ידיעות הנדל"ן

זינוק במחירים | משבר הקרקעות

הסכנה לקבלנים תגובת השרשרת שיוצרים מחירי המכירה במכרזי רמ"י

2015־ אלף שקל ב 636־ מ . קרקע בראשון לציון 2021־ אלף ב 971־ ל

בזמן שקופת המדינה נהנית מהעלייה בהכנסות משיווק הקרקע, הקבלנים והיזמים מסבירים שמ ־ בחינתם, מדובר דווקא בסיכון לא מבוטל. במקביל יש מי שסבור, שהעלייה במחיר הקרקע עלולה להוביל גם לפ ־ גיעה בטיב המוצר הסופי – דירת המגורים. ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום, מצביע על סכנהאפשרית לקבלנים והיזמים בעקבותמכרזים דומים ומס ־ פרעלמכרזשבו השתתפההחברהבלוד: "מחירקרקעליחידת אלף שקל, ועלות הפיתוח 600 דיור באותו מכרז עמד על מעל אלף שקל ליחידת דיור. 210־ ל 180 הייתה יקרה ועמדה על בין ברור שמי שקונה קרקעות במחירים הגבוהים הללו, נוטל סי ־ כון למקרה שמחירי הדירות לא יעלו. מאחר שהדירות צפויות להימכר כמה שנים לאחר הזכייה במכרז, מתקבל שהצפי לע ־ י � לשנה. אם המחירים לא יעלו בש 10%־8% ליית המחיר הוא כ ־ עור זה, אז היזמיםשזכו במכרזים לא ירוויחו, ואולי אף יפסידו". שרון בן צבי, יועצת שיווק ומיתוג נדל"ן, מסבירה שהעלייה המטאורית במחירי הקרקע עשויה להוביל לכך שהמוצר הסו ־ פי שהרוכשים יקבלו יהיה נחות יותר. "ההשפעה על מחירי הדירות תהיה חד כיוונית וחדה, מחירי המכרזים האחרונים לא רק ישפיעו על מחירי המכירה הסופיים ב'מקרה הטוב', הם עשויים במקרה הפחות משמח להשפיע על טיב המוצר, המפרטשיינתן ואיכותו. אני פחותמוטרדת לפרויקטים באזורי המרכז, כי כאן הסטנדרטים הם מלכתחילה גבוהים ומי שיוכל לשלם ישלם, אני יותר חוששת לאזורים שמחוץ למרכז, שם ת � ) ו 7%-6% שולי הרווח והמרווח נמוכים מאוד מלכתחילה ) ממחירי הדירות היום. אני בהחלט 20%-15% לויים בעלייה של חושבת שצריך לקדם את ערי הפריפריה. יש מקומות טובים עם פוטנציאל השבחה גדול, אבל לא בפערים כאלה שעשויים לסכן את הקבלנים, שיהיו חייבים לכסות את ההוצאות דרך ייקור הדירות". צחי דידי, מנכ"ל חברת יוסי אברהמי, מסביר כיצד מחירי הקר ־ קע שוחקים את הרווחיות: "יזמים שמגיעים כיום למכרז מצי ־ במחירי הדירות 20% עיםמראשמחירשמגלםבתוכו עלייהשל הנוכחיים ומוכנים להסתפק ברווחיות נמוכה מאשר בעבר. גם הבנקים היום מממנים עסקאות אשר שיעור הרווחיות בהן ע � מעלותה 100% ואף 90% נמוך מבעבר. הבנקיםמוכנים לממן סקה. גם הריבית נמוכה בשל התחרות הגדולה מול שוק ההון ומול המוסדיים. לכל זה יש להוסיף את הסחבת הבירוקרטית, שבגינה התהליכים מתארכים והוצאת היתר היא תהליך שלו ־ קח מספר שנים. כל הסיבות האלו מובילות יזמים להתחרות על כל פיסת קרקע, להציע מחירים גבוהים במכרזים ובסופו של דבר מחירי הדירותממשיכים לעלות". עמיר רחלבסקי, מנכ"ל ובעלי חברת היזמות והבנייה גרופית, מתייחס לאי הוודאותבחישוב ההצעות למכרזים: "הבעיההיא שהסכומים הגבוהים שמוצעים אינם עומדים בקריטריונים שמאיים מקובלים, אלא מתבססים על הגדלת מרכיב הסיכון, בהנחה שהמחירים ימשיכו לעלות בעתיד. בהתאם לתוצאות המכרזים ניתן להבחין, שאין מדובר בדפוס חד פעמי, אלא מגמה כללית, כאשר בכל מכרז ניתן להבחין במספר הצעות נוספות גבוהות ולאאחתבודדת. כלומר חברותרבותמיישרות קו ולוקחות סיכון בהצעת סכומים גבוהים, שלא בהתאם לת ־ חשיב השמאי הסביר". עו"ד קרן פרשקר ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות' מסבירה, כי ככל שהמחירים עולים, הסיכון לקבלנים עולה: "אם יזם רכש קרקע בעלות גבוהה, הוא יוכל למכור גםאתהדירותביוקר, רק אם ההיצע יהיה נמוך מהביקוש. לעומת זאת, אם השוק יוצף בדירות בעוד שנתיים־שלוש, כאשר היזם יגיע לשלב התחלת השיווק, הדירותתימכרנה במחיר נמוך ללאקשר כמעט למחיר שבה הקרקע נרכשה. המשמעות היא שרוכשי הדירות כמובן מפסידים מהמצב כל עוד ישנה בעיית היצע, אך מנגד היזמים פועלים בסביבהעסקיתבסיכון גבוה כל עוד בעייתההיצע נמ ־ שכת. בהנחהשיום יבוא והיאתטופל על ידי הממשלה, עשויות חברות רבות למצוא את עצמן תקועות עם קרקע יקרה ללא יכולת למכור את הדירות במחיר שקיוו. כתוצאה מכך עלולות חברות, בעיקר בסדר גודל קטן ובינוני, להסתבך ולהיקלע לה ־ ליכי חדלות פירעון".

צילום: עמי לאור

שרון אלעזרא הררי: "כמות השחקנים בשוק המבקשים לקנות קרקע לבנייה גבוהה משמעותית מהיצע המקרקעין, וברור שהמחירים הגבוהים יגולגלו לרוכשי הדירות העתידיים, בזמן שהמדינה מכניסה לקופתה סכומים גבוהים"

האחרונה אנו עדים למכרזים רבים במחיר מופחת ובכלל, שנסגרים במחירים שוברי שיאים. כמות השחקנים בשוק המבקשים לקנות קרקע לבנייה גבוהה משמעותית מהיצע המקרקעין, וברור שהתוצאה היא שמחירי הקרקע הגבוהים יגולגלו לרוכשי הדירות העתידיים, בזמן שהמדינה עצמה נהנית מהליך זה ומכניסה לקופתה סכומים גבוהים". אריאל אדלשטיין, סמנכ"ל פיתוח עסקי ושיווק בחברת אבני דרך, מתייחס למכרזים כסוג של קזינו: "תוצאות המ ו כרזים בשנה האחרונה שיקפו רמות מחירי קרקעות המגל ו מים בתוכם 'הימור' בתמחור הקרקע, הכולל עלייה של עד

ו � ממחיר השוק כיום". לדבריו, מוקדם לקבוע האם מד 20%% בר במגמה גורפת, שתאפיין את כל מכרזי הקרקע של רמ"י בתקופה הקרובה, אך אין ספק שמדובר בנורת אזהרה שיש לקחת בחשבון בכל הקשור לעליית מחירי הדירות בהמשך. אוהד לב, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרדן נדל"ן, מסביר איך עובד החישוב שעושה יזם לפני שהוא מגיש הצעה: "יזם שמגיש הצעה בתהליך של מכרז לוקח בחשבון שלושה פר ו מטרים עיקריים להערכת השווי של הקרקע: עלויות הבנייה הצפויות, מחירי המכירה הצפויים ושיעור הרווח שבו הוא מעוניין בפרויקט. ההצעות הגבוהות במכרזים האחרונים

מחירי הקרקע במכרזים בחודשים האחרונים והשוואה למכרזי עבר

3,500,000

3,300,000

3,000,000

2,500,000

2,000,000

1,900,000

1,500,000

1,400,000

690,000

636,000

621,000

510,000

1,202,000

1,000,000

392,000

290,000

971,000

960,000

500,000

0

2015 2021 פתח תקווה

2014 2021 רמת השרון

2019 2021 תל אביב

2015 2021 מודיעין

2015 2021 ראשון לציון

2013 2021 באר יעקב

מקור הנתונים: עיבוד של התאחדות הקבלנים בוני הארץ לנתוני רשות מקרקעי ישראל המחיר בשקלים

- יום רביעי, ט' בתשרי תשפ"ב 15.09.21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 24