ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית

הנוגעת לאפשרות המימוש של הפ ־ רויקטים. "נכון שיש יותר אישור תו ־ . נכון 21 כניות, אבל יש בעיה עם תקן להיום הוועדה המחוזית פועלת על־פי התקן, אבל פחות על בסיס מצב השוק באותה נקודת זמן. יש אנומליה בטיפול בנושא וחוסר מוכנות להתייחס למצב הנוכחי של הענף. זה היה נכון בקורונה וזה נכון היום גם בזמן המלחמה. אתה מוצא את עצמך מדבר איתם על פר ־ מטרים שהיו נכונים אי אז בזמן הדיון, אבל היום, כשמתקבלת החלטה, היא על בסיס אותם נתונים, למרות שדב ־ רים השתנו. בנדל"ן הדברים דינמיים מאוד, וכל מיני שינויים משנים בדרך גם את התמחור של הפרויקט. ריבית שעולה למשל, עלות חומרי גלם וע ־ לות הבנייה, זמן הבנייה, אי אפשר לנתק את זה מההחלטות. אני מתקשה למצוא אוזן קשבת לזה. אני חייב לציין לחיוב שבאופן כללי, הקשב של הוועדה

רות, היא מתקרבת להיות כלכלית, בו 20 בזמן שבעלי הדירות מחכים כבר שנה למימושה. ועדות התכנון מקד ־ מות את התוכניות בעיקר לפי צורכי העירייה – כמות יחידות דיור, כמות שטחים לצורכי ציבור, מוסדות ציבור, כמות דירות בנות השגה ועוד, מבלי לקחת לעיתים בחשבון, כי היזם מעוניין גם להרוויח בסוף התהליך". גם רוית כוכבי, סמנכ"לית תכנון ופי ־ תוח עסקי בחברת צרפתי שמעון, מטי ־ לה האחריות על ועדות התכנון: "אחת הבעיות המרכזיות בקידום יעיל של התחדשות עירונית בישראל, היא נקו ־ דת מבט לא נכונה של ועדות התכנון המקומיות וגם המחוזיות ביחס לפ ־ רויקטים. הוועדות מקדמות תוכניות רק בהתייחס למצב הקיים נכון לעכשיו בשוק, מבלי לקחת בחשבון שינויים שקורים חדשות לבקרים בשוק הנדל"ן – כמו עליית ריבית וזינוק בעלויות המימון או הביצוע. כל אלה משפיעים במידה ניכרת על הכלכליות של הפ ־ רויקטים ומביאים לא פעם להקפאתם למשך שנים, ובמקרה הגרוע לביטולם. המשמעות היא פגיעה בפוטנציאל של עשרות אלפי דירות לשוק, וההשלכות קריטיות". אריאל רחמים, סמנכ"ל כספים בחברת יהודה רחמים, מתייחס לנקודה נוספת

רוית כוכבי: "אחת הבעיות המרכזיות בקידום יעיל של התחדשות עירונית בישראל, היא נקודת מבט לא נכונה של ועדות התכנון המקומיות והמחוזיות"

שות מצד הרשויות המקומיות, שלא ממהרות לאשר את התוכניות ובחלק מהמקרים אף תוקעות מקלות בגלגלי היזמים. במקום שהרשויות יבינו כי זהו צו השעה ויזרזו קידום פרויקטים, הן מתחילות לבחון האם הרווח היזמי לא גבוה מדי, ואם כן, גורעים מהיזם זכויות ומאלצים אותו להוביל לתכנון חדש לפרויקט". צחי דידי, מנכ"ל קבוצת יוסי אברהמי, תולה את אי מימוש התוכניות בגורמים חיצוניים שהתאחדו יחד: "על אף הפו ־ טנציאל, שהוא בהחלט בר מימוש בפו ־ על, ישנם מספר גורמים שמעכבים כיום את הבנייה. המלחמה שטלטלה את כל שוק הנדל"ן, הריבית הגבוהה שזינקה בשנה האחרונה, הקיפאון בשוק מבחי ־ נת כמות העסקאות, הקושי של יזמים בגיוס הון עצמי, הקושי בהשגת ליווי בנקאי, הקשיים בשיווק הפרויקטים ועוד. יחד עם זאת, אני סבור כי מדובר במצב זמני בלבד, שישתנה עם התבה ־ רות המצב הביטחוני ועם תחילת ירידת הריבית. הביקוש לדירות לא נעלם, הוא רק בהמתנה כרגע. חלק לא מבו ־ טל במימוש הפוטנציאל של התחדשות עירונית בישראל תלוי ברשויות המקו ־ מיות, וטוב תעשה המדינה אם תסייע לרשויות לאפשר ליזמים לבנות התח ־ דשות עירונית – באמצעות תקציבים ממשלתיים הולמים לבניית התשתיות הנלוות. אחרת הפוטנציאל, לצערנו, יישאר במגירה". "תב״עות שלא ניתן לממש" עוד סיבה שהיקף המימוש לא מד ־ ביק את היקף האישור, קשורה לא פעם גם בדרישות שונות של בעלי הזכויות בפרויקטים, כפי שמסביר איל טישל, סמנכ״ל התחדשות עירונית באזורים: ״כשדיירים מתקשרים עם יזם, טבעי שירצו למקסם את התמורות. אך רבות הפעמים שבהן הדיירים 'סוחטים את הלימון' יתר על המידה, דבר שעלול להוביל לאישור תב״עות שלא יהיה ניתן לממש מבחינה כלכלית. במקרים כאלו היזם יידרש לאחת משתיים: לח ־ זור לדיירים ולהתאים את התמורות או לחכות עם מימוש התוכנית עד למועד שבו היא תהיה כלכלית. שתי החלופות לא טובות לדיירים, וכך נוצר מצב שב ־ מקום להיטיב את מצבם, הם הרעו אותו. לכן המלצתי לבעלי הדירות היא לבקש הוספת מנגנון של חלוקת רווחים במ ־ קום התעקשות על קבלת תמורות שאינן

המחוזית בירושלים וגם של העירייה, מחלקת ההנדסה ומחלקת הרישוי, הוא מצוין באופן כללי, ויש זמינות כל הזמן. צ � אני לא מ 21 אבל בנושא הזה של תקן ליח לקבל מענה". אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז, מספק תו ־ בנות מהשטח: "אנו רואים שכל תוכ ־ נית נתקלת בסבך בירוקרטי שלא נגמר. אחרי שכבר מצליחים להגיע לרוב דרוש, נתקלים בחומה בצורה של בק ־

אריאל רחמים: "הוועדה המחוזית פועלת על־פי התקן, אבל פחות על בסיס מצב השוק. יש אנומליה בטיפול בנושא וחוסר מוכנות להתייחס למצב הנוכחי בענף"

מספר יח"ד בתוכניות פינוי־בינוי שאושרו לפי שנים

מספר יח"ד שקיבלו היתרי בנייה בפינוי־בינוי לפי שנים

מקור: הדוח השנתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

"טוב תעשה המדינה, אם תסייע לרשויות בתקציבים לבניית תשתיות"

צילום: שאטרסטוק

- יום שישי, כ"ט בסיון תשפ"ד 05.07.24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 32