ידיעות הנדל"ן

מסתכלים קדימה | התחדשות עירונית

דמו ועברו את המהמורה הראשונה – ועדת שרים לחקיקה. מדובר בשינויים משמעו ־ תיים לתחום, שעשויים להוביל להתקדמות בפרויקטים. חלק מהשינויים מבוססים על עבודה שנעשתה לפני מספר שנים במשרד המשפטים, שבחן את החסמים המשמעו ־ תיים בתחום והציע פתרונות. בין היתר מדובר בהורדת הרף של הרוב הנדרש לקי ־ 80% דום פרויקט ותביעת נגד דייר סרבן מ־ בלבד, שינוי שיעור היטלי ההשבחה 66% ל־ ומתן אפשרות לרשות המקומית 25% ל־ לקבוע רף שונה בהתאם למספר פרמטרים, קביעת מנגנון לתמרוץ רשויות מקומיות לקידום התחדשות עירונית וגם התייחסות לדירות שנבנו בחריגה מהיתר או עבירות בנייה, כך שלא יוכלו לסכל פרויקטים. מדו ־ בר בשורה ארוכה של נושאים, שכל אחד מהם מהווה נכון להיום חסם בפני עצמו ומוביל לכך שפרויקט פינוי־בינוי עשוי שנים. 10 להימשך למעלה מ־ הצעד השלישי שקורם עור וגידים, בעיקר בשל שילוב שורה של שינויים במסגרת חוק ההסדרים, עשוי להשפיע לטובה על קידום ויישום פרויקטים במסגרת פינוי־בינוי. בענף סבורים שמדובר בכיוון הנכון. סמי מצלאוי, יו"ר ובעלים של חברת מצלאוי, שביצעה והשלימה פרויקטי פינוי־בינוי, מתייחס לצעדים המתגבשים: "שינויי הח ־ קיקה בתחום במסגרת חוק ההסדרים מעו ־ דדים מאוד. יש מספר מהלכים שאם יאושרו, ייצרו ודאות בענף ויאפשרו קיצור הליכים וקידום פרויקטים. לדוגמה – הסדרת נושא היטלי ההשבחה, הורדת שיעור ההסכמה לצורך תביעות דיירים סרבנים וגם שהארכת התקופה של ההכרזה על מתחם פינוי־בינוי תהיה ללא הגבלת זמן. כמו כן יש טיפול בזי ־ רוז היתרי הבנייה. כמי שעוסק שנים רבות בתחום ויודע שכל פרויקט היום לוקח למעלה מעשור, אני מקווה שהמהלכים האלו יתקב ־ לו ויוכלו לקצר לפחות בחצי את משך הזמן לקידום פרויקט פינוי־בינוי". לדברי ירדן גילן, מנכ"ל ושותף בחברת תנו ־ פה בעיר מקבוצת רם אדרת, הפועלת בתחום י � אבל גם מקדמת מתחמי פינוי־ב 38 תמ"א נוי, יש חשיבות מכרעת לשינויים המוצעים, אבל גם להנגשת המידע לבעלי הנכסים: "יש חשיבות עצומה בקיצור לוחות הזמנים. ההתחדשות העירונית הפכה את בעלי הקר ־ קע ליזמים שאמורים למצוא שותף, יזם, לה ־ תקשרות עימם, אלא שבעלי הקרקע ניצבים הרבה פעמים בפני החלטה קשה, לאחר שקי ־ בלו הצעות שונות מיזמים, כאשר לא ברור להם מה בדיוק ייבנה על הקרקע שלהם. ככל שהמידע יהיה שקוף, נגיש וברור, כך ליזם ולבעלי הקרקע תהיה ודאות לגבי הפרויקט". הוועדות פועלות ללא מסד נתונים לדברי עו"ד מיכה גדרון, לשעבר יו"ר ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז תל אביב, אחת מהבעיות החמורות ביותר שעמן מתמודדות כיום ועדות התכנון היא מחסור בנתונים על היקפי ההתחדשות הנ ־ דרשים, ונושא זה טרם טופל. "ועדות הת ־ כנון פועלות בכל הנוגע לנושא ההתחדשות העירונית ללא מסד נתונים. לכן על הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לחייב את כלל הרשויות המקומיות לבצע סקר מבנים דורשי חיזוק. כיום, בהיעדר מיפוי שכזה, גם ועדות התכנון וגם הרשויות עצמן מגבשות מדיניות התחדשות ללא בסיס ידע, והתו ־ צאה היא פעמים רבות תוכניות מתאר לה ־

תחדשות, שאינן עונות על הצרכים ולעיתים מונעות התחדשות דווקא מהאזורים שהכי זקוקים להם". אלי בלומנטל, מנהל התחדשות עירונית באבני דרך, סבור "שהאצת ההתחדשות העירונית תתאפשר בראש ובראשונה בא ־ מצעות השקעת מאמצים רבים בקידומם של מתחמים גדולים. צריך לחזור לתכנון ראוי שלוקח בחשבון את האינטרס הציבורי הכו ־ לל, תוך חידוש המרחב הציבורי והתשתיות. זאת באמצעות התחדשות עירונית בשכונות ותיקות או מתחמים גדולים בעיר על ידי פינוי־בינוי. לצערנו, הקושי הגדול ביותר בקידום מתחמי פינוי־בינוי גדולים הוא הנטל הבירוקרטי העצום הנדרש לקידום ולאישור תוכניות אלו, אי לכך הפתרון המיידי טמון בצמצום ובהפחתה משמעותית שך ההליכים הבירוקרטיים". הותמ"ל תקדם פרויקטי פינוי־בינוי הותמ"ל, הוועדה לתכנון מתחמים מועד ־ פים לדיור, היא ועדה בסמכות ארצית (נמ ־ צאת מעל הוועדה המחוזית בהיררכיית התכנון), שתכליתה המקורית להגדיל את היקף התוכניות המאושרות למגורים. בת ־ חילת הדרך פעלה הוועדה רק לתכנון מת ־ חמים שאינם מבונים, אולם בהמשך ניתנה לה גם האפשרות לתכנן ולקדם תוכניות משמעותיות של פינוי־בינוי. לאחרונה אישרה הממשלה את המשך פעילותה, ואף קבעה כי מתחמי פינוי־בינוי יהיו אחד מהיעדיה המרכזיים. מדובר במנגנון יעיל לקיצור משך זמן התכנון. לבסוף, צעד שכבר אושר סופית עשוי אף הוא להיות חלק מארגז הכלים שיקדם את התחום. בזמן שמדובר במכפיל כוח במישור התכנוני, יש גם מי שסבור שהוועדות המחוזיות כבר יודעות את העבודה ויכולות לספק הסחורה. אייל בהרי, מנכ"ל צים בהרי, סבור שהותמ"ל עשויה לתת דחיפה משמעותית: "לותמ"ל יש משמעות קריטית לגבי קידום היצע הבנייה כולל התחדשות עירונית. חשוב לז ־ כור שההתחדשות העירונית החלה בשנים בעלייה חיובית, ואילו בשנתיים 2019-2017 האחרונות נתקעה ואף שיעורה בקרב הת ־ . 15% חלות הבנייה הכלליות ירד לפחות מ־ הייתי מצפה שהותמ"ל תקדם במיוחד התח ־ דשות עירונית באותם אזורים שזקוקים לכך נואשות בפריפריה". עו"ד זיו כספי, שותף מייסד גינדי, כספי ושות' עורכי דין, סבור כי: "אחת מהבשורות החשובות ביותר לתחום היא הארכת תוקף חוק הותמ"ל. הוועדה תפקדה כוועדה מק ־ צועית נטו ללא השפעות פוליטיות, קידמה אלפי יחידות דיור ומתחמים חדשים בקצב מואץ ואף גרמה לוועדות המחוזיות להתאמץ יותר כדי להדביק את הקצב. ראינו את הכוח של הותמ"ל בקידום פרויקטים גדולים - גם במתחם שבטי ישראל בקריית גת וגם בשכו ־ נת קריית משה ברחובות, שליווינו מקרוב". אדריכל גיל שנהב, שותף ומייסד כנען שנהב אדריכלים, מציין: "חל שיפור משמ ־ עותי בקידום פרויקטים. ברגע שיש הסכמה על נחיצותו של פרויקט ועקרונות התכנון שלו, זה לא משנה אם אתה נמצא בוותמ"ל, בוועדה המחוזית או בוועדה מקומית עצ ־ מאית מיוחדת. מינהל התכנון יודע לבחור את הערוץ הנכון כדי לקדם את התוכנית. גם בוותמ"ל וגם בוועדות המחוזיות עובדים היום בקצב מהיר, סיכום פגישה מתקבל תוך ¿ ימים. מועד לדיון מתקבל תוך שבועות".

צילום: אוראל כהן

מלכוד ההתחדשות העירונית לך תמצא דירה להשכרה בשכונה בזמן שכל הגורמים עמלים יחד לקידום וליישום תוכניות ענק בתחום ההתחד ־ שות העירונית, יש פרט מהותי, שצריך לעניין את בעלי הדירות הישנות, את היז ־ מים שמקדמים את הפרויקטים ואפילו את המשקיעים – והוא דירות להשכרה במתחמי גדוליםשל התחדשות עירונית. בכל מקום שבו מקודמת תוכנית גדולה במסגרת פינוי־בינוי או כמות גדולה של פרויקטי במסלול הריסה ובנייה מחדש, הביקוש לשכירות עולה. הסיבה לכך היא שבעלי 38 תמ"א הדירות הישנות צריכים לגור במקום כלשהו עד שהבנייה תיגמר, ובדרך כלל יחפשו בקרבת הבניין הישן והסביבה המוכרת. במקביל היצע השכירות באותו אזור דווקא יורד. לא פעם מתחמים של התחדשות עירונית רוויים מלכתחילה בדירות שנרכשו על ידי משקיעים, וכ ־ שהבניין נהרס, היצע השכירות נעלם יחד איתו. "אחתמהבעיותבהתחדשותעירוניתהיאשאין באמתתכנון ארוך טווח בכל הקשור להיקפי יחידות הדיור שייבנו בכל עיר ועיר", מסכים עו"ד אברהם ללום, משנה לראש לשכת עורכי הדין ומי שמלווה את תחום ההתחדשות העירונית מראשיתו. "אין יעד מפורט או תחזית של כמה דירות יאשרו בהתאם למצב התשתיות, מוסדות החינוך ושוק השכירות. לא ברור אם יהיה מענה בכל הקשור לדירות להשכרה בשכונות שבהן מתקיימת או צפויה התחד ־ שות עירונית. המפונים תמיד ירצו להישאר קרוב לבית הישן-חדש, ליד בתי ספר והמקומות המוכרים. כבר היום אני מכיר שכונות, בין היתר בתל אביב, עם פרויקטים נרחבים ששוק השכירות לא יודע לקלוט, מה שמוביל למצוקה ולעלייה תלולה במחיר. ואת זה אני מכיר גם ה � , ועוד לא של פרויקטים גדולים מאוד של פינוי-בינוי. זה נושא ש 38 במקומות של תמ"א ממשלה צריכה לחשוב עליו, ואנחנו כלשכת עורכי הדין נעלה אותו גם בפני השרה החדשה". עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל ומנהל אגף פיתוח עסקי והתחדשות עירונית של חברת אשדר מקבוצתאשטרום, סבור כי בהחלט עשויה להתעורר בעיה. "המדינה צופה גידול ניכר כבר 2040־ , ועל כן מבקשת להגדיל את מלאי הדירות. מאחר ש 2040 באוכלוסייה לשנת נראיתבאופק, לקובעי המדיניות ישרצון לקדםפרויקטיםעםמסות גדולותשל יחידותדיור. אנחנו עדים לקושי העצום הטמון בהבאת הדיירים למכנה משותף, וללא ספק לקושי בפינוי כמות גדולה של יחידות דיור בבת אחת, וככל שהפרויקט יותר גדול - כך גם האתגר. נניח 500 דירות קיימות, וממנה נוריד 2,000־ שזה אכן בר ביצוע, ניקח שכונה ותיקה שכוללת כ דירות להריסה, ונבקשמהדיירים לעבור דירה - לאן הם יעברו? כתוצאה מהביקוש ומקיטון בהיצע, הם יהיו חייבים להתגמש ולעבור לשכונות סמוכות. פנטזיית הפרויקטים הענקיים טומנת בחובההמון מכשולים ועל כן צריך גם בהתחדשותעירונית להיותהגיוניים. הפרויקט והיקפי הפינוי שלו צריכים להביא בחשבון את מה שהשכונה והשכונות בטבעות הסמוכות לה יכולות לקלוט. בפועל, המציאות תכתיב את השלבים, וגם בעלי הדירות יצטרכו להיות גמישים בתקופת הבנייה". עידן פלגי, בעלים ומנכ"ל של חברת פסיפס, המלווה יזמים מול בעלי הדירות בתחום ההת ־ חדשות העירונית, מוסיף: "מי שמחפש להישאר לגור בסביבת הפרויקט אלו בעיקר בעלי הדירות המבוגרים שהתרגלו לסביבה, ומשפחות עם ילדים בגלל בית הספר, גנים, חוגים ה � מבעלי הדירותהקיימים, כש 50%- וכמובן, החברים. על-פי הניסיון שלנו בשטח, מדובר בכ שאר הם לא פעם משקיעים שמשכירים את דירותיהם או בעלים שפחות קשורים למקום. עדיין מדובר בכמות לא מבוטלתשל בעלי דירות במתחמי פינוי-בינוי. הבעיה המרכזית היא שבשל התארכות התהליכים בהתחדשות עירונית, קשה לנתח היצעים של שכירות בראייה של שנים קדימה מיום גיבושהבעלים או אף חתימת ההסכם". מ � בתל אביב, למשל, ש 4 גם יובל רוזיו, מנכ"ל ובעלים קבוצת רוזיו, מתייחס לבעיה: "ברובע תוכננים בו פרויקטים רבים של פינוי־בינוי, יש בהחלט בעיה של ביקוש גבוה לדירות להשכ ־ רה, אך היצע קטן. אנשים רוצים לגור בסביבת המגורים שהיו רגילים אליה - קרוב למוסדות החינוך ולחיי הקהילה, וההיצעהקטן יחסיתמוביל גם לעלייתמחירים". במקביל, רוזיו מציע גם פתרון: "בינוי־פינוי־בינוי זו דרך להתגבר על הקושי. היזמים חוסכים עלויות משמעותיות שנגרמות כתוצאהמפינוי דיירים, והדיירים נשארים בדירתם ולמעשה עוברים רקפעםאחת וישירות לדירה חדשה. נחסך כאב הראש של חיפוש דירה והם נשארים בסביבת המגורים המוכרת. הבעיה היא שלצערי, מיזמי בינוי־פינוי־בינוי לא רלוונטיים לכל פרויקט ונדרשים עבורם מתחמים עם קרקע יחסית גדולה".

- יום רביעי, ט' בתשרי תשפ"ב 15.09.21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 6 0