפרויקט לפועל". עו"ד דקלה מוסרי טל, יו"ר ועדת ערר מחוז חיפה לשעבר וכיום בעלת מוסרי טל - עור ־ כי דין, מציינת שכדי לרתום את ראשי הע ־ רים להגדלת ההיצע כחלק ממשבר הדיור, הממשלה צריכה להמשיך ולמצוא פתרונות למתן תמריצים לרשויות. "זה יכול להיות במסגרת הסכמי גג, במסגרת הרשות לה ־ תחדשות עירונית או באמצעות תוכניות אחרות. ראשי הערים מצידם צריכים לקדם תוכניות מיתאר להתחדשות עירונית או לכל הפחות מסמכי מדיניות או תוכניות אב לנושא, שיהוו מסגרת להתחדשות עירונית וליישום התוכנית החלופית של שרת הפ ־ . על התוכנית 38 נים איילת שקד לתמ"א שתייצר הרשות המקומית להגדיר יעדים להתחדשות וכן מתחמים ובניינים בתחומה המיועדים להתחדשות. כמו כן יש לקבוע היכן נחוצה התחדשות מתחמית והיכן ניתן  לחזק מבנים במסגרת הבניין הבודד".

צילום: איל טויג

לראשי הערים תפקיד מכריע בקידום התחדשות עירונית. פרויקט תרעד ברמת גן של חברת אשדר

כלכליות ברשויות מקומיות להיכנס לנעלי היזמים", כך הספרי, "במקביל יש לאפשר מתן הלוואות גישור של המדינה לחברות הכלכליות, אשר תוחזרנה עם מכירת הדי ־ רות. כך קצב הבנייה יואץ ועלויות הרוכשים יירדו, לצד החזר הלוואות למדינה. בהתמו ־ דדות מול מצוקת הדיור הרשות תדע לתת את המענה הטוב ביותר לצורכי תושביה - היכן להקים שכונות, כמה אחוז מהדירות לייעד לצעירים ומהן התשתיות החסרות מסביב. שכשיהיה תיאום עם הרשות, יתקצר הזמן מרגע קבלת ההחלטה על בניית מבני מגורים חדשים ועד אכלוסם. במקביל רשות מקומית צריכה לקבל תמיכה מהשלטון המר ־ כזי בתשתיות, בתי ספר, מבני ציבור". "חלקם של ראשי הערים בפיתוח הנדל"ן הוא עצום" עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד עורכי הדין גינדי כספי ושות', מסמן הוא את הכיוון שבו ראשי ערים יכולים להשפיע יותר: "חלקם של ראשי הערים בפיתוח הנדל"ן בתחומם הוא עצום – גדול ומשמעותי יותר משל השלטון המקומי. בידיהם, כיושבי ראש הוועדות המקומיות וכמתווי המדיניות, כלים רבים לטיפול במצוקת הדיור: הם יכולים לקדם תוכניות לשינויי ייעוד בקרקעות ולהגדיל את הבנייה למגורים; הם צריכים ויכולים לאשר תוכניות כוללניות שיאפשרו להם לקבל סמכויות נרחבות לפיתוח עירוני ללא תלות במדינה – אם בהתחדשות עירו ־ נית או בבנייה חדשה; ראש עיר נחוש יכול להביא אף לתגבור התקנים של כוח האדם באגף ההנדסה שלו ולשפר את הבירוקרטיה.

ניב רום: "ביום שהרשויות השלטוניות יקבעו פרמטרים קבועים ואחידים לכל הרשויות המקומיות, רק אז נראה התחדשות עירונית והגדלת ההיצע"

עוד מציין עו"ד כספי, כי מדיניות ראשי הע ־ רים מול היזמים משפיעה רבות על פיתוח העיר, ככל שהם נותנים 'מסלול ירוק', מק ־ בלים את היזמים בסבר פנים יפות ומקצרים עבורם את הבירוקרטיה. ראשי הערים צרי ־ כים להיות אדונים לעצמם ולדאוג כל אחד לשטחו ולגזרתו. דוגמה לכך היא עיריית תל 5000 אביב־יפו, שאישרה את תוכנית ת"א המגדירה בדיוק מה מותר לבנות ואיפה". "להוריד מעורבות השלטון המקומי בהוצאת היתרי בנייה" התחדשות עירונית היא מסלול שבו צוע ־ דים יזמים רבים בשנים האחרונות. עם זאת לא תמיד ראשי הערים תומכים או מקדמים את הפרויקטים השונים ממגוון סיבות. מי שפועל בתחום זה סבור, שמדובר בנקודת תורפה, שבה מחד לראשי הערים יש הרבה מאוד כוח, ומאידך אין להם תמיד מספיק כלים להתמודד עם המציאות בשטח. תומר רייפמן, מנכ"ל יעז התחדשות עירונית מקבוצת יעז: "תמיד היה מתח בין השל ־ טון המקומי לשלטון המרכזי, אבל בשנים

האחרונות, עם התפתחות תחום ההתחדשות העירונית, המתח רק התגבר. הרשות המקו ־ מית רוצה תקציבים מהמדינה לבניית התש ־ תיות הנלוות לפרויקטים - בתי ספר, גני יל ־ דים, כבישים ומוסדות ציבור. המדינה רוצה כמה שיותר אישורי בנייה של דירות חדשות כדי לענות על הביקושים – ולא תמיד שני הצדדים מגיעים להסכמה. הדבר החשוב הוא לקבוע כללי עבודה ברורים - הרשויות כמעט לא מספקות ודאות תכנונית ליזמים, מדיניות משתנה חדשות לבקרים, בכל יום עולות דרישות חדשות שנוגדות לגמרי את מה שכבר אושר והובטח לדיירים, ואי אפשר להתנהל כך ולקדם פרויקטים. יש להוריד את רמת המעורבות של השלטון המקומי בהוצאת היתרי בנייה, לא ייתכן שרשויות ידרשו היתר לגבי כל שינוי של הזזת קיר בתוך הדירה, התערבות בקווי אינסטלציה, שתילת עצים, גידור ועוד. צריכים להיות כללים, שהמתכננים יהיו מחויבים להם, זה בעייתי מאוד ולא לגיטימי שהרשות בוד ־ קת מאיזה חומר מבצעים את הגדר ואיפה עובר פיר שחרור עשן. כל הבדיקות האלה מייצרות סחבת וגוזלות אנרגיה מיותרת מכוח האדם החסר ממילא בעיריות". גם ניב רום, מנכ"ל משותף ובעלים קבוצת כנען, סבור שלראשי הערים השפעה עצו ־ מה על הבנייה בשטחם ולא תמיד לטובה. "נוצר מצב די מתסכל, שגורלם של רוב הפרויקטים בהתחדשות עירונית תלוי בראשי הערים. ישנה קוטביות עצומה בין הרצון והמחויבות של ראשי ערים, כדו ־ גמת ראש עיריית קריית אונו ישראל גל, שמעודד ותומך בכל הפרויקטים של הת ־

שיר הספרי: "הרשות תדע לתת את המענה המיטבי לצורכי תושביה - היכן להקים שכונות, כמה אחוז מהדירות לייעד לצעירים ומהן התשתיות החסרות מסביב"

- יום שישי, כ" ז באלול תשפ"ב 23.09.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 44