ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית

פרויקט לא כלכלי וללא ליווי בנקאי לפרויקט. אני מציע לבעלי הזכויות לא ללכת שבי אחר הבטחות חריגות שלא יעמדו במבחן התוצאה, אלא ללכת עם יזם שבוודאות יוציא את הפרויקט מן הכוח אל הפועל". גם עו"ד שוקי לוי, שותף וראש תחום התחדשות עירונית במשרד ליפא מאיר, מתייחס לחשיבות היזם שנבחר, אך מכיוון אחר: "גם כשאושרה תוכ ־ נית למתחם פינוי־בינוי, עדיין קיימת אפשרות שהפרויקט לא ייצא לפועל. למשל, כאשר היזם לא מצליח לקבל מימון של בנק מלווה לפרויקט, על־פי הזכויות שניתנות בתוכנית זו. לכן, לשם הגדלת סיכויי הפרויקט, רצוי מאוד שבעלי הדירות יוודאו שישנו יזם מעו ־ רב בקידום התוכנית, לרבות אם התו ־ כנית מקודמת במסלול רשויות. זאת כדי שלא ייווצר מצב שהרשות תאשר תוכנית שהיזם לא יצליח לקבל מימון בנקאי על־פי הזכויות שאושרו בה, או שישנם אספקטים אחרים שאושרו בתו ־ כנית ויקשו מאוד על היזם להוציאה לפועל". עו"ד שיר טורם הספרי, ממתגת ערים ונדל"ן, מזכירה נושא חשוב שמגדיל הפער בין תוכניות למימוש – מיקומן הגיאוגרפי: "באופן פרדוקסלי התמקדה והן 38 ההתחדשות העירונית, הן תמ"א פינוי־בינוי, רובה ככולה במרכז ה'עשיר', זאת כאשר בפריפריה ה'ענייה', המהווה משטח ישראל, לא קרה כמעט דבר, 80% זאת אף שמחירי הנדל"ן שם בהישג ידם של כמעט כל זוג צעיר או משפרי דיור. לעובדה זו השלכות מרחיקות לכת מעבר לענף הנדל"ן, ובמיוחד בעת הזאת של מלחמה מתמשכת ואזורים שלמים בפ ־ ריפריה הריקים לחלוטין מתושבים. על כן שומה על הממשלה ומקבלי ההחל ־ טות להפנות תקציבי עתק לפריפריה, הן לרשויות והן ליזמים, כדי להפוך אותה לכדאית". ולבסוף יש לזכור, כי הרבה השתנה בש ־ נים האחרונות בסביבת העסקים, כמו שמסבירה עו"ד דנה בירן, שותפה ומ ־ נהלת תחום התחדשות עירונית במשרד פירון: "במשך לא מעט שנים השוק בי ־ שראל התרגל למציאות של ריבית נמו ־ כה ועליית מחירים עקבית, מה שהביא לאישורן של לא מעט תוכניות פינוי־ בינוי בעלות היתכנות מוגבלת מבחינה כלכלית. השאיפה הייתה שבפרק הזמן שיעבור עד ביצוע התוכנית, השוק וע ־ ליות הערך 'יתקנו' את המצב הכלכלי, והתוכניות תצאנה אל הפועל ברווח יזמי סביר. עליית הריבית וההאטה י � באוקטובר, החז 7 במכירות בעקבות רו לשחקנים בשוק את הצניעות שקצת אבדה לנו, והראו שהשוק יודע להתנהג גם אחרת. ההשפעה על תוכניות פינוי־ בינוי שאושרו, כאמור, עלולה להיות קשה, אך לא בלתי הפיכה – הרשות המקומית יכולה לתקן אותה באמצעות גביית שיעור היטל השבחה או המטלות הציבוריות המוטלות במסגרתה".

צילום: ברונו שרביט לע"מ

חתימת הסכם גג להתחדשות עירונית ברמלה

דרישות הבנקים לביטחונות עלו, והת ־ רחשו עוד גורמים שהורידו את רמת הרווחיות של הפרויקט, וכך יזמים שאין להם איתנות כלכלית, לא מצליחים לקדם פרויקטים ומנסים להחזיק אותם

מצביע על הכשל העיקרי: "עיקר הב ־ עיה זה הזמן שעובר בין הגשת התו ־ כנית לוועדה המקומית ועד לאישור הפרויקט שלעיתים אורך שמונה-תשע שנים. לצערנו, לוועדות המקומיות חסר

תב"עות מאושרות רבות, שחלקן הגדול קודם לפני למעלה מעשור. מצד שני יש היום צוואר בקבוק, המעכב מימוש של תוכניות רבות. צוואר הבקבוק מורכב ממספר פרמטרים: האחד הוא מדיניות תוכניות העיצוב אדריכליות, אשר אין חולק לגבי חשיבותן, אך יש לייעל את הליך אישורן כדי להימנע מעבודה כפולה בשלב היתרי הבנייה. לחלופין ניתן להגדיר הגשת היתרי בנייה בד בבד עם תוכניות עיצוב אדריכליות ודיון מאוחד בשתי התוכניות. פרמטר נוסף טמון בהיעדר כוח אדם ותקצוב מתאים ברשויות המקומיות עבור בוד ־ קי תוכניות, יועצים מקצועיים וזמינות של עובדי הרשות לכמויות רבות של תיקי רישוי. לבסוף גם שיטת הרישוי הזמין, שהייתה אמורה לקצר לוחות זמנים ולייעל את ההליך, גורמת ללא מעט עיכובים בשלבי עמידה בתנאי סף ונושאים טכניים נוספים. אני חושב שיש לטפל בכל הפרמטרים הללו כדי להפשיר כמות גדולה יותר של יחידות דיור מהכוח אל הפועל". "הבירוקרטיה היא בלתי אפשרית" ישי רוט, המשנה למנכ"ל קבוצת שובל,

גיא לקסמן: "יזם שרוצה לקדם תב"ע בצורה נכונה, מוטב שיהיה מתואם עם הרשות המקומית, שכן הליכים חד־צדדים יכולים להיות גורם מעכב מאוד"

בשיניים ופרויקטים נתקעים". עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום, מזכיר כי גם בחי ־ רה ביזם כזה או אחר קשורה לאפשרות של תוכנית או פרויקט להגיע למימוש: "לאור ההתפתחות של תחום ההתחד ־ שות העירונית בשנים האחרונות, ישנן המון חברות שמציעות את שירותיהן בפרויקטי פינוי ובינוי. חשוב שהדיירים יבחרו ביזם בעל רקורד של פרויקטים שכבר יצאו לדרך, ויבינו שהתמורות שהם מבקשים בעבור הפרויקט אכן ישימות. צריך להבין שאין הגדרה אחי ־ דה לתמורות, וקיימים הבדלים בין הפ ־ רויקטים ובין ערים. ישנן רשויות המא ־ מ"ר, ויש 25 פשרות בתחומן תוספת של כאלה שלא מאפשרות הרחבת שטחים ואף לא מקצות חניה עבור כל דירה. תמורה גבוהה החורגת ממה שמוגדר בדוח הכלכלי, לעיתים תבוא על חשבון רווחי היזם, שעלול למצוא עצמו עם

כוח אדם, ראשי ערים מקשים על אישו ־ רי תוכניות, והבירוקרטיה בישראל היא בלתי אפשרית. הדבר פוגע קשות בכלכליות של הפרויקט. אנחנו מקב ־ לים כל הזמן פניות מדיירים שמבק ־ שים מאיתנו לבדוק תוכניות של יזמים אחרים. למשל תוכניות שיזמים הציעו לדיירים, שמראות לכאורה רווח של ליזם. התהליך הוא כזה: יזם מגיש 5% תוכנית. הוועדה המקומית עשתה תקן , אבל עברו חמש שנים מאז הגיש את 21 התוכנית, ובינתיים הריבית התייקרה,

ישי רוט: "לוועדות המקומיות חסר כוח אדם, ראשי ערים מקשים על אישורי תוכניות, והבירוקרטיה בלתי אפשרית. הדבר פוגע בכלכליות הפרויקט"

- יום שישי, כ"ט בסיון תשפ"ד 05.07.24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 3 6