ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית: מי בעל הבית?

להחזיר את הכוח לבעלי הדירות

גורמים עירוניים מסבירים שכל מהלך, שבמסגרתו בעלי הדירות בקיאים בתהליך, הוא מצב חיובי. "אחת הפעולות החשובות ביותר של המינהלת להתחדשות עירונית בבאר שבע היא פעילות הסברתית לבעלי הדירות", כך אומר קובי אוחיון, העומד בראש המינהלת להתחדשות עירונית בעיר. " בשוק ההתחדשות העירונית פועלים הרבה גורמים שמנצלים את חוסר הידע של בעלי הדירות ומנסים להחתים אותם על הסכמים שונים. כדי לסייע לבעלי הנכסים אנחנו עורכים כנסי הסברה, שבהם אנחנו מסבירים על התהליך הנכון לקידום פרויקטי פינוי־בינוי ולבחירה של אנשי המקצוע והיזמים. בנוסף יצאנו בסדרת פרסומים בשפות שונות, ופנינו לתושבי השכונות הוותיקות בעיר בקריאה לא לחתום על הסכמי פינוי־בינוי עם בעלי מקצוע, לפני שהם מתייעצים עם המינהלת בעירייה, שבאמצעותה יוכלו לקבל מידע אמין לגבי התקדמות התכנון במתחם והגורמים המעורבים בקידומו. המטרה שלנו היא למנוע מצב של התחייבות התושבים מול גורמים שינצלו את תמימותם או חוסר הבנתם. כשהפרויקט מתקדם בתהליך תכנוני וחברתי סדור, שמתואם מול המינהלת ובהתאם למדיניות העירייה, הוא יכול להתקדם יותר מהר. לכן הכתובת הראשונה בכל פרויקט, הן עבור בעלי הדירות והן עבור היזמים, היא תמיד המינהלת להתחדשות עירונית". אלי גינזברג, מנכ"ל חברת עזרה ובצרון הפועלת בתל אביב־יפו: "המטרה היא להחזיר את הכוח לתושבי העיר ולהוציא לדרך התחדשות עירונית אחראית באזורים שבהם לא צלחו מאמצי ההתחדשות של השוק הפרטי. אם עד היום בעלי הנכסים נאלצו להתמודד לבדם מול יזמים, או לשכור אנשי מקצוע מכיסם, אנחנו יכולים לספק להם את אנשי המקצוע המומחים, המכירים היטב את המצב התכנוני בעיר ואת גבולות האפשר במסגרת ההתקשרויות. בשל העובדה שאנו מאשרים תחילה את התב"ע ורק אחר כך יוצאים למכרז יזמים, אנחנו בעצם מורידים מהשולחן הבטחות שווא ומתבססים רק על מה שיכול להתרחש במציאות. בנוסף התהליך הזה מייצר תחרות בריאה וטובה של יזמים על ליבם של בעלי הנכסים, ומחזיר את הכוח לתושבים". גם באור יהודה מדברים על חשיבות המידע והידע של בעלי הנכסים. ראש העיר ליאת שוחט: "המינהלת שלנו מלווה את התושבים והופכת אותם לגורם משמעותי בתהליך באופן כזה, שהם מכירים ויודעים לדרוש את זכויותיהם. במינהלת מאתרים את המורכבויות והחסמים לקידום התוכניות כדי לייצר תהליך תקין, כי בסוף ידע וכלים לתושבים הם מפתח לקידום יעיל ומיטבי של תוכניות פינוי־בינוי בעיר".

צילום: שאטרסטוק

"יש תהליך למידה וחינוך שוק". פרויקט התחדשות עירונית

רות להיות שותפים מלאים ופועלים מולם בשקיפות מלאה, יראו הרבה יותר הצלחה בפרויקטים שלהם". שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ) שמאות, SK ומבעלי חברת אס. קיי ( מציין כי: "לפעמים נראה שבענף שכחו מיהם בעלי הבית תרתי משמע. אלו לא היזמים וגם לא הרשות המקומית, אלא בעלי הדירות, אשר האינטרסים שלהם יישמרו רק אם הם יובילו את הפרויקט בתיאום ובסנכרון עם כלל בעלי המק ־ צוע. גם במקרה של תוכנית שהעירייה מקדמת, יש חשיבות לנציגות בעלי דירות חזקה שתבחר את היזם הנכון. תפקידה של נציגות הדיירים בשלב הראשון היא לבחור את בעלי המקצוע שילוו אותה וייצגו את בעלי הדירות. אלו הם גם בעלי התפקידים שיהיו מעו ־ רבים בהכנת מכרז היזמים, כאשר כל אחד מהם יטמיע במכרז את ההיבטים המקצועיים שלו". ארז כהן, שמאי ומ ־ שפטן, מדגיש גם הוא את חשיבות אנשי המקצוע: "חיוני להשקיע בייעוץ מק ־ צועי שיסייע לקבל החלטות ולעצב את העסקה כבר מראשיתה. כך למשל, הע ־ רכת שמאי הוגנת ומקצועית משקפת את ערך הנכסים וכך מסייעת לחתור לתנאים טובים יותר עם היזמים ויתר הגורמים המעורבים בתהליך. מעבר לכך ניתוח השווי והתמורות באופן ברור ושקוף מסייע למנוע אי הבנות ועימותים עם יזמים וקבלנים הן בשלב מכרזי היזמים והן בהמשך הדרך".

המשקף את סיכוניהם". ניר שמול, מנכ"ל שניר ומנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מציין כי בעלי הדירות הולכים והופכים למתוח ־ כמים יותר בתהליך ההתחדשות העירו ־ נית: "יש תהליך של למידה וחינוך שוק, והיום אנחנו כמעט לא נתקלים במקרים שבהם נחתמים הסכמים מול יזמים ללא מכרז. רואים את זה אפילו בטרמינולוגיה. אם בעבר בעלי הדירות כונו דיירים, הרי שכיום המונח בעלי דירות הולך ומתב ־ סס. אנחנו מאז ומתמיד השתמשנו במו ־ נח בעלי הדירות על מנת להבליט את העובדה שהם בעלי הנכסים והקרקע, ולכן הם אלו שצריכים להוביל את התה ־ ליך. אנחנו פועלים כבר למעלה מעשור בשיטה שדוחה את ההתקשרות עם היזם עד לשלב שבו יש תב"ע מאושרת. המ ־ שמעות היא שאחרי הקמת נציגות בעלי הדירות נבחר עורך דין, נבחר מארגן, שמאי, מפקח, אדריכל, משווק וכל בעל מקצוע נדרש אחר. הם מקדמים יחד עם בעלי הדירות ועם הרשות המקומית את התוכנית, והיזם נכנס לתמונה באמצעות

נוי דותן: "הכנה מראש מאפשרת לדיירים להבין טוב יותר את התהליך, לנהל משא ומתן בצורה מושכלת יותר ולמנוע מחלוקות או אי הבנות בהמשך הדרך"

שבי אחר הבטחות אנשי מקצוע. לשמ ־ חתנו, הענף התפתח מאוד וכך גם הת ־ פתחה ההבנה בקרב בעלי הדירות, שהם לא אמורים לשמש רק תפאורה או חות ־ מת גומי בפרויקט. אבל עם ההתפתחות וההבנה כי יש כאן שותפות, נוצרה בעיה אחרת - בעלי הדירות הם אנשים מוכש ־ רים וטובים בתחומם, אך הם אינם אנשי נדל"ן. על מנת להמחיש בצורה טובה יותר פרויקט התחדשות עירונית – דמיינו לכם שולחן משא ומתן ארוך, כאשר בצד אחד יושב לו היזם עם שנות הניסיון, המקצו ־ עיות וסוללת היועצים, ובצד השני של אותו שולחן יושבים בעלי הדירות ללא אותו ידע נדל"ני, ללא אותם משאבים ובטח ללא יועצים, כאשר על הפרק הנכס הכלכלי היקר ביותר שלהם. נשמע מאוד לא הוגן, נכון? לכאן בדיוק התפתח ענף ההתחדשות העירונית, ובעלי הנכסים הצטיידו בצדק ביועצים, שיוכלו לאזן את פערי הידע והניסיון, ויעניקו להם מעט ־ פת הגנה. כיום אני סבור כי דווקא יזמים, המבינים ומכירים בזכותם של בעלי הדי ־

מכרז רק אחרי שיש תב"ע מאושרת. אנ ־ חנו מאמינים, שלא רק שזה לא מאריך את התהליך, אלא מקצר אותו. אין שום מש ־ מעות למכרז יזמים לפני תב"ע. למעשה, כל מה שהיזם מבטיח במסגרת המכרז תלוי בתב"ע, ואם התב"ע שמאושרת לא מאפשרת לו לעמוד בתמורות שהבטיח לבעלי הדירות, הוא צריך לחתום מחדש על חוזים וזה יוצר אי ודאות, חוסר אמון ויותר תופעות של סרבנות". השמאי ישראל יעקב מוסיף: "השנים הראשונות של ענף ההתחדשות העירונית התאפיינו בעיקר בחוסר ידיעה של בעלי הדירות ומרדף אחר חלום, ולא פעם הלכו

דויד קבסו: "חשוב לבחור היטב את בעלי המקצוע על מנת שילוו את התהליך באופן מקצועי והגון. זאת בלי לכבול את הדיירים בהבטחות שווא"

- יום שישי, כ"ד באלול תשפ"ד 27.09.24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 104