ידיעות הנדל"ן

האתגר הלאומי

עו"דמיה גבאי טובול מנכ"ליתקבוצת גבאי

אמירשאלתיאל יו"רשיווקאלדר

"ירידת מחירי הדירות איננה רלוונטית בכלל במציאות הנוכחית"

"חושש מעליות מחירים דרמטיות"

אמיר שאלתיאל, יו"ר חברת השיווק אלדר, מתייחס למצב בענף וסבור שעל הממשלה לקבל כמה החלטות חשובות ומהירות כדי לש ־ נות את המציאות גם בשוק השכירות שנמצא במשבר גדול, וגם בכל הקשור לטיפול בהיצע והביקוש בתחום המגורים. "נגיד בנק ישראל אמיר ירון מסתובב בכל מקום ומסביר שהפער בין הביקוש להיצע גדול עוד יותר, כי יש פחות היצע ופחות פעילות בענף. וזה נכון. הריבית הגבוהה השפיעה בצורה מש ־ מעותית על הענף עוד לפני המלחמה, אבל כעת גורמת ליזמים ולקבלנים להשהות פרויקטים חדשים, גם כאלו שיש להם כבר בשלות ועברו את הליכי הרישוי. זה המקום שבו אנחנו נמצאים עכשיו, והוא לא טוב. אם מסתכלים קדימה, אני חושש מעליות מחירים דרמטיות, ולצערי, הכתובת כבר על הקיר, ואני לא בטוח שיש מהלך שאפשר לעשות בטווח הקצר כדי למנוע את הדבר". אז מה אפשר לעשות בטווח היותר ארוך? "המצב היום בענף יוביל לפתיחת פער משמעו ־ תי בין מי שיכול לקנות למי שלא. וכדי לאפשר לאנשים להיכנס לשוק ולרכוש, אני חושב שצריך לעשות שני דברים, ובדרך לעודד חזרה ליישובים מפונים וגם לתמרץ מעורבות חברתית וגיוס לצה"ל. הדבר הראשון שיש לעשות הוא להחזיר את משכנתאות הזכאות בערבות מדינה - כמו

שהיה פעם, ולתת עדיפות ליוצאי צבא או למ ־ שרתים. ככל שיש יותר שנים בצבא או בשירות קרבי, לתת הטבה גדולה יותר. זה יכול גם לסייע ברכישת דירה, אבל גם לתמרץ אנשים להגיע לקרבי. יש היום מחסור בלוחמים, וזה יכול לעזור גם שם. הדבר השני, שלדעתי צריך לעשות, כבר נעשה אף הוא בעבר – הלוואות מקום. להחזיר את ההלוואות הללו ביישובי קו עימות או במ ־ קומות שהמדינה רוצה לעודד מגורים, כמו פעם. לתת ערבות מדינה, ושזה ישמש את הזכאים - 100% כהון עצמי. אפילו אולי לתת מימון של העיקר לתמרץ את מי שזכאי, וגם לקבוע שלא יהיה אפשר למכור את הנכס לכמה שנים". שאלתיאל גם מזהיר מפני משבר חמור בשוק השכירות, שאף אותו כבר יהיה קשה למנוע: "אנחנו עומדים בפני בעיה קשה של שכירות. הרבה דירות שנרכשו להשכרה, נמכרו מאז עלתה הריבית, וגם שינוי חוק עידוד השקעות הון הוציא לא מעט שחקנים מהשוק הזה. המס ־ לולים שיש לדיור להשכרה היום לא עובדים עם הריבית הנוכחית. היה פתרון מיסויי טוב, אבל שינו אותו. אולי צריך לקבוע ריבית נפרדת לדיור להשכרה. חייבים שינוי משמעותי, אולי חקיקה חדשה או הטבות חדשות. הבעיה היא שזה לא מטריד עכשיו את האנשים בממשלה. יש מה לעשות, רק צריך להחליט לעשות".

"ענף הנדל"ן נכנס למלחמה במצב משברי, והמלחמה רק העמיקה אותו. אנחנו מתמו ־ דדים עם תנאי מאקרו שלא היו שנים. הריבית הגבוהה שינתה ללא היכר את אופן ההתנהלות - הן של הלקוחות, הן של היזמים והקבלנים והן של המערכת הפיננסית. כולם נדרשו להתאים את עצמם למציאות החדשה", כך אומרת עו"ד מיה גבאי טובול, מנכ"לית קבוצת גבאי. לדבריה, משבר כוח האדם לא מאפשר תפוקה מהענף אינו פעיל. 70%־ מלאה: "נכון להיום כ באוקטובר ענף הבנייה נשען כמעט 7 עד בלעדית על כוח האדם הפלסטיני, מדובר בכשליש מכוח האדם בענף הבנייה כולו, וגם מי שלא עבד עם הפלסטינים מושפע. גם אנחנו בקבוצת גבאי, שבכל הפרויקטים שלנו מעסיקים עובדים מסין וממולדובה כבר שנים ולא מסתמכים על פועלים פלסטינים, נמצאים ו � . היו לנו עיכ 70% היום בתפוקת עבודה של בים פה ושם של קבלני משנה, כמו חשמלאי שמעסיק רק פלסטינים. אבל בכל מקרה מדובר בעיכובים נקודתיים, שניתן להתגבר עליהם די מהר. לעומת זאת מי שהעבודה שלו ס � באוקטובר הייתה מושתתת על פל 7 לפני טינים, תקוע היום, ולא נראה פתרון משמעותי באופק". מה צריך או אפשר לעשות? "הבעיה הגדולה היא הטווח הארוך. אם אלף 90־ המדינה לא תמצא פתרון מהיר לכ העובדים שחסרים כיום, משך הבנייה יתארך ועלויות הבנייה ימשיכו להתייקר. בסוף אין מנוס מכך שהגידול בעלויות ההקמה יתגלגלו אל הרוכשים במחירי הדירות הסופיים. ירידת מחירי הדירות בעתיד הנראה לעין איננה רלוונטית בכלל במציאות הנוכחית. הפער המ ־ תמיד בישראל בין הביקוש להיצע אינו גזירת הגורל. הוא תוצאה של היעדר קבלת החלטות לאורך שנים, ויכול להשתנות במהרה, אם יתקבלו החלטות פשוטות יחסית, ואלו יבוצעו בקפידה וביעילות. על הממשלה להכריז על משבר הדיור כנושא חירום ברמה הלאומית, ולגבש תוכנית אסטרטגית ארוכת טווח. נדרש להשקיע בתשתיות חיוניות כדי לקרב את הפריפריה למרכז, ולא פחות חשוב - לקצר את ההליכים הבירוקרטיים. המדינה צריכה לאפשר כמה שיותר היצע של קרקעות כדי להביא להתחלות בנייה גדולות יותר, ובמקביל לקצר את הבירוקרטיה והליכי הרישוי לעלייה לקרקע. לא ייתכן שלוקח יותר זמן להוציא היתר בנייה מאשר לבנות בניין. "בישראל פועלות יותר ממאה ועדות לתכנון ולבנייה, כאשר משך הזמן הממוצע שנדרש 400־ כדי לקבל היתר בנייה עומד על יותר מ ימים. מדובר בפרק זמן שהוא ארוך פי שלו ־ שה מהממוצע במדינות המערב. בפרק הזמן הזה צריך לשלם את הריבית על ההלוואה למימון הקרקע ועל ההוצאות הנלוות - והעלות הזו מתגלגלת, לצער כולם, אל רוכשי הדירות".

עמית גוטליב יו"ר ארגון הקבלנים והבוניםת"א והמרכז, וסגן נשיאהתאחדותהקבלנים בוני הארץ

"להביא כוח אדם בכל דרך, מאיפה שאפשר" "השוק מתחיל לחזור למרות מצב הרוח הרע שיש לכולם והמציאות הקשה. אני חושב שכל השחק ־ נים מתחילים להתרגל לריבית הגבוהה ולצערנו, גם למלחמה ארוכה", כך סבור עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים ת"א והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. לדבריו, בחודשים האחרונים יש יותר פעילות בענף, אבל נותרו לא מעט בעיות לטיפול.

וכל הבירוקרטיה. יש לא מעט קבלנים שנסגרו להם רשיונות קבלן. קבלני ביצוע. מדברים הרבה על יזמים – אבל מי שבונה זה הקבלנים. והיום הם במצב מאוד קשה. חברות קרסו, אומנם בשוליים וטוב שכך, אבל יש הרבה חברות שנכנסו לבעיה. חייבים לטפל בזה". מה אפשר או צריך לעשות? "לצערי, נראה שהממשלה לא מתפנה לטפל בכל הנושא הכלכלי, וזה עצוב מאוד. עסוקים בסוגיות המדיניות ובמלחמה. אבל צריך להבין, שאם השוק לא יעבוד, לא יהיה כסף למכונת המלחמה, וחייבים לתת את הדעת גם לעובדה, שנכון להיום אין יד מכוונת. אין שום דיבור על תוכנית או רפורמה לענף, שום סימן למשהו שמתקדם. הנדל"ן הוא ענף שזז לאט, אם רוצים שיהיו שינויים עוד שנתיים-שלוש, חייבים להתחיל להניע אותם עכשיו. חובה להקל את הרגולציה. זה תמיד נכון בענף, אבל במיוחד עכשיו. לקדם את הרישוי העצמי, להביא עוד תקנים לוועדות המחוזיות. אני יודע שרוצים לאשר כמה שיותר תוכניות, אבל אין כוח אדם. במקביל חובה לקצר את הזמן הנדרש . מתקרבים כאן 4 לקבלת היתר בנייה וגם טופס לשלוש שנים בממוצע כדי לקבל את האישורים, וזה מטורף".

"יש יותר רכישות של דירות חדשות ורואים גם הסתגלות למצב. פחות אנשים במילואים וכנראה, יש גם מי שלמד איך לעבוד מהטנק. אבל המציאות הכלכלית והריבית הגבוהה משפיעות לא מעט על הענף. מבצעי המימון, שאולי מביאים לקו ־ חות, גורמים לכך שהקבלנים מממנים חלק ניכר מהבנייה, ויחד עם הריבית הגבוהה זה לא מאפשר להם לפתוח עוד פרויקטים כמו פעם. אז יש פחות פרויקטים במקביל, והשורה התחתונה היא ירידה גדולה בהתחלות בנייה, שתוביל לעלייה במחירי 60־ הדירות. אני לא רואה שהשנה יגיעו בישראל ל אלף התחלות בנייה, והביקוש עדיין קשיח מאוד". מצוקת העובדים עדיין קשה. איך הקבלנים מסתדרים? "המצוקה קשה וחובה להביא כוח אדם בכל דרך, מאיפה שאפשר. צריך לשים בצד את הרגולציה

- יום שישי, כ"ד באלול תשפ"ד 27.09.24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 24