ידיעות הנדל"ן

האתגר הלאומי

תמיר כהן מנכ"ל קבוצתשיכון ובינוי

ראול סרוגו נשיאהתאחדות הקבלנים בוני הארץ

"הפער בין הביקוש להיצע רק מחמיר"

"הממשלה קבעה מכסה שמכפילה את מספר העובדים הזרים שיוכלו לעבוד בישראל. זה טוב, אבל הבעיה זה לא המכסה, אלא להביא אותם. הבעיה היא בירוקרטיה וחסמים שמונעים את הבאתם, ואת זה לא ממש פתרו", כך משיב נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ לשאלה, מה עושים או נכון יותר מה צריך לעשות כדי להחזיר את הענף למסלול. "אנחנו כבר רואים סימנים לעליית מחירי הדירות חודש אחר חודש. רואים 70־ את כמות הדירות הלא מכורות, שהגיעה ל אלף בשיא, אבל עכשיו במגמת ירידה. זה מראה שכמות הדירות הנמכרת גבוהה יותר מכמות התחלות הבנייה, וזה סימן רע מאוד. לא רק שה ־ ביקוש לא עונה על ההיצע, גם ההיצע העתידי "הקבלנים בסיכון גבוה, ולצד זה כושר הביצוע הולך ויורד. אנחנו רואים שהכנסות המדינה מהנדל"ן הולכות ויורדות, והתוצר הולך ויורד. זו תקופה שהמדינה חייבת כסף בגלל המלח ־ מה, ובמקביל היא מפסידה עשרות מיליארדים מהנדל"ן, כי היא לא מוצאת פתרון. המדינה מפסידה מכל הכיוונים ומשרד האוצר נגרר אחרי המצב. השוק מדבר, והאוצר כמו צופה מהצד; לא מביא או יוזם מהלכים שיגדילו את היצע הדירות. מה המשמעות? החוב הלאומי רק גדל, לא יענה לביקוש העתידי". מה מצב הקבלנים היום? "אנחנו בשעת חירום" "יש פגיעה חמורה בענף הנדל"ן למגורים. הממשלה חייבת להתערב ביתר שאת ולהסיר חסמים. אנחנו בשעת חירום", כך מתריע רון אבידן מנכ"ל חברת אזורים. "משבר ההיצע עוד יתרחב הרבה יותר ממה שחוזים כעת, כי לבעיות הרגילות של הענף, מתווסף עכשיו הנזק מיציאת הפלסטינים מחוץ למעגל העבודה, לצד כמות גדולה של פועלים אלף עובדים, 100־ זרים שעזבו ולא חזרו. מדובר בכ כמות עצומה. דוגמה משמעותית מיני רבות היא תחום קבלנות חשמל, שבו הפלסטינים היו מאוד 50% דומיננטיים. היעדרותם הובילה לירידה של בתפוקה. זה מטורף וזה הרי משפיע על כל הבנייה. כולם מבינים שחייבים חשמל כדי לייצר דירה ראויה למגורים וגם לשטחים הציבוריים. בלי זה לא ניתן להתקדם בתחומים אחרים". באוקטובר? 7 איפה המקום של היזמים אחרי "המגזר הציבורי צריך לתת משקל הולך וגדל למגזר הפרטי. לא פעם הוכח שהוא יעיל יותר, מגיב מהר יותר, וקשור ומחובר יותר לצרכים שבאים מלמטה. נושא ההתחדשות העירונית מקבל חשיבות כפולה ומכופלת עכשיו, גם בהיבט שיקום ההריסות והק ־ מת בניינים ושכונות חדשות וגם בהיבט של הצורך בהגברת אמצעי הביטחון, ובראשם ממ"ד". מה תמליץ לרגולטור ולמקבלי ההחלטות? רון אבידן מנכ"ל אזורים "המדינה מפסידה מכל הכיוונים"

והתוצר יורד, זה יוביל לפגיעה בדירוג המדינה, ירידה בדירוג האשראי ועשוי להוביל לכדור שלג חמור". מה צריך לעשות? "על האוצר להוביל מהלכים שיצמצמו את ההשפעה השלילית של המלחמה. ראשית יש להביא עובדים. עד עכשיו שר האוצר לא התערב בנושא ולא עשה דבר כדי להגדיל את ההיצע של העובדים. הוא לא מתעניין בזה. הם אדישים לגמרי, בזמן שההשפעה על האוצר היא הגדולה ביותר. הוא היה יכול, למשל, לתקצב את משרד הפנים בתוספת עובדים ברשות ההגירה. זו בעיה שיש לה פתרון. יש להתייחס גם לשני היבטים נוספים חשובים – פיצוי על איחור במסירת הדירות בשל המלחמה ופיצוי גם לקבלני התש ־ תיות. המדינה חייבת להתייחס לזה. זו אחריותה וגם רשלנותה – שאין עובדים ולכן יש איחורים. קבלני התשתיות במצב קשה מאוד. יש דימום פנימי בענף, שלא מפסיק, והממשלה לא עושה דבר כדי לעצור אותו. יש פרויקטים של בנייה ציבורית שנעצרו – וזה נזק לטווח ארוך". למרות הטענות, סרוגו מסיים בנימה אופטימית עם קצת אור בקצה המנהרה – "הביקוש שחוזר זו בשורה טובה, אבל הממשלה חייבת להיכנס ולטפל בדברים".

"ענף התשתיות מתמודד כעת עם אתגרים עצומים, הרבה יותר משאר הענף", כך אומר תמיר כהן מנכ"ל קבוצת שיכון ובינוי, הכוללת בין היתר את חברת התשתיות סולל בונה. "יש מחסור חמור בעובדים בכל הענף, אבל עובדי תשתיות אמורים להיות הרבה יותר מיומנים ומקצועיים. נכון להיום יש טפטוף של עובדים מהודו, אבל המקצועיות שלהם בתחום הת ־ שתיות רחוקה מהנדרש. גם אם יבואו המונים – הם יידרשו לתקופה הכשרה משמעותית. צריך להבין את ההיקף - יש פרויקטים של מי ־ ליארדים, וכל עיכוב עולה הון כסף לנו ולמדינה. אם נוסיף לכך את מצוקת העובדים המקצועיים ואת העובדה שאלה הקיימים אינם מיומנים, זה רק מחמיר את המצב וגורם לעוד עיכובים". ומה יכול להיות הפתרון? "אנחנו בחברה משתדלים לנהל את העובדים הללו הכי טוב שאפשר, למשל להקצות עובדים מיומנים לצד הלא מיומנים, ולנסות לזרז את ההכשרה. זה קשה כפליים, כי רבים נמצאים במילואים. חשוב לציין, שמדובר בהכשרה כפולה, הן של מיומנות והן של בטיחות, כי בתחום התשתיות יש חשיבות רבה גם לבטיחות בעבודה, וגם את זה אנחנו מלמדים אותם, וזה לוקח זמן. בהנחה שברמה הלאומית והביט ־ חונית תתקבל החלטה לא להחזיר פלסטינים לענף, פתרון אפשרי הוא לפתוח עוד מדינות שמהן אפשר להביא עובדים מנוסים. יש עוד פתרון שנהוג בעולם, אבל משום מה לא מאומץ בישראל - להביא עובדים ייעודיים לפרויקטים ספציפיים, בדומה לארה"ב למשל, שם עובדים משויכים לפרויקט או לחברה מסוימת, ואם לא עובדים בה, ויזת העבודה לא תהיה בתוקף. בארץ אתה משקיע הרבה בעובדים בהכשרה, אבל בפועל, אחרי ההכשרה כל עובד יכול לעבור לחברה אחרת. זה מעלה את המחיר ובסוף משפיע על כל הענף". איך מחזירים את הענף למסלול? "אנחנו רואים עלייה במכירת הדירות החדשות, .90/10 או אף 80/20 בעיקר עקב תנאי מימון של זה מאפשר לקנות דירות על הנייר. אבל זה רק פלסטר, כי הענף מורכב גם מדירות יד שנייה, ושם אין אפשרות לתנאי מימון כאלו. הפער בין הביקוש להיצע מחמיר, כי ככל שקצב המכירה של הדירות החדשות טוב יותר, המלאי שלהן מצטמצם. במקביל פחות דירות נוספות להיצע, כי המסלול הזה מאוד איטי. אם המצב יימשך כך, לא יהיו דירות חדשות בתוך חצי שנה מהיום. חשוב להבין, שמבצעי המימון לא רק מדללים את המלאי, הם גם יוצרים בור תזרימי לחברות שמקבלות בשלב ראשון רק חלק קטן מהתש ־ לום והריבית הגבוהה מובילה להלוואות יקרות. פתרון אפשרי יכול להיות מה שעושים בחלק ממדינות אירופה, וזה לסבסד חלק מעלות הריבית כדי לסייע ברכישת דירות. סבסוד שכזה הוא לא החלטה פופולרית באמצע מלחמה, וקשה לראות איך החלטה כזו יכולה להתקבל כעת. אבל אם הרעיונות הללו יעלו, אולי מישהו ירים את הכפפה. זו בעיה שחייבים לפתור".

"צריך להחליט לגבי העובדים הפלסטינים, וזו גם החלטה פוליטית. אם הוחלט שלא להחזירם - צריך פתרון אחר. גם במחיר הבאת עובדים עם פחות אישורים ופחות בירוקרטיה. או שמתייחסים לזה כמשבר דחוף שחייבים לפתור באפס זמן, או שעולם כמנהגו נוהג והבעיה נשארת. הכול מתחיל בהגדרת המצב כמשברי. בקורונה היה פרויקטור עם סמכויות־על. היה מצב חירום לאומי. יש להגדיר את מצוקת ענף הנדל"ן כבעיה לאומית ולקבל החלטות יוצאות דופן. תחילה יש לטפל בלוחות הזמנים. למשכי הזמן לקבל היתר בנייה אין אח ורע . חודשים 4 בעולם. כנ"ל עם משך הזמן של טופס ארוכים לא הצדקה. יש להוציא הוראות שעה . יש לטפל 90%־ ולצמצם פרקי זמן באופן דרמטי, ב גם בתחום הדיור להשכרה ובפינוי־בינוי, והדברים שלובים זה בזה, כי דיירי פרויקט שנהרס, צריכים לעבור לגור בשכירות. היום בדיור להשכרה המשבר גדול וההיצע קטן. נכון לעכשיו אין שום תגובה מצד הממשלה למצוקה או להצעות של הסקטור הפרטי לטיפול במשבר. מחסור בדירות להשכרה יפגע גם ביכולת להוציא לפועל פרויקטי פינוי־בינוי. ללא שי ־ נוי משמעותי בהתנהלות, ייווצר משבר כבד מאוד, שירחיק יותר ויותר אוכלוסיות מהיכולת לרכוש או לשכור דירה".

- יום שישי, כ"ט בסיון תשפ"ד 05.07.24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 16