ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית

"המדינה חייבת להיכנס מתחת לאלונקה"

צילום: עמי לאור

במקביל לבעיות שמונעות מימוש, יש גם מי שמציע פתרונות אפשריים כדי להתגבר על המצב שנוצר ולקדם פרויקטים. ניב רום, מנכ"ל כנען התחדשות עירונית, סבור שוודאות היא לב העניין: "יש שלושה גורמים שהם בעלי אינטרס בפרויקט של התחדשות עירונית והם כוללים את היזם, הרשות המקומית וכמובן בעלי הדירות שיוכלו לקבל ודאות בנוגע לנכסים שברשותם. אם הייתה קיימת משנה סדורה לגבי אופן הקידום של פרויקטים של התחדשות עירונית כרעיון כוללני, שהיא בעלת קווים מנחים לכל הארץ, הייתה יכולה להיווצר ודאות גבוהה יותר וגם קידום חלק יותר של הפרויקטים. חשוב להכניס לתוך זה גם לוחות זמנים קבועים בחוק, שאי עמידה בהם מצד כל אחד מהצ ־ דדים תגרור קנסות או מעבר אוטומטי לשלב הבא בצנרת התכנון והרישוי. יש להבין, שהמבנים הישנים מצויים בסכנה לרעש אדמה או מתקפות טילים, ולא ייתכן שקהל כה גדול נמצא בסכנה בגלל רגולציה". ניר שמול, מנכ"ל שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מציין כי לאחרונה פורסם דו"ח הרשות להתחדשות עירונית לסיכום שנת יחידות 40,000- . על-פי הדו"ח, אושרו אשתקד תוכניות לבניית כ 2023 דיור במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי, עלייה קלה בהשוואה לשנת 20%- יח"ד בלבד, ירידה של כ 9,600- , בעוד היתרים ניתנו לכ 2022 ביחס לשנה הקודמת. "המשמעות היא שלמרות העלייה בתוכניות הפינוי-בינוי המאושרות, יש ירידה בביצוע בפועל, ולכן על הרשות להתחדשות עירונית, ממשלת ישראל והרשויות המקומיות מוטלת המשימה להסיר את החסמים בשלבים שבין אישור התוכנית למתן היתרי הבנייה", כך שמול. ראש עיריית אור יהודה ליאת שוחט מציינת, שגם לדעתה, קצב הקידום של תוכניות התחדשות עירונית עדיין רחוק מלהשביע רצון, וכי הפתרון טמון בתקציב: "המדינה עדיין לא השכילה להבין שכדי שזה יקרה במהירות רבה יותר, חובה לשלב כוחות מטעם הרשויות המקומיות יחד עם משרדי הממשלה. אף עירייה לא יכולה לדאוג לכך לבדה, מבלי שהיא תקבל לכך תקצובים מיוחדים, ולכן נכון יהיה לחתום על הסכמי גג בנושא התחדשות עירונית, שיתכללו את כל צורכי הרשות. המדינה חייבת להיכנס מתחת לאלונקה, כפי שהרשויות עושות. היום כולם מבינים עד כמה קריטי לקדם תוכניות אלו עבור תושבים שמתגוררים בבתים מטים ליפול, ולכן נכון יהיה שתתקיים רפורמה בנושא הזה, כך שנוכל לראות הרבה יותר בניינים נהרסים ואחרים שמוקמים במקומם".

ביבנה W GROUP הריסת המבנים הישנים בפרויקט פינוי־בינוי של אלמוגים ו־

עמית גוטליב: "הממשלה לא יכולה להרשות לעצמה להשאיר החלטות בידי רשויות מקומיות שמוכיחות שהן לא מעוניינות לתמוך בחידוש בניינים"

גל קסטל, משנה למנכל אורון נדל"ן, מסביר עד כמה המצב בעייתי, כאשר אף שיש תב"ע מאושרת, אין ודאות שהפ ־ רויקט ימומש: "לא אחת אנחנו נתקלים בפרויקטים עם תב"ע מאושרת, ועל פניו זה דבר משמח, אבל במקרים רבים כאלה הדרך למימוש עדייו ארוכה ומייגעת. בלוד, למשל, יש תב"ע שקודמה במס ־ לול רשויות, ובתוכה כבר נכללה הערה שהפרויקט לא כלכלי מבחינת הזכויות שניתנו, ושיש צורך במענקי השלמת הון של הרשות הממשלתית. במצב כזה היזם שוקל אם להיכנס להרפתקה הזו, כי זה ידרוש ממנו לגשת למכרז כדי להילחם על מענקי השלמת הון. יכול להיות שיזכה ויכול להיות שלא - ואז אין פרויקט. לצערנו, אחד התנאים למכרז של הרשות הממשלתית הוא שב ־ פרויקט המדובר לא יהיו היטלי השבחה. אם יש כאלה, היזם מנוע מלגשת למכרז. וראו זה פלא, בפרויקט המדובר אכן יש היטלי השבחה של הרשות המקומית, מה שמונע לחלוטין את האפשרות לגשת למכרז, לזכות בהשלמת הון - ופשוט קובר את הפרויקט מראש. אם הרשויות

רכז הארץ לתחום ההתחדשות העירונית עומד היום בסתירה מוחלטת לצורך העצום באספקת פתרונות דיור במשק. רובן פועלות בלי הפסק כדי לטרפד פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בשלל כלים, שהבולטים בהם הם תנאי חדש מהשנים האחרונות ליצירת 'תו ־ כנית עיצוב אדריכלית', שהיא תוכנית נוספת מעבר לתוכנית האדריכלית המ ־ קורית של הפרויקט, שאיש לא זקוק לה ושכל מטרתה היא משיכת זמן עד לקב ־ לת היתר הבנייה. כלומר לתכנן פעמיים את אותו בניין. אין לזה אח ורע בעולם הנורמלי. הכלי הזה מאריך להערכתנו את זמן ההמתנה להיתר בנייה בשנה וחצי בממוצע. אם זה לא מספיק, הרי שאנחנו נמצאים כפסע מהפסקת הפעו ־ והחלפתה הסופית 38 לה על־פי תמ"א ב'תוכנית שקד', שנוצרה בעת כהונתה של איילת שקד במשרד המשפטים. התוכנית שמלאה בחורים ואי ודאות כמעט מוחלטת לגבי שטחים ציבוריים שיש לתת לרשות המקומית בכל בניין, מונעת כבר כיום ביצוע התחדשות עי ־ רונית בהיקפי ענק. הממשלה חייבת לק ־ בוע כללים ברורים, שלפני כל דבר אחר יחייבו ויגבילו רשויות מקומיות להחל ־ טה מראש לגבי השימושים שהן רוצות להעביר אל שטחים שיפקיעו מבניינים שיעברו התחדשות. הממשלה לא יכולה להרשות לעצמה להשאיר את ההחלטות האלה בידי רשויות מקומיות, שמוכיחות בכל יום שהן לא מעוניינות לתמוך בחי ־ דוש בניינים והגנה על תושביהן".

לא יראו את הבעיות שנוצרו בתב"ע ולא צ � ת 90 יפתרו אותן - גברת כהן בת ה ־ טרך להמשיך לחיות בבניין רעוע מאוד, ללא מעלית, ללא מיגון וללא איכות חיים נורמלית". חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים: "חלק מהתוכניות המאושרות הקיימות, הן בנות מימוש. מה שמונע את התקדמו ־ תן כרגע, זה בעיקר הדיירים והמחלוקות ביניהם, לצד קשיים שעיריות מערימות על מימושן".

"נקודת מבט לא נכונה" אמיר לוטן, סמנכ"ל התחדשות עירו ־ נית בקבוצת לוינשטין, סבור, כי "אחת הבעיות בתחום ההתחדשות העירונית המונעות הקמתן של עשרות אלפי יח"ד בפריסה ארצית, היא שיטת העבודה של רשויות התכנון. בעבר וגם היום הרשויות מקדמות תוכניות ותב"עות גדולות באופן שבו הן נעדרות היתכ ־ נות כלכלית כבר בנקודת הפתיחה. זאת בטענה או בתקווה, כי מחירי הדירות יעלו בעתיד, ואז יהיה ניתן לממש את התוכניות. מניסיוננו, שיטה זו מכניסה פעמים רבות את התוכניות להקפאה של כמה שנים במקרה הטוב, או מטרפ ־ דת אותן לגמרי במקרה הפחות טוב. כך לדוגמה תוכנית שאושרה בעיר רחובות , ולאחר 2024 , ורק היום, 2015 בשנת זינוק של עשרות אחוזים במחירי הדי ־

גל קסטל: "אם הרשויות לא יראו את הבעיות שנוצרו בתב"ע ולא 90 יפתרו אותן - גברת כהן בת ה־ תצטרך להמשיך לחיות בבניין רעוע מאוד, ללא מיגון"

- יום שישי, כ"ט בסיון תשפ"ד 05.07.24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 3 0