ידיעות הנדל"ן 23.9.22

מבחן התוצאה

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

ק

ב

נ

ה

צילום: עמי לאור

יהודה הרציג, מנכ"ל ובעלים קבוצת הרציג נדל"ן

בהיעדר כלים, החקיקה אינה מספקת

נתחיל מהסוף, הורדת אחוז ההסכמה מאפשרת ליותר פרויקטים של 66%־ ל התחדשות עירונית לצאת לדרך. מדובר בהתקדמות משמעותית, ויש לברך עליה. עם זאת דרושה עוד עבודה, שכן בהיעדר כלים משמעותיים, אחוז הסכמה נמוך לא יסייע במקרה שבו יש דייר סרבן ולו אחד. יש להבין, מרבית מקרי הדיירים הסרבנים בהתחדשות עירונית קשורים בסחטנות; בדרישה של דיירים מסוימים לקבל תמורה גדולה יותר מהאחרים, כדוגמת שטח דירה נרחב יותר ואף קבלת שתי דירות במקום אחת. אין מדובר במקרים שבהם הסרבנות נוגעת בסיבות אמיתיות, אנושיות, כדוגמת סיבותיהם של קשישים שלא לקדם פרויקט משום טווח הזמן הרב עד לסיומו, או הקושי שבהסתגלות לסביבת מגורים חדשה. סרבנות מעין זו נפתרת לרוב ביתר קלות, מה גם שהחוק עומד לצד הקשישים. מרבית היזמים אכן משתדלים לעשות כל שביכולתם כדי למצוא פתרונות ולהגיע להסכמה מלאה מול בעלי הדירות כדי למנוע בעיות בהמשך. אך במקרים מורכבים יותר, שבהם הסחטנות אינה נפתרת באמצעות משא ומתן ובטווח זמן סביר, נאלץ היזם לפנות לבית המשפט או למפקחת על הבתים המשותפים – דבר המבטיח עיכוב משמעותי בפרויקט הפוטנציאלי. לכן בהיעדר כלים משמעותיים מצד המחוקק, השינוי שביצע הוא מזערי ולא מספק. עצם הצורך ללכת עם דייר סרבן לסחבת משפטית ארוכה גורר הפסד בכל החזיתות, הן בצד היזם והן בצד שאר בעלי הדירות שהביעו את הסכמתם. נכון יותר לבצע שינוי הכרחי זה לצד חיזוק אכיפה משמעותי. היה על המחוקק לחייב מתן החלטה משפטית בנושא דיירים סרבנים בתוך טווח ימים בלבד, או להעניק 30 זמן של סמכויות ממשיות לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית האמונה על התחום, כך שתוכל לסייע במקרים מעין אלה בתוך פרק זמן מוגדר. באופן זה שאר הדיירים המוכנים להתקדם עם הפרויקט, לא ייאלצו לסבול מסחבת ארוכה בשל סרבנים בודדים. אז אומנם אחוז הסכמה נמוך יותר מאפשר ליותר פרויקטים להתממש, אך כל עיכוב לא הכרחי מעבר ללוח הזמנים הארוך והמייגע גם כך, מייצר ייאוש ופוטנציאל לבעיות ולעיכובים נוספים. חשוב לאפשר להתחדשות העירונית לצאת לדרך בצורה מיטבית ומהירה, וחשוב לתת שיניים לחוק, כדי שיאפשר לרוב הדיירים להכריע באופן מלא. ממשלה חדשה בפתח – לא מאוחר לתקן.

אירוע דיירים לפני ההריסה במתחם כצנלסון, בת ים

אם לא די בכך, הרי שהחלטה זו גרמה למי שהיו 'לשון המאזניים', שניצבו בין אישור להתנגדות לפרויקט, שלא לדרוש הטבות יתר לעצמם. במילים פשוטות, מדובר בי ו רידה דרמטית בהיקף תופעת הסחטנות של בעלי דירות ותיקים שפגעה בקידום פרויקטים. חשוב מאוד שההחלטה בעניין הורדת הרוב הנדרש לפרויקט תאומץ גם . כמו כן 38 במסגרת חלופת שקד לתמ"א חובת המדינה לקבוע מיידית מסגרת חוקית להפחתה של רוב נדרש לקידום הפרויקטים במבנים שמוגדרים מסוכנים. די במבט חטוף על אירועי השנה האחרונה כדי להבין שא ו נחנו על סף אסון שאפשר וצריך למנוע". גם חמי שאול, מנהל חטיבת מגורי בוטיק

דובר בהליך מקביל לקידום ההיתר, שאיננו מעכב את אישור הפרויקט. הורדת הרוב הד ו רוש איננה מתבטאת רק בהורדת אחוז בעלי הדירות שצריכים לחתום; על־פי החוק, גם בעלי דירות שפלשו לשטח משותף, משתמ ו שים בו ומסרבים לחתום, אינם נספרים במס ו גרת ההסכם - לא בסך הדירות הקיימות ולא כדייר מתנגד". עמי גולן, מנהל מחלקת הייזום בראדקו הת ו חדשות עירונית, מסביר שהשינוי לחוק הש ו פיע בבירור על מה שקורה בשטח: "הורדת הרוב הדרוש להסכמת דיירים עבור ביצוע פרויקט פינוי־בינוי היה צעד הכרחי לטובת קידום ההתחדשות העירונית בישראל, ואין ספק שבשנה האחרונה הצליחו להתגבש פרויקטים שלא היו מצליחים לצאת לפועל אלמלא השינוי בחוק. צעד זה של הקטנת הרוב הנדרש בשילוב 'חוק הקשיש' מצ ו ליח לדלג מעל התנגדויות לא ענייניות של דיירים, שלצערנו, אינם מסתפקים בתמו ו רות הנדיבות המוצעות להם, ומנסים לסחוט באמצעים שונים תמורות נוספות באופן לא שוויוני או בלתי אפשרי מבחינת היתכנות הפרויקט. לדעתי, המדינה צריכה להוביל שני תהליכים נוספים בתחום – להוריד את ולהכיל תנאים אלו 51% שיעור ההסכמות ל־ הריסה ובנייה". 38 גם עבור פרויקטי תמ"א "הרוב הדרוש בפרויקטים גדולים צריך להיות שונה משלב לשלב" במקביל יש מי שסבור שהתיקון שנעשה אינו מספק, ויש לקבוע נוסחה אחרת. "אני חושבת שאחוז הרוב הדרוש בפרויקטים גדולים צריך להיות שונה משלב לשלב של הפרויקט", כך סבורה אודל נוני, יועמ"ש קבוצת כנען. פ � כדי שיתא 51% "בשלב הראשון לרדת ל ו שר לצאת לדרך ולאשר את התב"ע. בפעם השנייה ובשלב ההגשה להיתר יהיה ניתן לה ו חתימות. במהלך השנים 67% סתפק ברוב של כמעט שלא נתקלנו בסיבות שהצדיקו סרב ו מהמקרים הסיבות 90% נות לפינוי־בינוי, וב־

הופך את הסחטנים ללא רלוונטיים "הורדת הרוב הדרוש בחוק לפינוי־בינוי זי ו רזה משמעותית את קידום הפרויקטים, כי היא למעשה הוציאה מהמשוואה את הדיירים הסרבנים", כך סבור שומרי בן דוד, מנכ"ל 67% קבוצת בן דוד הרצל, "כך, הורדת הרוב ל־ הפכה את הסחטנים ללא רלוונטיים, וכיום בפרויקטים שאנו מקדמים אנו רואים פחות ופחות דיירים כאלה, וגם אלה שניסו בעבר לסחוט, באים וחותמים על ההסכם. כך למשל, פרויקט פינוי־בינוי שאנו מקדמים במתחם ברודצקי בנתניה, התעכב במשך כשנה משום שבבניין אחד מתוך כל המתחם היה רוב של בלבד. התיקון לחוק הביא לקפיצה באחוז 62%

חמי שאול: "התיקון לחוק גם דרבן דיירים שיושבים על הגדר, להצטרף לתהליך ולחתום, כי הם הבינו שהרכבת יצאה מהתחנה וחבל להם לפספס אותה"

החתימות בכל המתחם, וכיום אנחנו עומדים חתימות". 90% כבר על רון שחר, סמנכ"ל ייזום ותפעול בחברת בית וגג, סבור שהתיקון לחוק השפיע על השוק: "אין ספק שהמהלך מסייע מאוד לקידום תהליכי ההתחדשות העירונית. אנו מקדמים מספר מתחמי פינוי־בינוי, ומהרגע שהודיעו , הדבר אפשר לשים 67% על הורדת הרוב ל בצד את הדיונים מול דיירים סרבנים ולקדם את התהליך לאישור התב"ע בוועדה המחוזית ותהליך הרישוי מול הוועדה המקומית באמ ו צעות הרוב הנדרש. ברגע שהתב"ע מאושרת, ניתן לתבוע דיירים סרבנים מול המפקחת על הבתים המשותפים, אך חשוב להדגיש שמ ו

בקרסו נדל"ן, מסכים שהורדת הרוב סייעה לקידום פרויקטים: "הורדת הרוב הדרוש בחוק בהחלט יצרה שינוי לטובה בתחום. בפרויקט שלנו בגבעתיים שהיה תקוע במשך תקופה ארוכה, התיקון עשה פלאים. זה אפשר לנו להמשיך ולהניע את כל התה ו . התיקון לחוק גם דרבן 67% ליך עם רוב של דיירים שיושבים על הגדר, להצטרף ולח ו תום, כי הם הבינו שהרכבת יצאה מהתחנה. באותה נשימה אני סבור שיש להוריד את ו � (חל 38 הרוב הדרוש גם בפרויקטי תמ"א פת שקד), כי עדיין נדרשת בהם הסכמה של , וזה בוודאות חסם שתוקע פרויקטים". 80%

- יום שישי, כ" ז באלול תשפ"ב 23.09.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 6 0