ידיעות הנדל"ן

נדל"ן למגורים

ארבע המלצות למשקיעים

בזמן שהנתונים מעידים על התאוששות ברכישת דירות חדשות, וגם המשקיעים מתחילים לחזור לשוק, גל שטרית, משנה למנכ"ל חברת שתית, מעניק כמה טיפים למשקיעים – אילו שיקולים כדאי להביא בחשבון ברכישת דירה להשקעה. – אחד השיקולים החשובים ביותר. האם הנכס נמצא באזור עם פוטנציאל מיקום והתפתחות, בקרבה לצירי תנועה מרכזיים ולתשתיות תחבורה חשובות, כגון תחנות רכבת או קווי אוטובוס מרכזיים? אלה מבטיחים פוטנציאל צמיחה גבוה יותר וביקוש עקבי לשכירות. – לבדוק האם יש ביקוש גבוה לאזור, אם קיימת היקף הביקוש לשכירות באזור קרבה לאוניברסיטאות ולמרכזי תעסוקה מתפתחים. אזורים אלו עשויים להגדיל את האטרקטיביות של הנכס בקרב השוכרים ולפנות לקהל גדול יותר. – לבדוק האם מחיר הנכס תואם את השוק המקומי ומה פוטנציאל מחיר לעומת תשואה ההשבחה שלו. בנוסף לבחון את מחיר הנכס אל מול דמי השכירות, ולהבין מה התשואה בניכוי עלות התחזוקה השוטפת. – לעשות שיעורי בית, ולבדוק מהן תוכניות הפיתוח העתידיות שעשויות תוכניות עתידיות להשפיע על האזור; האם מתוכננים פארקים, מרכזי קניות, תשתיות ומוסדות חינוך בסמוך? האם יש תוכניות להתחדשות עירונית לבניינים הסמוכים לבניין שבו נמצאת הדירה? כל אלה יכולים להוביל לעלייה בערך הנכסים באזור ולהפוך את ההשקעה לכדאית יותר.

ויתור על המקדמה, בישראל זה לא ניתן, ולכן משקיעים רבים נוטלים סיכון". עינב סבינצר, מנהלת מרחב דרום באלדר משכנתאות ובהתאחדות יועצי המשכנ ־ תאות, מוסיפה אף היא אזהרה למשקיעים: "חשיבות יועץ המשכנתאות בתהליך זה גוברת, לאור העובדה שסביבת הריבית עדיין גבוהה יחסית. חשוב מאוד לבנות את המשכנתה בצורה יציבה, אך גמישה, וזאת כדי לאפשר למשקיעים לפרוע את המשכנתאות בעתיד עם פחות חשיפה לקנסות, או עבור מחזור משכנתה כאשר הריביות בשוק יירדו, באופן שיתאימו להכנסות מהשכירות של הדירות". , SMART START יובל שוורצמן, מייסד מזכיר, כי למרות העובדה שהמשקיעים

טלי שרון: "גם ביו"ש אנחנו עדים לפעילות משקיעים, חלק גדול מהם מחו"ל. נוצרו שם ביקושים כבושים, שלהערכת המשקיעים, יתפרצו עם תום המלחמה"

מימון. אבל מעבר למבצעים יש הבנה כי מחירי הדירות עומדים לעלות אחרי המלחמה, והיכולת לשריין את המחירים היום מעודדת את התופעה". אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, מציין כי כיום אפשר לומר שכל רוכש דירה מתנהל כמ ־ שקיע: "כאשר אנחנו פוגשים זוגות צעי ־ רים שרוכשים דירה ראשונה. או אפילו זכאים שזכו ב'דירה בהנחה', אחד השיקו ־ לים שמנחים אותם הוא עד כמה העסקה שהם עושים היא טובה, מה הסיכוי לע ־ ליית הערך של הדירות ומה התשואה בגין השכרה. הרבה מהרוכשים היום לא יכו ־ לים לרכוש דירה איפה שהם רוצים לגור, בשל היעדר ההון העצמי הנדרש, ולכן חלק מהדירות, גם אם הן נרכשות כדי ־ רה ראשונה, יושכרו, והזוג ישכור דירה במקום אחר. ההחלטה לבצע עסקה עכשיו גם בשכונה שהם לא בטוחים שיגורו בה, נובעת מההערכה שמחירי הדיור יעלו בכל הארץ, ורכישת הדירה מכניסה אותם לשוק עם אפשרות לשיפור דיור בהמשך". בחודשי המלחמה הראשונים השיח של משקיעי הנדל"ן התמקד לא מעט בר ־ כישות מעבר לים. כיום נראה שהמגמה משתנה. טלי כהן, סמנכ"לית שיווק שפיר מגורים, מתייחסת לסוגיה: "האינט ־ רס הישראלי הוא עצירה של בריחת הון לחו"ל, עידוד הורדה של מחירי השכי ־ רות ואיזון בין ביקוש להיצע – זה יכול להיעשות על ידי הוראת שעה, שתפחית את שיעור מס הרכישה למשקיעים. המש ־ קיעים הם שחקנים חשובים בשוק הנדל"ן למגורים, הם אלה שמשכירים דירות וכך

עו"ד הילה לביא־יתים ממשרד שוב ושות', הפעילה מול משקיעים, מזכירה כי: "לצד האטרקטיביות, נדרשים כמובן המשקיעים לבחון את העלות הכוללת של העסקה, את ההון העצמי שעליהם לגייס לצורך הרכישה ואת הסיכונים הקיימים ביחס למחיר הדירה ועלויות המשכנתה

מגדילים את ההיצע להשכרה, שסובל אף הוא מעודף ביקוש ומעליית מחירים". "מדובר בשוק החשוף לשינויים" ארז גולדשטיין, בעלי קבוצת גולדשטיין, מזכיר כי בעוד המשקיעים שבים לשוק, תמיד צריך לזכור את הסיכונים: "חזרת המשקיעים מורגשת היטב בשטח. רבים מהמשקיעים שבחרו להמתין להיפוך המגמה במחירי הדיור, או לחילופין חיכו להוזלות ענק מטעם היזמים, מגלים, כי חרף סביבת הריבית הגבוהה והמ ־ צב הביטחוני המורכב הנמשך בישראל, מחירי הדיור ממשיכים לעלות. יחד עם זאת חשוב להבין, כי עדיין מדובר בשוק החשוף לשינויים, וכי למבצעי המימון השונים יש חסרונות, והם אינם מתאימים לכל רוכש או משקיע. לפיכך אני ממליץ לבחון את ההתאמה של העסקה הכוללת לצרכים הספציפיים של כל רוכש. כדאי לשים לב, כי הלוואות הקבלן, הניתנות באמצעות הבנקים השונים, תקפות לפרק זמן מוגדר מראש, בעוד מסירת הדירה בפועל עלולה להתעכב מעבר למועד הפירעון שנקבע".

טלי כהן: "המשקיעים הם שחקנים חשובים בשוק הנדל"ן למגורים, הם אלה שמשכירים דירות וכך מגדילים את ההיצע להשכרה"

במועד המסירה העתידי". גם יגאל רונאי, ראש מסלול נדל"ן החוג לכלכלה המכללה למינהל ולשעבר יו"ר , מתייחס לסיכונים: "צריך להיות 1 ריט זהירים בכל הקשור למבצעי המימון; מש ־ 20/80 קיע שרואה את מסלול הרכישה כחלק מתהליך רכישה שלם, רואה בכך לפעמים הטבה לאורך זמן, אם כי הוא מצוי באי ודאות לגבי עלויות המימון והמשכנתה בעתיד. זה בסדר במידה שעו ־ שים תכנון כולל. הבעיה היא שמשקיעים בחלקם רואים את שלב התשלום הראשון כאופציה, ומתכוונים לממש את הנכס מיד בתום הבנייה, ואולי כך אפילו לדלג על ההשלמה הכספית בסוף העסקה. בניגוד לארה"ב, שבמסגרת תנאי המימון מהסוג הזה המשקיע יכול לסגת מהעסקה תוך

חוזרים, לא מדובר במהלך שמתאים לכל אחד: "מדובר במגמה חיובית המעידה על אמון מתחדש בענף. היא מביאה עימה יתרונות רבים, כמו הגדלת היצע הדי ־ רות להשכרה וזרימת הון לפרויקטים חדשים. עם זאת חשוב לזכור, שהשקעה בנדל"ן דורשת מחקר מעמיק והבנה של השוק המקומי ושל מגמות כלכליות רחבות יותר. לדעתי, זו הזדמנות טובה למשקיעים, אך יש להיזהר מ'להיסחף' אחרי הטרנד. כל השקעה צריכה להיבחן לגופה, תוך התחשבות ביעדים ארוכי הטווח של המשקיע ובמצב הכלכלי הכ ־ ללי. חשוב גם לשקול את ההשפעה של מדיניות הממשלתית על שוק הנדל"ן, שכן זו יכולה להשתנות בהתאם לתנאים הכלכליים".

אלי ביתן: "אנו מזהים עלייה בפעילות משקיעים, שמתבטאת בעיקר בפריפריה. הם יודעים לקרוא את השוק ומבינים " שהמחירים בדרך לעלות בקרוב

- יום שישי, כ"ד באלול תשפ"ד 27.09.24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 6 8