ידיעות הנדל"ן

מסתכלים קדימה | התחדשות עירונית

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

לולים להחריף את אי הוודאות השוררת בת ־ חום ולייצר תמריץ שלילי בייזום פרויקטים. ככלל, אני בספק עד כמה ניתן לאשר מתווה טוב ובר מימוש בתקופה של מספר חודשים. לפיכך הפתרון הנדרש תחילה הוא להמשיך ולהאריך את המתווה הקיים כדי לאפשר די זמן להטמעה של כל מתווה חדש באשר הוא. כבר היום רואים כי יזמים בוררים פרויקטים, ואם בתחילתו של פרויקט הם לא בטוחים שתושג הסכמה של מרבית הדיירים בטווח זמן קרוב, הם נוטשים אותו ועוברים לפרויקט הבא". עו"ד איצקוביץ' מתייחס גם לנקודות התורפה של המתווה החלופי : "לצד היתרונות הטמונים בו, יש 38 לתמ"א בו כמה כשלים מרכזיים, למשל שהוא אינו נותן מענה לפריפריה". עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה, מתייחס לנושא נוסף שעולה במתווה - שילוב : 38 שטח בייעוד ציבורי בתוך פרויקט תמ"א "המנגנונים הקשורים להקצאת שטח ציבורי מזכויות 10-15% מבונה, שלפי ההצעה נע בין הבנייה, עלולים לעכב וליצור מחלוקות רבות בין הרשות לפרט. יש להגדיר את שאלת הנ ־ שיאה בעלויות הבנייה, התחשבות בשטח זה בחישוב היטל ההשבחה, ככל שקיים, הסדרת השימושים בשטח, המפרט, רמת הבנייה, שי ־ לובו בבניין העתידי ועוד. ברור כי גם עניין זה יוביל למחלוקות, שכן בניין מגורים עם גן ילדים למשל יהווה סוג של 'מטרד' לדיירים ולא בטוח שהדבר יצליח. אולם עם הגידול באוכלוסייה והמחסור בקרקעות, נראה כי אין מנוס". מסלול יצירתי, גמיש וכלכלי לעומת הקולות המבקרים את המתווה החדש, יש גם מי שמבקש לראות את חצי הכוס המ ־ לאה, למשל חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "ניכר שיש כאן רצון כן לטיפול . ישנם כמה 38 מיידי במציאת חלופה לתמ"א כלים שצפויים לשפר משמעותית את ההית ־ כנות הכלכלית ולקדם לא מעט פרויקטים, ביניהם האפשרות לתוספת ניוד זכויות - כלומר יזמים יוכלו לנייד זכויות בנייה מפ ־ רויקט אחד לפרויקט במקום אחר, מה שעשוי לשפר משמעותית את הגמישות התכנונית ואת הכלכליות. גם מתן סמכות מקבילה לוועדה המחוזית לאשר פרויקטים עתיד לסייע בחילוץ 'הפקק' הבירוקרטי ולהוציא לפועל יותר פרויקטים". עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני תכנון ובנייה, מציינת כי: "היתרונות של המתווה החדש הם שהחקיקה מציעה מסלול יצירתי, גמיש וכלכלי תוך מתן סמכות ומענה לעירוב שי ־ מושים. המנגנון של התוכנית שמאפשר את אישור היתר הבנייה בצמוד לתוכנית הוא חדשני, ומסקרן לראות כיצד הוא יוטמע ויעבוד בפועל בעיקר, לאור ההחלטה שלא תתאפשרנה הקלות". פינוי־בינוי - שינויים משמעותיים שורה של שינויים בתחום הפינוי־בינוי נמצאים בטיוטת חוק ההסדרים ואף התק ־

ק

ב

נ

ה

מדיניות ההתחדשות העירונית בישראל נקבעת על־פי האג'נדה והמדיניותשל ראשי הערים. בעריםשבהן ראשי הערים הם פרו־ התחדשות, אנו רואים פרויקטים רבים יוצאים לדרך, ובעריםשבהן ראשי הערים מתנגדים אנו רואים פרויקטים בודדים, וישנן ערים שלא רואים כלל. מלבד זאת כל תחלופהשל ראשעיר מביאה איתה תחלופהשל מדיניות, וזה הופך את התושבים והיזמים לקורבנותשל המצב שנוצר. הצורך של התחדשות עירונית במרכזי ערים לנוכח גידול האוכלוסייה בישראל הוא הפתרון המשמעותי והאקוטי שכולם נדרשים להירתם אליו - גם הממשלה וגם השלטון המקומי. לנוכח המצב האבסורדי, שבו השלטון המקומי מפסיד כסף על כל יחידת דיור, אין לו כל תמריץ לשנות את הסטטוס-קוו בעיר שלו, אלא מייצר אפקט הפוך של רצון לסכל פרויקטיםשל התחדשות. אני ממליץ על פתרון שמייצר תמריץ התחדשותמשמעותי, והוא להעניק מענק כספי לרשות מקומיתשמקדמת התחדשות. כספיםשיועברו לרווחת התושבים, לאוכלוסיותמוחלשות ולקידום פרויקטים המקדמים את העיר עשור קדימה. "מענק התחדשות עירונית" - על כל היתר בנייהשייצא בפרק זמן חודשים 12 שיוגדר מראש - למשל מיום הגשת ההיתר ועד ההוצאה - יינתן לרשות המקומיתמענק אלףשקל 25 . אלף שקל 50 של נוספים ₪ אלף 25־ ייתן היזם ו תיתן הממשלה. כספים אלה יועברו לטובת האיזון התקציבי של הרשויות וכאמור, עבור פיתוח העיר עשור קדימה. יצירתתמריצים לרשויותתייצר ודאותתכנונית ארוכת טווח ויכולת לפעול שנים קדימה בתכנון וקידום פרויקטיםשל התחדשות עירונית על כלל היבטיהם - יחידות דיור, שטחי ציבור, תשתיות ומתחמי פנאי לכלל תושבי העיר. חנן מור, More יו"ר קבוצת מענק על כל היתר: זו הדרך לקדם התחדשות עירונית

view point הדמיה: צילום: דורון סהר

של חברת בוני התיכון ono one למעלה: עבודות ההריסה בקריית אונו. למטה: הדמיית פרויקט

גוברים על ההיגיון הסביר של הגדלת היצע הדיור וחידוש פני הערים. על כן, לדעתי, יש להשאיר את הסמכות החוקית לאישור תוכ ־ ניות בניין עיר במסגרת התחדשות עירונית רק בידי הוועדות המחוזיות". איתי הוז, סמנכ"ל הפיתוח העסקי בבית וגג, מוסיף: "שרת הפנים מבינה היטב את הצורך הדחוף בעידוד התחדשות עירונית, הן בהכ ־ נת התשתית כנגד רעידות אדמה והן בפיתוח והשבחת הנכסים והדירות בשכונות הוותי ־ קות במרכזי הערים, על מנת להכין ולהתאים אותם למציאות העכשווית. עם זאת אני שוב נאלץ להיות בצד המאוכזב שכן אין בתכ ־ נית פתרון אמיתי לבעיה הקשה והאמיתית שצריך להתמודד איתה והיא הגעה להסכ ־ מה בין כל הגורמים המעורבים בתהליך , כיצד לפתח, לקדם ולשפר ולחזק את הערים הקיימות הן במרכז והן מחוצה לו. תנו לוועדה אחת לרכז את הכול ושימו לה דד ליין קצר לכל שלב. על כן הבשורה היחידה שקיימת בשלב זה הינה הארכה אפשרית של התכנית הקיימת בשנה נוספת לפחות עד שתימצא דרך טובה יותר לפתרון המחלוקות". יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה המ ־ תמחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה, מתייחס לאחד הסעיפים המשמעותיים במ ־

, שקובע כללים 38 תווה החדש של תמ"א חדשים בעולם התכנון והבנייה במטרה לקצר את ההליך, וטוען שההפך הוא הנכון: "איחוד בין אישור התוכנית לקבלת ההיתר, כפי שעולה במתווה של השרה שקד, לא יקצר את ההליכים הארוכים לקבלת ההיתרים. זאת משום שההליך התב"עי אינו ודאי וכ ־ מהתב"עות בישראל 50% רוך בהתנגדויות. לא מאושרות כלל, ולוקח בין חמש לשמונה שנים לאשר תב"ע. יתרה מכך, לדברי מינהל התכנון, המדינה יצרה מספיק תוכנית ליחי ־ דות דיור ועמדה ביעדי התכנון, אך הן לא מיושמות בהליכי רישוי, ומכוחן לא יוצאים מספיק היתרים". "יזמים בוררים פרויקטים" עו"ד ישי איציקוביץ, ראש מחלקת הנדל"ן במשרד עו"ד אגמון ושות' הפועל בתחום שנים ארוכות, סבור שהמתווה החדש של צריך לכלול תקופת מעבר מספקת 38 תמ"א כדי שהשוק יוכל להתרגל למציאות החדשה: "הבעיה המרכזית הן ביחס למצב הנוכחי והן ביחס למתווה החדש המוצע טמונה בעובדה, אורך 38 כי קידום פרויקטים במסגרת תמ"א זמן ומורכב. שינויים מהיום למחר יוצרים וע ־

גל קסטל: "יש לתמרץ רשויות בפריפריה לקדם פרויקטים רחבי היקף לצד חידוש התשתיות במקביל, באופן שיאפשר להתחדשות העירונית לצאת מתחום המרכז ואזורי הביקוש ולהפוך לנחלת כלל הציבור בישראל"

- יום רביעי, ט' בתשרי תשפ"ב 15.09.21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 5 8