ידיעות הנדל"ן

פרויקט המטרו

עינב זיו, אדריכלית ראשית וראש מח ־ לקת קונספט וחדשנות במילוסלבסקי אדריכלים: "פרויקט התשתיות הגדול בתולדות המדינה היה אמור להביא לתנופת פיתוח בכל מקום שבו תיבנה תחנה, אך בינתיים אנחנו עדים לחו ־ סר ודאות מוחלט שגורם לעיכובים. החוק שמגדיר היטל השבחה בשיעור בקרבת המטרו, גורם לכך 75% של כ־ שיזמים חוששים להיכנס לפרויקטים משיקולים כלכליים. זאת בשל הפער הנוצר מתמחור המגורים והתעסוקה, בהשוואה לצפי של המציאות בשטח. היטל ההשבחה הגבוה על סביבת המטרו גורם לעננה כבדה על עתידו. הפרדוקס הגדול הוא שמצד אחד, השימוש בהס ־ עת המונים, שצפוי להסיע כשני מיליון איש ביום, אמור להגדיל את הכדאיות הכלכלית של פרויקטי נדל"ן באזור. זאת כיוון שהגדלת היכולת לצופף מבנים לצד הוויתור על השימוש ברכב פרטי תביא לכך, שאזורים אלה יהיו אטרקטיביים במיוחד למגורים, לתע ־ סוקה ומסחר, לבילוי ופנאי. אולם מנגד, היטל ההשבחה והחשש של היזמים מפניו, עשוי לשתק את תנופת הפיתוח בתחום ההתחדשות בסביבת המטרו. "כשיזם בוחן פרויקט התחדשות עי ־ רונית או רכישת קרקע בסביבת תחנת מטרו, הוא לא יודע מה יהיה השווי של שנה. יתרה מזו, הוא גם 20 העסקה בעוד 20 או 10 לא יודע אם המטרו ייבנה בעוד שנה. מה גם שאי אפשר לעשות שימוש במודל כלכלי אחיד בערים השונות זו מזו מבחינה סוציו־אקונומית, כדוגמת בת ים, חולון, פתח תקווה ותל אביב". ד � א 5 V טלי דראל, אדריכלית שותפה ב ־ ריכלים, רואה את האור בקצה המנהרה: "תוכנית המטרו ראויה ונכונה בהסתכ ־ לות רחבה. לא צריך להביט רחוק כדי לראות שבכל העולם יש ציפוף וריכוז של בינוי סביב תחנות המטרו, וכך גם כאן. אנו עדים להתנגשות תמידית בין החלטות ארציות לבין אלו המקומיות, שכן רשויות מקומיות מודעות לצרכים הקיימים, ולכן גם אם התוכנית הארצית למרחב מערכות המטרו במטרופולין ) מעודדת ציפוף ניכר, הרי 70 (תמ"א שבפועל מאושרת צפיפות נמוכה בה ־ רבה. הדרך הנכונה נמצאת ככל הנראה בפשרה שבין הראייה הלאומית, שרואה למרחוק ובונה אסטרטגיות לתכנון עתידי, ובין זו המקומית, המתמודדת יום יום ושעה שעה עם מצוקות כגון מחסור בכיתות גן וצפיפות בכבישים בשעות העומס. לנושא הוודאות התכ ־ נונית - היא קיימת ברשויות מסוימות, ובאחרות אנו ממתינים לקביעת מדי ־ ניות ברורה במוקדים עירוניים של המטרו. באופן טבעי, ברשויות אלו יש הקפאת תכנון במתחמי המטרו, אך במבט קדימה יש פוטנציאל גדול בקי ־ דום התחדשות עירונית ולכן להערכתי, נראה במהרה תכנון ופיתוח של מוקדי מטרו בכל המטרופולין".

צילום: שאטרסטוק

הרכבת הקלה כבר פועלת. מתי צפוי להצטרף המטרו?

עירונית בסמיכות למתחמי השפעה על תוואי המטרו, עד קבלת החלטה לעניין העצמת זכויות במתחמים הללו. יש עוד המון סימני שאלה בכל הקשור להיטלי ההשבחה, ולא ידוע מה שיעור היטל ההשבחה שהרשויות המקומיות יטילו . נוסף 70 על היזמים כשתאושר תמ"א על כך, כשיזמים בוחנים פרויקטים בקרבת המטרו, אין להם שום כתובת המספקת מענה לצרכים המתעוררים ולתיאומים הנדרשים, ואין שום הסדרה או ודאות כיצד לפעול ובלוחות זמנים סבירים. יש לקדם צעדים רגולטוריים, שיסירו את החסמים סביב פרויקטים הנמצאים בסמוך למטרו, בדגש על פרויקטים רחבי היקף. עוד יש ליצור ודאות עבור הרשויות המקומיות בהיבט התכנוני". "לבטל בשלב זה את מס המטרו" עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', מציין כי הטלת מס מטרו

אבישי בן חיים: "פיתוח יעיל של המטרו יהווה נקודת זינוק בתשתיות הלאומיות ושיפור באיכות החיים. על המדינה לפעול להסרת המכשולים"

שטרם אושרה, נוצר מצב שמס המטרו הפך למעמסה על התכנון, במקום גורם שיעודד כבר עכשיו התחלה של פיתוח. לכן לדעתי יש לבטל בשלב זה את מס המטרו ולמצוא מקור מימון אחר". גם עו"ד אייל מאמו, ראש מחלקת תכ ־ נון ובנייה (משותף) במשרד אגמון עם טול'צינסקי, מסביר עד כמה אי הוודאות משפיעה על הפרויקטים העתידיים: "הטלת מס על זכויות בנייה במתחמים הקרובים למטרו גורמת ליזמים רבים להקפיא או לעצור לחלוטין את הלי ־ כי התכנון. מדובר במיסוי גבוה מאוד, שאינו מלווה בהעצמת זכויות מתאימה שתבטיח את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים. היזמים גם ערים להצעות חוק מדוברות נוספות, העוסקות במיסוי נוסף. יתרה מזאת, חוסר הוודאות לגבי לוח הזמנים להקמת המטרו והפעלתו, גם היא גורם משמעותי להקפאת הפ ־ רויקטים. יזמים לא יודעים מתי יחלו עבודות ההקמה, כמה זמן הן תימשכנה וכיצד הן תשפענה על סביבתן".

בשלב זה "אינה הגיונית 75% בשיעור ואינה משרתת את הפיתוח באזור הת ־ חנות העתידיות. המצב המוצע גורם לכך שהרשויות המקומיות מפסידות, והמדינה מרוויחה על חשבונן. מימוש הפרויקט כל כך רחוק, וההשבחה בפו ־ על מקיומו לא נראית באופק, לכן בעלי הנכסים אינם נהנים באמת מקרבתו מחד, ואין כרגע אינטרס לקדם תכנון או לבצע עסקאות באזור התחנות העתי ־ דיות. כאשר ההיטל המצטבר כה גבוה, ויש להוסיף לכך את אי הוודאות בנוגע לדרך חישוב זכויות הנוספות שיתקב ־ 70 לו באזורי התחנות במסגרת תמ"א

עו"ד שמואל שוב: "נוצר מצב שמס המטרו הפך למעמסה על התכנון, במקום גורם שיעודד כבר עכשיו התחלת פיתוח. לכן לדעתי יש לבטל בשלב זה את המס"

- יום שישי, כ"ט בסיון תשפ"ד 05.07.24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 64