ידיעות הנדל"ן

זינוק במחירים | משבר הקרקעות

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

ק

ב

2015־ אלף שקל ב 621־ מ . קרקע במודיעין 2021־ מיליון שקל ב 1.202

נ

ה

חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים

יש לייצר שני מסלולי רישוי להיתרי בנייה: עם הקלות וללא הקלות הממשלה החדשה הושבעה רק לפני כחודשיים, ונראה כי שר השיכון זאב אלקין ושרת הפנים איילתשקד אכן נוקטים בפעולות לטיפול בשוק הדיור. עומדת בפניהם עבודה רבה - הממשלה צריכה בראש ובראשונה להתייחס לשוק הנדל"ן כאל קטר צמיחה משמעותי למשק הישראלי, שדורשתכנון לטווח ארוך לעשורים קדימה, וראייה אסטרטגית. האוכלוסייה צפויה להכפיל את עצמה בעשורים הקרובים, ויש להיערך לזה מבחינה תכנונית – יידרשו עוד מאות אלפי דירות חדשות בשוק ולצורך משימה לאומית זו יש לרתום את כל הגופים והמשרדיםשאמונים על הבנייה בישראל. כצעד ראשון המדינה חייבת להילחם בבירוקרטיה במוסדות התכנון, שמעכבת באופן משמעותי את הבנייה. לאחרונה פורסם דו"ח מבקר המדינה על תפקוד רשויות התכנון והרישוי בישראל, ועולים ממנו ליקויים רבים בהתנהלות ובהוצאת היתרי הבנייה. משך הזמן שלוקח להוציא היתר בישראל ארוך משמעותיתמאשר במדינות אחרות דומות, ויש לפעול לתיקון הליקויים. ישתחושה בשוקשכוחהשל מועצת מקרקעי ישראל רב יותר מכוח הממשלה ולמעשה, מי שקובע את הקצב ואת ההחלטות, הם הפקידים במינהל, בעוד לממשלה אין ממש יכולת להשפיע. זה אבסורד, אבל רמ"י הפכה לגורם מעכב בנייה ולא לגורם מזרז, ויש לתת על כך את הדעת. עוד צריכה המדינה לדאוג לחיבור ולסנכרון בין הוועדות השונות והרשויות העירוניות במטרה להקל ולזרז אתתהליך קבלת היתרי הבנייה; לרכז את כל תחום הבינוי והרישוי תחתשר ומשרד אחד כדי למנוע אי סדרים ועבודה לריק; ויש להגדיר את הצורך מבחינת הפשרהשל השנים הקרובות, 20- קרקעות לבנייה ל לתכנן איך מבצעים זאת בשיתוף ובתיאום עם הרשויות המקומיות, ולרתום את כל ועדות התכנון לתהליך. במישור התכנוני יש לתכנן את התב"עות החדשות עם גמישותתכנונית ככל האפשר ולעודד בנייה לגובה. בוועדות יש לתתקדימות לתוכניותמפורטות, שיוגשו ללא בקשהשל הקלות - לייצר שני מסלולי רישוי - אחד עם הקלות ואחד ללא הקלות. המסלול ללא ההקלות יהיה מסלול ירוק, שבו יינתן היתר בנייה בתוך יום מקסימום. 60

צילום: רונן כרם

אריאל אדלשטיין: "תוצאות המכרזים בשנה האחרונה שיקפו רמות מחירי קרקעות המגלמים בתוכם 'הימור' בתמחור ממחיר השוק כיום". לדבריו, 20% הקרקע, הכולל עלייה של עד מוקדם לקבוע האם מדובר במגמה גורפת, אולם אין ספק שמדובר בנורת אזהרה בכל הקשור לעליית מחירים בהמשך

מצביעות על שתי מגמות ברורות: הראשונה, יזמים רבים צופים עלייה משמעותית במחירי , ובכך מצדיקים 15% המכירה, לעיתים אף של בהצעותיהם שווי קרקע גבוה. והשנייה - יז ־ מים שהם בעלי חברות בנייה מוכנים, ככל הנראה, לוותר על רווח יזמי גבוה או על כולו כדי להמשיך את התעסוקה של חברות הב ־ נייה שבבעלותם. שתי המגמות מובילות לע ־ לייה במחירי הדירות - לא רק במכרזים רמ"י, שבהם הקרקע נרכשה במחיר גבוה, אלא גם של קרקעות המוחזקות על ידי בעלים פרטים אשר 'מאמצים' את השווי במכרזים". רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי, מסכים שהמציאות הנוכחית רק תו ־ ביל להמשך התייקרות הקרקע: "במכרזים שמוציאה רמ"י מחיר המינימום שדורשת המדינה הוא לרוב מחיר הזכייה של המכרז הקודם ואף יותר. המדינה מעלה ומעלה את מחיר הקרקע למחירים הזויים, שבהכרח מביאים לעליית מחירי דירות ובכך לעלייה רוחבית של מחירים בכל קרקעות המדינה.

עים מחירים מטורפים כדי לזכות ב'פירורים' שנותנת המדינה. לו הממשלה הייתה משווקת כמות גדולה של קרקעות ולא עוסקת רק במי ־ קסום רווחים וגריפת מיסים גבוהים, התופעה שאנו רואים כיום לא הייתה מתרחשת". נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ, מוסיף: "מחירי הקרקעות במכרזים האחרונים של המדינה מצביעים כי שוק הדיור איבד את הבלמים. המדינה לא משווקת מספיק קרק ־ עות לבנייה, וכבר כמה שנים שלקבלנים אין קרקעות חדשות שיוצאות במסגרת מכרזים רגילים להתמודד עליהן. רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן, סבור כי: "הממשלה 'הרעיבה' בשנים האחרונות את היזמים – מי שלא רצה להשתתף במכרזי מחיר למשתכן, לא היו לו קרקעות לבנייה, וכל הביקוש העצור הזה מתפרץ עכשיו. אם יזמים, 10 בעבר היו ניגשים למכרז ממוצע היום כל מכרז קרקע שמשווק יוצר הסתע ־ יזמים. ראינו את זה במודיעין, 40 רות של כ־ ¿ ברמת שרון ואפילו בבית שמש ובלוד".

אם זאת לא ספסרות, אני לא יודע מה כן".

"שוק הדיור איבד את הבלמים" נשאלת השאלה מדוע מחירי הקרקע מזנקים דווקא עכשיו. לפעילים בענף כמה תשובות אפשריות. "אנו רואים בחודשים האחרונים מכרזי קרקע שמשווקת המדינה שנסגרים יותר מהשווי 70%-100%־ במחירים הגבוהים ב בפועל. זו תוצאה ישירה של מהלכי המדינה בשוק הדיור בשנים האחרונות, שבאים כעת לידי ביטוי בשטח. הממשלה הקודמת הובילה מדיניות של שיווק קרקעות רק למחיר למ ־ שתכן או מחיר מופחת, נתנה מענה רק לפלח מצומצם מאוכלוסיית הזכאים, והדירה את משקיעי הנדל"ן מהשוק", כך סבורה עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל. "בפועל, מהלכים אלה ממש לא הצליחו, ומ ־ כרזים רבים נסגרו ללא הצעות כלל. כיום הממשלה עושה הפוך – היא משווקת קרקעות בצורה כל כך איטית ומינורית, וקבלנים מצי ־

דירות במתחם שדה 1,574־ : מכרז של רמ"י ל 2021 אוגוסט דב בתל אביב־יפו נסגר בהצלחה. המחיר שישלמו הזוכים על מיליארד שקל. סכום זה לא כולל 4.437־ הקרקע עומד על כ מיליון שקל. 188.6־ את הוצאות הפיתוח שעומדות על כ

צילומים: טל משולמי, יח"צ

- יום רביעי, ט' בתשרי תשפ"ב 15.09.21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 26