ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית

צילום: לביא צילומי אוויר

הדרך מהאישור עד המימוש עינת גנון, סמנ"כלית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, על הנתיב הנכון לקידום הפרויקטים מסלול המכשולים להקמת פרויקט בנייה חדש לא מסתיים לאחר אישור התוכנית. בשלב הזה יש לקדם את הליך הרישוי, כאשר יש שני צדדים למשוואה – יזם התוכנית והרשות המקומית. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נטלה על עצמה מחויבות להמשיך ולתמוך בתהליך, על אף שאינה צד בו. החל אחת המשימות שנקבעו בתוכנית העבודה של הרשות 2022 משנת הממשלתית היא קיצור משך הזמן בין אישור התוכנית להוצאת היתרי בנייה. כדי לתת לכך מענה מופעלים שלושה כלים מרכזיים. – אחת לרבעון אנו מנהלים מפגשים קבועים פורום מימוש תוכניות עם בעלי התפקידים הרלוונטיים בכל אחת מהרשויות המקומיות שבתחומן תוכניות מאושרות, גם אם מדובר בתוכניות שקידמו יזמים פרטיים. בכל מפגש משתתפים נציגי הרשות המקומית, לרבות נציגי המינהלת ונציגי היזם שנבחר על ידי בעלי הדירות. במהלך הפגישה נבחן הסטטוס של כל פרויקט, מהן התחנות שהפרויקט 'תקוע' בהן, מהם החסמים שצריכים להסיר, ודואגים שייקבעו ישיבות המשך בין היזם לגורמי העירייה לעבודה פרטנית הנדרשת לשם קידום ההיתר. כאשר החסמים תלויים בגורמי חוץ, אנו פועלים כדי לסייע או להאיץ מתן מענה של גופים אחרים שאישורם נדרש. ה � – הרשות הממשלתית חתמה הסכמי מסגרת ל הסכמי מסגרת רשויות מקומיות, ובקרוב עם שש נוספות. 12 תחדשות עירונית עם המטרה היא לסייע להן לממן את התשתיות ומוסדות הציבור הנד ה רשים כתוצאה מתוספת האוכלוסייה, שהיא פועל יוצא של תהליכי ההתחדשות. ההסכמים נחתמו עם רשויות מקומיות שיש בתחומה 2,500 של כל אחת מהן תוכניות פינוי ובינוי מאושרות, הכוללות לפחות יח"ד. מימון התשתיות נעשה אך ורק כנגד הנפקת היתרי בנייה בפועל מתוקף אותן תוכניות. הסכמים אלה מהווים תמריץ

" של קבוצת אלמוג ברחוב אנה ANNA הריסת המבנים הישנים בפרויקט פינוי־בינוי " פרנק בבת ים

אלי רוזנטל: "במקום שהרשויות יבינו כי זהו צו השעה ויזרזו קידום פרויקטים, הן מתחילות לבחון האם הרווח היזמי לא גבוה מדי"

התהליכים מורכבים: "צריך לעשות סדר בדברים. יש תוכניות מיתאר מאושרות, אולם הן לא מקנות זכויות, אלא מגדירות מתווה. אם אני רוצה לממש את הזכויות, אני צריך להכין ולהגיש תב"ע. בדרך כלל הליך הוצאת התב"ע לוקח מספר שנים. יזם שרוצה לקדם תב"ע בצורה נכונה, מוטב שיהיה מתואם עם הרשות המקומית בשלבי ההגשה לוועדה המחוזית, שכן הליכים חד־צדדים יכולים להיות גורם מעכב מאוד בקידום היתרי הבנייה בהמשך". נתנאל שוכנר, מרצה במסלול לש ־ מאות מקרקעין בביה"ס לכלכלה במ ־ כללה למינהל: "חשוב לציין, שתוכ ־ נית מאושרת אינה מחייבת בהכרח את העיריות להוציא את הפרויקט לפועל, גם לאחר שאותה תוכנית אושרה על ידי העירייה קודם לכן. עיריות רבות נוטות להטיל על

ריאליות. כך, במקרה שתוכנית ההת ־ חדשות תניב רווחים גבוהים מהצפוי, הדיירים ייהנו מתוספת תמורה בצורה מהירה, ללא עיכובים ומעצורים. לצער ־ נו, תוכניות רבות שאושרו, אינן יוצאות לפועל נוכח הכדאיות הכלכלית שלהן אל מול התמורות שהובטחו". גם שמאי המקרקעין שמוליק כהן, (אס.קי) SK מנכ"ל ובעלים בחברת שמאות, מתייחס לסוגייה: "יש גם לזכור, כי כדי שהפרויקט יצליח, היזם צריך להרוויח. כל פרויקט פינוי־בינוי צריך להסתכם ברווח ראוי ליזם. היזם לוקח על עצמו סיכונים רבים במהלך הפ ־ רויקט, והניסיון במסגרת מכרזי היזמים לקבל כמה שיותר על חשבון רווחיות הפרויקט, עלול בסוף לפגוע בדיירים. עם זאת הדיירים הם בעלי הקרקע, ואם הם רוצים בכל זאת לפקח על הרווח של היזם, מומלץ לעגן בהסכם מנג ־ נון לחלוקת רווחים עתידיים. במקרה שרווחיות היזם במועד אישור התב״ע/ קבלת היתר בנייה, טרום שיווק ובניית הדירות, עלתה על המתוכנן, הדיירים יקבלו דירה חדשה ולצידה הטבות נו ־ ספות שוות ערך כמו תוספת שטחים, הקפצת קומות ומפרט משודרג". גיא לקסמן, מנכ"ל משותף בקבוצת , מציין אף הוא עד כמה MyTown

ומסייעים בזירוז הליכי אישור היתרי הבנייה ברשויות המקומיות, כיוון שחלוקת התקציב בין הרשויות המקו ה מיות נעשית בדרך של תחרות ביניהן. – הרשות הממשלתית מפעילה מינהלות עירוניות רשויות 50־ ומתקצבת מינהלות להתחדשות עירונית בכ מקומיות שבהן קיימת פעילות בתחום זה. המינהלות מצויות בקשר יומיומי עם בעלי דירות, יזמים וכלל בעלי המקצוע העוסקים בחידוש מיזמים באותה עיר, ומקשרות בין המדיניות וההנחיה של הרשות הממשלתית לכללים ולהנחיות הספציפיות של כל הגורמים הרלוונטיים באותה רשות מקומית שבה הן פועלות. המינהלות עוקבות באופן שוטף ומעמיק אחרי כל הפרויקטים ברמה פרטנית, ואחד מתפקידיהן המרכזיים הוא סיוע במימוש התוכניות, תוך האצת הטיפול בהן מול גורמי

היזם מטלות ציבוריות רבות כתנאי לקבל היתר, מה שעלול לפגוע בכדאיות הפרויקט ואף לגרום לביטולו או לעכב את מימושו".

יוסי חזן, סמנכ"ל התחדשות עי ־ רונית בחברת קרדן נדל"ן, מתייחס לצוואר הבקבוק ברשויות המקומיות: "מצד אחד קיימות בארסנל המדינה

המקצוע ברשות המקומית ומחוצה לה. עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. צילום: בר שניר

- יום שישי, כ"ט בסיון תשפ"ד 05.07.24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 34