ידיעות הנדל"ן 23.9.22

מבחן התוצאה

שבין זכות הקניין הפרטית לזכות הקניין של יתר בעלי הדירות בבית המשותף, המ ־ עוניינים לקדם התחדשות עירונית בבניין או במתחם. "פרויקט פינוי־בינוי הוא בראש ובראשונה הליך חברתי. מבחינה חברתית ומוסרית, יש לשמור על האיזון הראוי בין האינטרסים השונים. הורדת רף ההסכמה אל עלולה לפגוע בצדקת הדרך, 80 מתחת ל־% ופרויקט שאחוזי ההסכמה בו נמוכים, אל לו להתקדם, עם כל הצער שבדבר. נכון כי הפגיעה האפשרית בזכות הקניין של הפרט מאוזנת באמצעות החקיקה ותהא אפשרית רק לאחר הכרעה משפטית, אולם סף הכני ־ סה להליך, שבו בסופו של דבר תהא פגיעה מסוג זה, היה חייב לשמור על הסכמה בא ־ חוזים גבוהים יותר, כפי שהיה בעבר. די אם דירות, האם בפרויקט 100 ניקח מתחם ובו חברתי מסוג זה יכול להיות כי תוגשנה לא תביעות משפטיות?". 34 פחות מ־ גם יוסי חסון, מנכ"ל ומייסד קבוצת מיי טאון, מעלה נקודה בעייתית בתיקון: "הפ ־ חתת הרוב הנדרש עזרה בקידום פרויקטים בהתחדשות עירונית, אך אינה מכסה את מכלול המצבים. כך לדוגמה, חוק ההסדרים לא לקח בחשבון בעיה שכיחה למדי במ ־ תחמים עם בניינים מגוונים, למשל מתחם בניינים שרובם בני ארבע קומות, אך 10 עם אחד מהם הוא בניין קטן של ארבעה דיירים או בית פרטי. מכיוון שיש צורך בהשגת רוב בכל המתחם ובהסכמה של לפחות 67% של ת � בכל בניין, באם דיירי הבניין הקטן י 50% נגדו, הרי שגם אם הושג הרוב הנדרש מכל המתחם, הם תוקעים פרויקט של מתחם בכל 51% שלם, וגם הפחתת הרוב הנדרש ל־ המתחם לא תפתור את הבעיה הנוכחית. כדי להימנע ממצב שהם יטילו וטו וימנעו התחדשות של כל המתחם (בניגוד לכוונת המחוקק), כדאי להוסיף תקנה שתאפשר י � מכל המתחם וב 80% השגה של למעלה מ ־ טול או ויתור על הרוב הנדרש של לפחות מכל בניין". 50% עו"ד ענת בירן, מומחית תכנון ובנייה, מציעה תוספת לתיקון החקיקה: "המהלך החשוב יותר לטובת הוצאת פרויקטים של פינוי־בינוי לפועל הוא הורדת הרוב

לפני

אחרי

צילום הריסה: יח"צ | AASTUDIO הדמיית פרויקט:

מהדיירים. פרויקט בצלאל תל אביב של חברת בית וגג 100% למרות הורדת הרוב עדיין רצויה הסכמה של

היו כלכליות, כלומר רצון הדיירים להשיג יותר, ולא תכנוניות. לשמחתנו, בתי המשפט מבינים שבהרבה מהמקרים הרקע הוא בעיקר סחטני, מבקשים לעשות בדיקה ומסבירים לדיירים שבמקרה הטוב כדאי להם לחתום על ההסכם, ובמקרה הפחות טוב לשלם את הוצאות המשפט". תומר רייפמן, מנכ"ל יעז התחדשות עירונית מקבוצת יעז, סבור שיש לטפל בסוגיה נוספת: "התמודדות עם בעלי דירות והשגת הסכמתם לפרויקטים הן מהאתגרים גדולים העומדים בפני יזמי התחדשות עירונית. הורדת הרוב הדרוש בחוק לקידום פינוי־בינוי הייתה צעד משמעותי, שכן היא אפשרה ליזמים לצאת לדרך עם הפרויקטים מוקדם יותר ובמקביל להמשיך ולעבוד על החתמת יתר בעלי הדי ־ רות. חוק ההסדרים גם נתן כלים להתמו ־

דדות עם דיירים סרבנים, אך יש מקום לה ־ תייעלות נוספת בתחום זה. הצעד הבא הוא טיפול בחריגות בנייה; חייבים לייצר מנגנון חוקתי שמגדיר איך מתייחסים לבנייה ללא היתר, ואיך מתייחסים לבעלי דירות שבנו ללא היתר מבחינת הרוב הדרוש והאפשרות לתבוע אותם". עומר גוטהולץ, סמנכ"ל ומנהל תחום הת ־ חדשות עירונית בבנייני העיר הלבנה, מת ־ קשה להבין למה לא משנים את החוק גם : "הורדת 38 לגבי פרויקטים במסלול תמ"א הרוב הדרוש בפרויקטים של פינוי־בינוי תרמה מאוד להגעה מהירה לרוב הנדרש ולהוצאת פרויקטים לפועל. כמו כן המה ־ לך עודד דיירים מתנדנדים להצטרף. מנגד , חלופת 38 פרויקטים אחרים, כמו תמ״א ו � (למשל ת 23 שקד ותוכניות מכוח סעיף

כנית הרובעים), עדיין נדרשים להגיע לרוב . יש צורך ליישר קו ולהוריד 80% גבוה של את הרוב הנדרש גם בהם. אין היגיון שב ־ תוכניות חיזוק מבנים ותוספת על הקיים ו � ), שבהן הדיירים סובלים מח 38/1 (תמ״א סר נוחות במהלך הבנייה, יידרש רוב של , ואילו בפרויקטים שבהם הדיירים חיים 67% בדיור חלופי בתקופת הביניים, יידרש רוב גבוה יותר. הרי עבור הדיירים התנאים הם קשים מאוד בתוכניות החיזוק, וקיימת פגי ־ עה ממשית באיכות החיים". אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס, מסביר כי על אף הבשורה שבמהלך, עדיין הסכמה: "ההגעה 100% כולם שואפים ל־ לרוב הדרוש איננה מספיקה, ובכל מקרה חתימות. הגעה לרוב 100% יש להגיע ל־ הנדרש דוחפת את המתלבטים והמהססים להחלטה גם כדי לא לפספס את הרכבת וגם כדי להימנע מתביעות משפטיות. במסגרת חוק ההסדרים אושרו הקלות נוספות ומש ־ מעותיות, שסל הכלים שהן מעניקות תורם רבות להצלחת התהליך בקרב בעלי דירות קשישים, בעלים מרובי דירות ועוד. אני

כאמור, ברשות להתחדשות עירוניתמקדמים תיקון נוסף לחוקשיאפשר הורדת הרוב הדרושאף יותר, במקריםשבהם מדובר במבנה מגוריםשהוכרז כמסוכן. בענף הדעות חלוקות. עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל ומנהל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת אשדר: "ודאי שהורדת הרוב הדרוש לחתימת הדיירים מסייעת לקידום פרויקטים. זוהי משוכה משמעותיתשצריך לדלג מעליה, אבל זו אחת בלבד ברצףשל מסלול ארוך. לאחר שהיזם מקבל לידיו את הפרויקט, מתחילה העבודה האמיתיתשל תכנון המתחם מול כל הר ־ שויות, ולכן כדי לקדם פרויקטים בצורה מיטבית, חשוב לבחון את הורדת הרוב הדרוש במתחם. בדרך זו מביניםשיש רוב ועם זאת אפשר לצאת לדרך התכנונית. זהו 51% לכדי מהלך שיכול לקצר דרמטית עבור הדיירים אתקבלת המפתח". גם חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ, סבור שיש , "ודאי כשמדובר במבנים מסוכנים למגורים או 51%־ מקום להוריד את הרוב הדרוש ל שיהפכו כאלה בעוד שנים בודדות. זה יאפשר להוציא לפועל יותר פרויקטים ויחייב בעלי דירותשמתנגדים מטעמים לא ענייניים, להסביר ולנמק לשכניהם מדוע הם מסרבים לפרויקטיםשישפרו משמעותית את איכות חייהם". עו"ד יוסי קליין, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדל"ן ומלווה פרויקטיםשל התחדשות עירונית, סבור שאין להוריד אתשיעור ההסכמה עוד זה 51% אינה נכונה ואינה נדרשת. ראשית 67%־ יותר: "הפחתת הרוב הדרושמעבר ל אומנם רוב, אבל ברף המינימלי, והרעיון בתביעת דייר סרבן היה למנוע מצב שמיעוט זה מיעוט, ולכן כדי שתהיה הצדקה להתערבות 49%־ יגרום נזק לרוב. קשה לומר ש שיפוטית, נכון יהיה לדרוש רוב גדול יותר, ושני־שלישים זה בהחלט מאוזן. שניתמבחינה פרקטית, ניתן לתבוע דייר סרבן רק לאחר שאושרה תוכנית בניין עיר חדשה, שתאפשר את הוצאת הפרויקט אל הפועל, ותב"ע כזו אפשר להגיש רק לאחר קבלת הסכמהשל מבעלי הזכויות, כך שהפחתה לא תסייע, אלא אם יופחת גם הרוב הדרוש להגשת 60% תוכנית בהתאמה". הפחתה נוספת בשיעור ההסכמה: נכון או לא?

אודי בלום:" הגעה לרוב הנדרש דוחפת את המתלבטים והמהססים להחלטה גם כדי לא לפספס את הרכבת וגם כדי להימנע מתביעות משפטיות"

הדרוש לטובת קידום תב"ע לפרויקטים כאלה. עוד טרם התהליך של הוצאת הית ־ רים, אנחנו נדרשים כיום בכל פרויקט 50% פינוי־בינוי לתכנן תב"ע, כשבידינו בכל המתחם. 60% הסכמה מכל בניין ו־ המציאות מוכיחה, שכיום קשה להגיע בכל בניין בשלבים שצריך לייצר 50% ל־ תב"ע. לא מעט פעמים אנחנו אף נדרשים לפנות לרשויות כדי שיצטרפו איתנו כמ ־ גישי התוכנית, משום שאין לנו מספיק חתימות. זה מצב בעייתי שתוקע הרבה פרויקטים. לדעתי, יש לנסות לקדם תי ־ קון חקיקה להורדת הרוב הדרוש לטובת תכנון תב"ע כדי שנוכל לייצר יותר ויותר  פרויקטים של פינוי־בינוי".

מקווה שפירוק הממשלה והבחירות המת ־ קרבות לא ימסמסו את הסעיפים שעדיין טעונים שיפור וששחשוב לטפל בהם". "הפחתה לא מזרזת ואינה מקדמת" בזמן שרוב הפעילים בענף מעידים על הצ ־ לחת השינוי בחוק בקידום פרויקטים, יש מי שטוען שדווקא ההיפך הוא הנכון. עו"ד יריב בר דיין, היועץ המשפטי של החב ־ רה לפיתוח והתחדשות עירונית המתמחה בייצוג בעלי דירות: "הפחתת הרוב הדרוש ק � לא מזרזת ואינה מ 67% בפינוי־בינוי ל ־ דמת באופן מובהק פרויקטים". לדבריו, הפחתת סף ההסכמה פוגעת באיזון הראוי

- יום שישי, כ" ז באלול תשפ"ב 23.09.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 62