ידיעות הנדל"ן

האתגר הלאומי

איציקאמסלם יו"ר ובעליםקבוצתאלמוג

רון אבידן מנכ"ל אזורים

"יש שני דברים משמעותיים מאוד שמשפיעים כעת על הענף - בעיית כוח אדם מטורפת ובעיה של אמברגו חומרים מטורקיה", כך אומר איציק אמסלם, יו"ר ובעלי קבוצת אלמוג. "בכל הקשור לכוח האדם – סגרו את איו"ש, ובוקר אחד עשרות אלפי עובדים הפסיקו להגיע לאתרי 7 הבנייה. זה מצטרף לבעיה קשה עוד לפני באוקטובר, והיא מחסור חמור בכוח אדם ניהולי באוקטובר 7־ באתרים. אין מספיק אנשים, וב הרבה מהם גויסו. בשורה התחתונה, אין אנשים ואין חומרים והמצב רע". מה אפשר או צריך לעשות? "חייב להיות ניהול נכון של האירוע – מה שלא קורה היום. נדרש גורם רציני שיתכלל את כל האירועים. אני נזכר בתקופה של שר האוצר כחלון שהקים מטה דיור. הם זיהו את הנקודה החשובה, נטלו סמכויות מכל המשרדים ואיחדו הכול. מטה הדיור שהוקם בתקופה ההיא, היה יעיל וידע לתת תשובות. זה מה שחסר היום". לגבי מצוקת כוח האדם מציע אמסלם את הפ ־ תרון הבא: "הפלסטינים הם כוח אדם טוב, אבל בעייתי. הגיע העת להגיד שנסתדר בלעדיהם. לקבל את ההחלטה ולצעוד איתה קדימה. חייבים לפתוח את השמיים ולהביא עובדים זרים בצורה משמעותית; עובדים בלי עקומת לימוד ארוכה, בלי הודים או סרילנקים או המצאות אחרות שלא מתאימות לענף המקומי. צריך אלף עובדים מקצועיים, ולהעיף כל 50 מינימום הרגולציה וההסכמים הבילטרליים הצידה. אני מדבר על עובדים מסין או רומניה או מקומות אחרים שאנחנו מכירים וכבר עבדנו איתם. הייתי אלף עובדים, אבל 80 אומר להביא מחר בבוקר אלף". 50 אני מנסה להיות ריאלי ומדבר על ומה הלאה? בטווח הארוך יותר? "חובה לקדם תיעוש כמה שיותר מהר ובכמה שיותר תחומים. אם לא רוצים להיות תלויים בטורקיה – לפתח ולעודד גם את התעשייה המקומית. היו פעם מפעלים בארץ שנסגרו. מה הבעיה להחזיר אותם? לתת מענקים למפעלים ולהפסיק להוציא הכול החוצה. וצריך להגיד עוד משהו – העובדים הזרים טובים לשלד או לעבודות ספציפיות, אבל מאז סגרו את יו"ש, יש גם בעיה גדולה עם בעלי מקצוע; קבלני משנה אלו היו רק פלסטינים. היום פשוט אין בעלי מקצוע כאלו. כאן ממש נדרש מהלך משמעותי לטווח הארוך, לפתוח בתי ספר מקצועיים ולהתחיל ללמד את המקצועות האלו. אין ברירה. לתת לצעירים עידוד משמעו ־ תי, אולי לימודים בחינם, אולי פטור ממס. אבל לעשות את זה כמה שיותר מהר. זה היה פעם, ויש לעשות זאת שוב. זה נכון לגם למקצועות נוספים בבנייה - מנהלי עבודה וגם בטיחות ועוד. להפסיק לעודד רק את ההייטק. יש היום מחסור חמור, וצריך לעשות עם זה משהו". אמסלם מסכם ואומר: "אנחנו באירוע קשה, חודשים בפנים. וזה אחרי עליית 11 ואנחנו כבר הריבית הפסיכית שהייתה לפני. יש קבלנים שלא ישרדו את התקופה הזו, וזו לא רק סיס ־ מה, זה המצב בשטח. המדינה חייבת להתחיל ולחשוב גם על זה, אולי להקצות כסף להלוואות מדינה לתחום. חייבים לטפל בזה". "אין אנשים ואין חומרים"

"אין פתרון קסם לבעיות. דרושה תוכנית ארוכת טווח"

"הנושא הבוער ביותר בשוק הנדל"ן למגורים הוא הפער בין הביקוש להיצע. עוד לפני המלחמה זיהינו את המשבר בגלל הריבית הגבוהה והמ ־ שבר סביב הרפורמה המשפטית. כעת הוא רק הולך ומחריף, בפרט לאור התגברות הביקושים בתקופה האחרונה אל מול היצע הולך ופוחת", כך מסביר רון אבידן, מנכ"ל אזורים. לדבריו, "הסיבות לכך הן, בין היתר, הריבית הגבוהה, המחסור החמור בכוח אדם, מגמת ההתייקרות בעלויות הבנייה, הסלקטיביות של בנקים במתן אשראי ומימון לחברות נדל"ן שונות ועוד. כל אלה תורמים לכך שהתחלות הבנייה ילכו ויפחתו. לכך מתווספות גם הבעיות הוותיקות, שנובעות מכך שתהליכים בענף הנדל"ן לוקחים זמן רב, ויש בהם הרבה אי ודאות עבור היזמים – הוצאת , אישורי תב"ע, אישור 4 היתרים, מתן טופסי תוכניות ועוד. בעיות אלה מתגברות עוד יותר בקרב הקבלנים הקטנים-בינוניים שמרכיבים את רוב שוק הנדל"ן המקומי. אין פתרון קסם לכל הבעיות, ודרושה תוכנית ארוכת טווח, המ ־ תייחסת לכל אחד מהאתגרים והחסמים. מקבלי ההחלטות צריכים להתייחס לכך כמשבר לאומי, ולמנות דמות בעלת סמכויות, שתוכל לייצר תוכנית כוללת וארוכת טווח. תוכנית כזאת צריכה לכלול יצירת ודאות בכל הנוגע לזמני התכנון וקידום הפרויקטים, קיצור זמנים והפחתה בדרי ־ מריו קופל, מנכ"ל אורון נדל"ן, מספר שמצוקת העובדים בשנה האחרונה משפיעה דרמטית על הענף, וכי הימנעות המדינה מטיפול בסוגיית האיחור במסירת הדירות היא בעייתית מאוד. באוקטובר מצאנו עצמנו עם כמה 7 "אחרי פרויקטים בעבודה. אחד מהם היה פרויקט שהתבסס על עובדים פלסטינים. בתוך כמה ימים הוחלף הקבלן, והכנסנו קבלן שמבוסס על סינים. אבל לא כולם יכלו לעשות את זה. קבלנים אחרים עצרו את העבודה לכמה חודשים טובים". קופל מעניק עוד דוגמה להשפעה הגדולה של היעדר כוח האדם: "קבלני החשמל והאינסטלציה, למשל, היו מבוססים מאוד על עובדי השטחים, וכאן נהייתה צרה צרורה. קבלנים גדולים שהעסיקו מאות בעלי מקצוע פתאום נשארו בלי אף אחד. היו ניסיונות להכשיר חדשים, למצוא אחרים. זה לא עובד כמו שצריך ויש מצוקה גדולה. זה מעלה את המחיר ומוביל לעיכובים משמעותיים. בתור יזמים וקבלנים - העגלה כל הזמן צריכה את הדחיפה שלנו, ואני יכול להגיד שתשומת הלב שאנחנו צריכים להשקיע בפרויקט היום, היא פי שלושה יותר גדולה מאשר בימים רגילים בעבר". העיכובים והקשיים מובילים, לדברי קופל, למצב שבו קבלנים רבים יעמדו בפני איחור במסירת הדי ־ מריו קופל מנכ"ל אורון נדל"ן

שות המינהלתיות בהבאת עובדים זרים לישראל, הפחתת החסמים ועידוד הרשויות המקומיות לקדם פרויקטים ועוד". יש מי שטוען שאנחנו לפני התפרצות ביקו ־ שים משמעותית. מה דעתך? "אנחנו קרובים מתמיד ליום הזה, וכבר בחודשים האחרונים אפשר לזהות ירידה מהגדר בקרב רוכשי הדירות, בין השאר, בשל היצע דירות הולך ופוחת. על הקברניטים לבנות כבר עכשיו תוכנית לאומית ארוכת טווח, שתטפל במשבר הדיור המתהווה. תוכנית כזאת צריכה להתייחס לכלל הבעיות בכל הרמות – ברמת השלטון המרכזי והמקומי, ברמת היזמים ועוד. במסגרת תוכנית כזאת, יש לכלול גם פתרונות דיור המשלבים קידום ופיתוח של דיור המיועד לשכירות ארוכת טווח. שוק השכירות נקלע אף הוא למשבר חריף בשל היצע דירות קטן ועליית מחירי השכירות". איזה לקח יש ללמוד מהשנה החולפת, ואיך נמנעים מחזרה על אותן הטעויות? "עוד לפני המלחמה היה נכון לזהות את התהוות המשבר בענף הדיור, עם עליית הריבית החדה והירידה בהתחלות הבנייה. מאז פרצה המלחמה המשבר החריף עוד יותר. תהליכים בענף הנדל"ן לוקחים זמן רב, והתוצאות לא נראות מיד. לכן יש חשיבות רבה ליצירת תוכנית כוללת כבר עכשיו, שתטפל ביסודיות בבעיות".

"אני לא רואה קבלנים ויזמים שיצליחו לסחוב זאת על גבם"

רות, אולם נכון להיום לא ניתנת לנושא התייחסות: "בקורונה היה מצב דומה, והייתה התייחסות של משרד המשפטים שיצרה איזשהו מענה. היום אין כלום והמצב הרבה יותר קיצוני מהקורונה. אני לא רואה קבלנים ויזמים שיצליחו לסחוב את זה על גבם. בסוף, לדעתי, זה יגיע לבית משפט, לא חושב שתהיה אפשרות אחרת. המדינה בינתיים לא מתייחסת לנושא בכלל". קופל אומר בצורה פשוטה וברורה, שמצב הענף היום מחייב כל חברה לעשות יותר כדי לשלוט על שרשרת הייצור של הדירה. "אנחנו, יזמים וקבל ־ נים, יכולים לעשות יותר כדי לשלוט על התהליך, ואנחנו לא מחכים. למשל פתחנו תאגיד כוח אדם כדי שנוכל להביא עובדים בעצמנו. נכנסנו בשותפות למפעל אלומיניום כדי שנוכל להשפיע גם בתחום הזה על הפרויקטים, ואנחנו מתכננים עוד מהלכים דומים. אין ברירה אחרת היום. כתפיסה, אנחנו נכנ ־ סים למקומות שבהם אנחנו גם מזהים יתרון כספי, אבל גם אפשרות לקדם דברים בכל מיני תחומים". לגבי פתרון לטווח הארוך, הוא סבור שאחד הדברים הנדרשים הוא שינוי היחס בין עובדים פלסטינים זרים, 20%־ פלסטינים ו 80% לזרים. "אם המצב היה המציאות הוכיחה שחייבים יחס הפוך. יש להתבסס יותר על עובדים זרים – ויפה שעה אחד קודם".

- יום שישי, כ"ד באלול תשפ"ד 27.09.24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 2 0