ידיעות הנדל"ן

להתחיל נכון | משכנתאות

"חשוב לקבוע בחוזה רכישת הדירה כדורי: לוחות זמנים להעברת הכסף בהתאם לצור ־ כי המשכנתה שלכם. אם מדובר במשכנתה רגילה, חודשיים מרגע החתימה עד להעברת הכספים המגיעים מהבנק אמורים לתת לכם טווח ביטחון מספיק. מומלץ לפנות לבנק מראש כדי להבין את המשמעויות ולהיערך נכון עם לוחות הזמנים להעברת הכסף. מיד לאחר חתימת החוזה, קבעו פגישה עם בנ ־ קאי משכנתאות". "אם אתם נדרשים לשלם למוכר ראובן: באמצעות משכנתה חלק ממחיר הבית בד בבד עם תשלומי שכירות, וככל שהדבר עשוי להוות קושי בתשלומים לתקופת הבי ־ ניים עד לקבלת המפתח לבית הנרכש, תוכ ־ לו לבחון את האפשרות לדחות את תשלומי הקרן עד למועד הכניסה לבית". השאלה: הכנסותיי גדלו או קטנו – מה ניתן לעשות עם המשכנתה? "במצב של גידול בהכנסות יש שתי ראובן: אפשרויות: למחזר את המשכנתה לתקופה חזור המשכנתה פורעים בפי ִ קצרה יותר. במ ־ רעון מוקדם את ההלוואה הקיימת ונוטלים הלוואה חדשה לתקופה קצרה יותר. לכן חזור, יש לבחון ִ במסגרת בחינת כדאיות המ גם את תשלום עמלות הפירעון המוקדם שייתכן שתידרשו לשלם בהתאם לקבוע בצו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה . האפשרות השנייה 2002־ לדיור), התשס"ב היא פירעון מוקדם חלקי או מלא לפני תום תקופת ההלוואה. גם כאן יש לקחת בחשבון את עמלות הפירעון המוקדם שייתכן שת ־ חויבו בהן. אם תבחרו לבצע פירעון מוקדם חלקי ולסלק רק חלק מסכום ההלוואה, תקו ־ פת ההלוואה תקוצר, אך התשלום החודשי יישאר כשהיה. זאת אלא אם תבקשו מהבנק להקטין את התשלום החודשי כתוצאה מה ־ פירעון החלקי, ולהשאיר את תקופת ההל ־ וואה לפי זו המקורית". "מעבר לפן הכלכלי, חשוב לזכור כדורי:

שמשכנתה היא הלוואה שצריך לחיות איתה הרבה שנים. לכן אל תביאו את עצמכם לקצה גבול היכולת מבחינת החזר חודשי והשאירו לעצמכם מרווח נשימה שיאפשר לכם להתמודד עם שינויים, כגון עלייה בהחזר החודשי או שינוי מטעמים אישיים". השאלה: ואם אני מתקשה לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתה? "פירעון התשלומים החודשיים ראובן: כסדרם הוא אינטרס משותף לבנק וללקוח. קיימת קשת רחבה של פתרונות במטרה לסייע להחזיר את הלווה למסלול סדיר של תשלומים: ניתן לבדוק אפשרות למחזר את ההלוואות לתקופה ארוכה או להקפיא את התשלומים לתקופה מסוימת. חשוב ביותר ליצור קשר עם הבנק בשלב המוקדם ביותר, וביחד לגבש דרך שתסייע להחזירו למסלול תקין. הבנק, מצידו, יתאמץ ללכת לקראת לקוח המראה נכונות ויכולת". "כאשר בודקים את גובה ההחזר בן יהודה: החודשי של המשכנתה, לא תמיד לוקחים בחשבון שההחזר צפוי לגדול בעתיד בשל עליות אפשריות בריבית – באותם מסלולים שבהם היא אינה קבועה, ובמדד המחירים לצרכן. מומלץ לתכנן החזר חודשי שמא ־ פשר תשלום משכנתה גם אם יהיו עליות מסוג זה ו/או תתעורר בעיה כלכלית זמ ־ נית". השאלה: ביטוח אגב משכנתה - האם רק בבנק? "פרט לבטוחות האחרות הנדרשות ראובן: על ידי הבנק, תתבקשו לערוך ביטוח חיים – בגובה סכום יתרת ההלוואה, שנועד לסי ־ לוקה במקרה של פטירת אחד הלווים, וכן ביטוח מבנה – לגבי הנכס המשועבד לבנק, הכולל גם כיסוי בגין רעידת אדמה ונזקי צנרת, שנועד לסילוק יתרת ההלוואה במ ־ קרה של נזק לנכס. תוכלו לבחור לבצע את הביטוחים באמצעות מבטח חיצוני או באמ ־ ¿ צעות הבנק הרלוונטי".

מומלץ להגיע לבנק עם תמהיל שבניתם עבורכם ולא לקחת את התמהיל המוצע על ידי הבנק, לנהל תהליך משכנתה במקביל עם מספר בנקים על מנת למצות את כל האפשרויות, ולהגיע לתנאים הכי טובים שאפשר (ארגון פעמונים)

המשכנתה אינה חתונה קתולית, מומלץ לבדוק אחת לשנתיים-שלוש האם משתלם למחזר אותה. מחזור משכנתה הוא הליך שבאמצעותו ניתן לשנות את המשכנתה במטרה לשפר את התנאים או לשנות את ההחזר החודשי (ארגון פעמונים)

כישת דירות, בהיקפים שלא נראו כבר שנים. וכשקונים יותר דירות, גם שוק המשכנתאות רותח". נאוה ראובן, מנהלת מחלקת ניהול פיתוח משכנתאות בבנק הפועלים, מסבירה כי: "שוק הנדל"ן מצוי בעלייה מתמדת זה זמן רב, וכפועל יוצא מכך היקף נטילת המ ־ שכנתאות גדל בהתאמה מדי חודש. רכישת בית היא בין ההחלטות הכלכליות החשובות בחיינו, ורובנו נדרשים ליטול משכנתה לצו ־ רך מימון הרכישה". השלוש מסבירות, כי בשל המצב השוק יש להגיע לתהליך נטילת המשכנתה עם ידע בסיסי מקדים ולהקדיש תשומת לב להב ־ נת משמעות הפרטים השונים. "מציאות זו מחייבת הפעלת שיקול דעת יסודי ובחינה מעמיקה - הן של עצם ההחלטה על העסקה והן של בחירה נכונה ומושכלת של ההלוואה המתאימה למאפיינים הייחודיים של משק הבית", מסבירה בן יהודה, "זאת במטרה לוודא שהמשכנתה – 'השותפה לחיים' שלכם השנים הבאות, תהיה מתאימה, 30-25־ ל מאוזנת ובעיקר נסבלת". לטובת מי שעומדים ליטול משכנתה, להלן התובנות והטיפים של שלוש הבנקאיות: השאלה: איך אדע לכמה כסף אזדקק? : "לצורך קביעת שיעור של מימון ראובן המשכנתה ביחס לשווי הנכס, הבנק בוחן את מחיר הבית נטו בלבד. לכן, כשאתם מחשבים מה גובה ההון העצמי שבידיכם ומה גובה המ ־ שכנתה הנדרש, חשבו את שווי הבית ברוטו, כולל ההוצאות הבאות, בהתאם לעסקה הס ־ פציפית: שכר טרחה לעורך דין בגין הטיפול בעסקה, תשלום מס רכישה, דמי תיווך, ביטו ־ חים שונים, שיפוצים נדרשים, עלויות מעבר, הצמדה למדד תשומות הבנייה במקרה של דירה חדשה ועוד". השאלה: מהו הזמן המתאים לבקש משכ ־ נתה מהבנק? : "התחילו את התהליך מוקדם. השלב כדורי הראשון הוא קבלת אישור עקרוני לקבלת משכנתה. אישור כזה ניתן לקבל גם בתהליך דיגיטלי בתוך דקות (למעט במקרים חרי ־ גים), הוא אינו כרוך בעלות ותקף לשלושה חודשים. לכן כדאי להגיש את הבקשה אפילו לפני חתימה על חוזה, וכך להסיר חלק מאי הוודאות הנלווית לרכישת דירה. כמו כן אל תחסירו מסמכים רלוונטיים. זהו אחד מהגו ־ רמים הנפוצים המעכבים את קבלת המשכנ ־ תה. שימו לב, אם מדובר באישורים ממקורות חיצוניים (כגון עירייה) – פנו אליהם מוקדם ככל האפשר". השאלה: כיצד אדע איזה משכנתה מתאימה לי? "עצות מבני משפחה, חברים או בן יהודה: מהרשתות החברתיות יכולות בהחלט לסייע

בלימוד ובהבנת הנושא, אך יש לזכור, שמ ־ שכנתה איננה מוצר מדף אחיד וסטנדרטי. תמהיל הלוואה מסוים יכול להתאים מאוד למאפייני משק הבית של החברים שלכם, אבל לא בהכרח לזה שלכם. למשל, יש מי שנכנסים לתהליך עם הכנסות גבוהות, ולכן יכולים ומעוניינים לשלם מתחילת הדרך החזרים חודשיים גבוהים, ולעומתם אחרים שיעדיפו 'להתחיל בקטן', ולשלם החזרים גבוהים יותר ככל שהכנסותיהם יגדלו בה ־ משך. ולכן אתם חייבים לגבש לעצמכם את הדברים החשובים לכם במיוחד, לשקף את זה לבנקאי המשכנתאות ויחד לבנות תמהיל מותאם אישית". עוד אומרת בן יהודה, כי הריבית איננה בה ־ כרח הדבר היחיד שחשוב במשכנתה: "חייבים לדעת שתמהיל ההלוואה משפיע על השי ־ נויים האפשריים בהחזר החודשי, סך התש ־ לום המצטבר שתחזירו לבנק על פני תקופת ההלוואה, אפשרויות הפירעון המוקדם ועוד. במקביל מסלולי ההלוואה השונים נבדלים זה מזה בתנודתיות מול יציבות שיעור הריבית מחד, ובגמישות מול קשיחות בפירעון מוקדם מאידך. בעת בחירת תמהיל משכנתה חשוב להתאים את מאפייני המסלולים הנבחרים לצורכיכם האישיים ולייצר איזון נכון בין המסלולים". עוד היא מדגישה, כי ברכישת דירה יד ראשונה מיזם לוח התשלומים שנק ־ בע לרכישתה, צמוד למדד תשומות הבנייה. המשמעות היא, שקיימת אפשרות ריאלית לכך שהסכום שישולם לבסוף על הדירה יהיה גבוה בעשרות אלפי שקלים מהמחיר שסוכם, וכדאי להיערך לכך. "אין תמהיל משכנתה 'כדאי' או כדורי: 'עדיף' – ישנו זה הנכון ביותר עבורכם. הסוד הוא לייצר תמהיל שיתאים לצרכים ולמא ־ פיינים שלכם וגם לשינויים הצפויים בחייכם, למשל בחיי המשפחה או בתחום ההכנסות וההוצאות. לאיש מאיתנו אין כדור בדולח, אבל יש דברים שניתן לצפות או לפחות לת ־ כנן: הרחבת המשפחה, יציאה לפנסיה, מועד שחרור של חיסכון ועוד. חשוב להתאים את התמהיל עד כמה שאפשר לשינויים אלו כבר בשלב תכנון המשכנתה. דברו על כך עם הב ־ נקאי או עם יועץ המשכנתאות בבניית הת ־ מהיל. עוד חשוב לבחון את יתר ההתחייבויות וההלוואות לטווח קצר שנלקחות על ידי המ ־ שפחה, ולוודא שלא נוצר עומס שעלול לאיים על יכולת ההחזר. הדברים רלוונטיים במיוחד ביחס להון העצמי, שחשוב שיגיע ממקורות עצמיים עד כמה שניתן ולא מהלוואות לטווח קצר, שמשפיעות באופן מהותי על ההכנסה הפנויה של המשפחה". השאלה: רכשתי בית, אבל מועד האכלוס רחוק?

צעדים 6 הדרך למשכנתה ב־ אבירם טננבאום, מנכ"ל פרדס ייעוץ פיננסי ומשכנתאות ומומחה בארגון פעמונים, עם הדגשים החשובים – בירור של הון עצמי, יכולות החזר, מטרת הרכישה וגיבוש בדיקת היתכנות תקציב לרכישה. – הוצאת אישור למשכנתה הרצויה, על מנת לדעתשיש הוצאת אישור עקרוני יכולת לבצע עסקה. בשלב זה הבנק יבדוק אתמצבם הפיננסי של הלווים כדי לוודאשיוכלו לעמוד בתשלומים. שלב זה עשוי לרוב לקחת בין יום אחד לשבועיים. – לאחר מציאת נכס לרכישה, טרם חתימת החוזה, יש לבצע חידוש חתימת חוזה רכישה של האישור העקרוני, ולוודאשהכנס הנרכשתקין מבחינת הבנק לצורכי קבלתמשכנתה. מומלץ לחתום על חוזה רכישה עם אישור עקרוני בתוקף. – התמהיל הוא הרכב המסלולים השוניםשניתן לשלב במשכנתה. בנייתתמהיל משכנתה ישמספר רב של מסלולים, כל אחד עם מאפיין שונה מבחינתסוג הריבית (קבועה או משתנה) והצמדה (מדד המחירים לצרכן או מט"ח). בנייתתמהיל נכון היא המפתח למשכנתה בטוחה, חסכונית ומותאמת לצורכי הלווים. חשוב לזכור, כי ההחזר החודשי הנמוך ביותר בהכרח מעיד בסופו של דבר על משכנתה יקרה יותר וממושכת יותר, ומומלץ לבחון אפשרויות החזר שונות כחלק מתהליך בניית התמהיל. – לאחר שבנינו תמהיל משכנתה אופטימלי עבורנו, ניגש לאסוף הצעות מו"מ ריביות ממספר בנקים למשכנתאות. נבצע התמחרות בין הבנקים, עד אשר נשיג את התוצאה המיטבית. שלב זה עשוי לקחתשבוע עד שלושהשבועות. – עכשיו, משסיימנו ובחרנו את הבנקשאיתו נתקדם, נגיע לפגישת חתימה ובירוקרטיה חתימות על מסמכי המשכנתה בסניף. במעמד הפגישה נקבל רשימתמטלות לביצוע, הכוללות את רישום השעבוד של הבנק על הבית, שמאות לנכס, ביטוח משכנתה ועוד. עלינו לבצע את כל המטלות על מנתשהבנק יעביר את כספי המשכנתה בפועל. שלב זה עשוי לקחתמספר שבועות.

- יום רביעי, ט' בתשרי תשפ"ב 15.09.21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 6 8