ידיעות הנדל"ן

זמן למחזר | להתמודד עם המדד

פתרונות אפשריים לרוכשים

מחירי ההובלה הימית התייקרו והאוניות גם ממתינות זמן רב בנמל. נמל אשדוד

בזמן שהעלייה במדד תשומות הבנייה מדאיגה אתשוק הנדל"ן ומלבה

אתמדורת המחירים הגבוהים, בענף מסמנים כמה פתרונות אפשריים. "מי שכבר רכש דירה יכול להפחית את החשיפה לעלייתמדד תשומות הבנייה באמצעות הקדמתתשלומים", כך לוי שטרסלר, סמנכ"ל הכספיםשל אזורים. "הרוכש צריך לשקלל בהחלטתו באם מקור התשלום מהון עצמי או מימון בנקאי ולהשוות בין האפיקים וכמובן, להתייחס גם להיבטי ניהול התזריםשל משק הבית". עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', מציין, כי: "מדד תשומות הבנייה הפך לבעל משמעות רבה כיום בהסכמים בין יזמים לרוכשם. בעבר כל עוד המדד עלה בעשיריות האחוז, הוא לא היווהשיקול משמעותי מדי בעת רכישת הדירה, אבל כיום, כששיעורי העלייהשל המדד גבוהים בשל עלייה חדה בעלויות חומרי הגלם, הרי שהרוכשים מנסים להימנע מחשיפה גדולה מדי למדד. כדי להבין את המשמעותשל עליית המדד ניתן לציין, כי מי שרכש דירה בשלב מוקדםשל השיווק ושילם רק חלק קטן ממחירה בתחילת הדרך ייאלץ להוסיף עד מאות אלפי שקלים למחיר רק בשל ההצמדה למדד. על מנת להימנע מכך יש רוכשים שמנסים להקדים את התשלומים כדי לא לספוג את עליית המדד, אבל היזמים מצידם לא תמיד מאפשרים זאת בגלל החשיפהשלהם אל מול קבלני הביצוע, שיקול לגיטימי לחלוטין, לדעתי. למי שחותם היום על הסכם, כדאי לבחון את הסוגיה כבר בעת החתימה ולשמור לעצמו את האפשרות להקדים תשלומים. כמו כן לאור עלויות המשכנתה הנמוכות יחסית כדאי לו לבחון טוב יותר אתתנאי התשלום ולראות האם לא עדיף לו לשלם סכומים משמעותיים יותר בסמוך לחתימת ההסכם במטרה להימנע מההצמדה למדד תשומות הבנייה". במקביל, יש גם מי שסבור שחלק מהפתרון נעוץ דווקא בתגבור השער הימי של ישראל: "התייקרותמחירי ההובלה הימית בעשרות אחוזים וההמתנה הארוכהשל האוניות בנמלים, לצד העלייה החדה במחירי חומרי הבנייה הן חרב מתהפכתמעל ראשי חברות הבנייה וצרכני הקצה הדיירים בפרויקטים החדשים. במקרה הטוב, מדובר בהתייקרותשל עשרות אלפי שקלים עבור דירה אחת", כך ד"ר חיים גולובנציץ, מנכ"ל אתגר נדל"ן. "הפתרון המיידי, גם אם חלקי בלבד, הוא לגייס ממש בימים אלה כוח אדם, לפחות זמני, על מנת לתגבר את המשמרות בנמלים לטובתשחרור הסחורות. במקביל יש לעשות הכול כדי להקדים כמהשיותר את פתיחת הנמלים החדשים בחיפה ובאשדוד".

צילומים: שאטרסטוק, רוטשטיין נדל"ן

אבישי בן חיים: "אנחנו עובדים על מרווחים עקביים, ואם מעלים לנו את המחיר בצורה כה משמעותית, זה ללא ספק יתגלגל ללקוח. ההתייקרות משפיעה גם על מי שכבר רכש דירה חדשה, כיוון שהמחירים צמודים למדד תשומות הבנייה שמושפע בין היתר מהבטון"

חברות הבנייה המבצעות הזמנות מהחברה: "רוב החברות מעדיפות לבצע הזמנות במועד המוקדם האפשרי, מתוך הנחה כי ההתייקרות תימשך. מנגד, במצב הקיים ייתכן שתחול התייקרות נוספת, שלא תאפשר שמירת מחירים לאורך זמן. רבים נוטים לזלזל במדד תשומות הבנייה כגורם התייקרות, כאשר מחירי הקרקעות גבוהים ומתייקרים בעצמם. אך ההשפעה של התייקרות החומרים אינה מסתכמת בייקור מחיר הדירה. בסביבה כל כך חסרת יציבות, הקבלנים מלכתחילה לוק ־ חים מרווחי ביטחון גדולים ונמנעים מכניסה לפרויקטים גבוליים, מה שמפחית את היקפי הבנייה. כמו כן במקרים שחברות שלא הע ־ ריכו נכון את היקף ההתייקרות, ובחוזי ביצוע שלהם לא נכלל סעיף התייקרות בהתאם למדד התשומות, התוצאה תהיה פרויקטים הפסדיים שעלולים להביא לקשיים משמעו ־ תיים ואף לקריסת חברות קטנות". - דוגמה נוספת המגיעה מעולם מעליות המשיק לעולם הבנייה, אך מהווה חלק בלתי נפרד ממנו. אין היום בניין רב קומות שנב ־ נה ללא מעלית, וזהו פרמטר משמעותי ורחב בהשפעתו על השוק. גם כאן נראה שהמדד נותן את אותותיו. יעקב רזלן, סמנכ"ל השיווק והמכירות בחברת המעליות שינדלר ישראל: ״העלייה מתבטאת במספר אפיקים מקבילים: מחירי עלויות השילוח עלו משמעותית עם הקורונה. ההתייקרות מורגשת גם במחירי ההובלה הימית, כך שקונטיינר שעלה בעבר 15 דולר, מגיע מאז פרוץ הקורונה ל- 2,000 אלף דולר״. רזלן מוסיף, כי גם עלויות הייצור הושפעו. "כל חומרי הגלם בעולם התייקרו, ובמיוחד כל נושא הצ'יפים, ברזל, נירוסטה,

וגרמו לכך שיש התייקרות בכל עלויות המ ־ עליות. ההתייקרות הכללית היא ברמות של למעלית. גם משך זמן הייצור 10%- ל 8% בין בעולם התארך. אם בעבר הזמן הממוצע בארץ עמד על ארבעה חודשים, תוסיף לזה כחוד ־ שיים. כל ענף הבנייה בהתייקרות כללית. הקבלנים מרגישים זאת היטב". "עלויות הבנייה ימשיכו להתייקר" הדוגמאות הללו הן רק חלק אחד מהסע ־ רה הגדולה שמתחוללת בענף וזוכה למעט תשומת לב – יחסית להשפעתה על הענף והמחירים. גורמים בענף מספרים שהמצב הוביל גם להתייקרות משמעותית במחיר הבטון בחודשים האחרונים ובמקביל, חברות אף מעלות את מחירי ההובלה בטווח של . מנכ"ל חברת הבנייה רוטשטיין 7%-10% אבישי בן חיים מסביר: "אנחנו עובדים על מרווחים עקביים, ואם מעלים לנו את המחיר בצורה כה משמעותית, זה ללא ספק יתגל ־ גל ללקוח. ההתייקרות משפיעה גם על מי שכבר רכש דירה חדשה, כיוון שהמחירים צמודים למדד תשומות הבנייה שמושפע בין היתר מהבטון". מבדיקה פנימית שערך 38%־ בן חיים עולה, כי מחיר הברזל עלה ב . הבלוקים התייקרו 2020 מסוף נובמבר ,2021 בתוך חודשיים בלבד, ממאי 17%־ ב מחירי הסיכות ומוצרי הנירוסטה רשמו מחודש אפריל השנה, ואילו 9% עלייה של במוצרי איטום שונים חלה התייקרות של בתוך חודש בלבד. עוד בדק בן 5%-20% בין חיים מוצרי גבס, בידוד וצבע וכלי עבודה, ד � ומעלה בחו 5% ובכולם חלה עלייה של

שים האחרונים. "אנחנו חווים עליית מחירים של כל חומרי הגלם לבנייה, מרביתם בשל התייקרות מחירי ההובלה והשינוע. כל עוד הם לא יירדו, לצערי, עלויות הבנייה ימשיכו להתייקר", מסכם בן חיים. עדות נוספת לבעיה אפשר לשמוע מאריק טובול, סמנכ"ל הנדסה בקבוצת גבאי: "הק ־ בכל 15 בלנים סופגים את עליית המחירים ב־ חודש ועדיין לא יודעים איך מתמודדים עם זה. מחסור בכוח אדם, התייקרות השילוח, מחירי העבודה של הקבלנים – הכול מתייקר. י � שנים שאני בענף ולא ראיתי כאלו קפ 2222 צות מחירים במספרים דו־ספרתיים, ולצערי, נראה שזהו רק קצה הקרחון. גם אם לא היה מדובר במוצרים המיובאים מחו"ל, אין לנו בארץ מספיק חומרים לצורך ייצור עצמי של חומרי גלם. אנחנו יבואנים מצוינים, אבל אין לנו פה מחצבות שיאפשרו לנו לייצר אלומי ־ ניום וברזל". טובול מוסיף, כי "יש להבין כי מחיר בנייה ) ושל 50%( של דירה הוא נגזרת של חומרים ), וחשוב לזכור שגם העבודה 50%( עבודה התייקרה. יש במדינה מצוקה אדירה של פועלים זרים - קשה להכניס עובדים מב ־ חוץ בגלל הקורונה, וישנם פועלים שהוויזה שלהם נגמרה ונאלצו לחזור לארצות המוצא, כך שנשארנו עם מעט ידיים עובדות". עמיר רחלבסקי, מנכ"ל ובעלי חברת היז ־ מות והבנייה גרופית, מוסיף נקודה שעולה מצד הרוכשים: "כתוצאה מההתייקרות רוכשים מעוניינים להקדים תשלומים, פחות מבוקשות על ידי 20/80 ועסקאות הלקוחות כתוצאה מחשש להמשך עליית המדד".

- יום רביעי, ט' בתשרי תשפ"ב 15.09.21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 34