ידיעות הנדל"ן

לזרז את ההיתר

המקומית, משולים למכרז התחדשות עירונית שנעשה מבלי לקבל את הסכמת הדיירים לכך. צריך לזכור, שללא תיאום עם הרשות המקומית, פרויקטים רבים יידונו לגרירת רגליים ארוכה מאוד, שמגלגלת עלויות רבות על היזם, ובסופו של דבר על הרוכשים עצמם". אבישי בן־חיים, מנכ"ל רוטשטיין, מציע גם הוא דרך לפתרון: "גם לאחר קרוב לשנה של מלחמה אנו חווים ביקו - שים לדירות שרק מתעצמים. כדי לתת מענה ארוך טווח ולהגדיל את ההיצע, על הממשלה להציג תכנית ארוכת טווח שתיצור יציבות בשוק עבור היזמים וב - עיקר הרוכשים. הנקודה המשמעותית ביותר היא הקלה ופישוט הליכי הבירוק - רטיה שפוגמים בכל השרשרת עד לקב - לת היתר בנייה. תהליכי התכנון אורכים לעיתים שנים ארוכות במקום חודשים ספורים, כפי שקורה בחו"ל. בנוסף על המדינה להקל על הרשויות המקומיות

"ככל שחוסר הוודאות והסרבול נמשכים, קיימת לכך השפעה ישירה על מחירי הדירות"

הדיור. זמן המענה של ועדות התכנון המקומיות והמחוזיות ארוך מדי, מוביל לייקור עלויות הפרויקט הכוללות ומ - קטין את הכדאיות הכלכלית שלו. אני סבור, כי המדינה צריכה ליישר קו עם המקובל בארה"ב ובאירופה, שם קיצור לוחות הזמנים מעוגן בחוק. יש מסגרת זמן הגיונית לתגובה של מוסדות הת - כנון, ואם הם לא עומדים בה – הבקשה של היזם מתקבלת אוטומטית – וזה על־ פי חוק. אני סבור שאם זה יהיה הנוהל גם בישראל, אז או שמוסדות התכנון יתייעלו כדי לעמוד בזמנים וכך יתקצרו משכי הזמן לקבלת היתר, או שההיתרים יגיעו בכל מקרה באופן אוטומטי. כך או כך שוק הנדל"ן ייהנה מהתוצאה". "לקצוב זמן מקסימום" מריו קופל, מנכ"ל אורון נדל"ן, מציע כמה אפשרויות לשיפור המצב: "משך הוצאת היתרי הבנייה הוא נושא כואב, שמדברים בו הרבה מאוד. יש לי שלוש הצעות לשיפור דרסטי בנושא. הראשונה עוסקת בהגבלת זמן מקסימום להנפקת היתר. קבלת היתר בנייה כולל כחמישה שלבים בין הצעד הראשון להיתר (עבור פרויקט שיש לו תב"ע מאושרת) ובין הוצאת היתר הבנייה. לאחרונה פורסם, כי הרשויות טיפלו בקיצור משך הזמן של שלב אחד בלבד מתוך כל השל - בים, והגבילו לשמונה חודשים את הזמן שבין קליטת הבקשה ועד למתן היתר בתנאים או סירוב לבקשה, אבל באותה

מתייחס לעוד נקודה משמעותית שמע - כבת את התהליך ודורשת פתרון - וע - דות הערר. "העובדה שכמעט כל פרויקט זוכה להתנגדות עקב הקלות שבהגשת ערר, גורמת לעומס רב. ועדות הערר עמוסות, כי כל מי שהתנגדותו נדח - תה, יכול להגיש ערר בלי אגרה. גם אם פנייתו התבררה כסרק, הוא לא משלם הוצאות בגין ההליך ובטח לא משלם את הנזק שנגרם לבעלי הדירות והיזם על העיכוב. יש לקבוע לוחות זמנים לדיונים חודשים 3 בערר ולקבלת פסק דין בתוך לכל הפחות. בכל הנוגע לתוכניות של מתחמי פינוי-בינוי, חייב להיות הליך בירור מהיר ומסודר. בנוסף יש לחייב באגרה על פתיחת ההליך ויותר חשוב לחייב בהוצאות משמעותיות כאשר הערר נדחה. לאחר שתוכנית לפינוי בינוי במתחם מסוים הוגשה, והוועדה הרלוונטית הפקידה אותה להתנגדויות, בוצע הליך פרסום, הוגשו התנגדויות, התקיים דיון, נתקבלה החלטה, המסמ - כים תוקנו ועוד, לכאורה צריך להמשיך לשלב היתרי הבנייה, אך אחד המתנ - גדים החליט להגיש ערר, שהרי הערר אינו חייב בתשלום אגרה או בייצוג של עו"ד, וברובם המוחלט של המקרים לא פוסקים הוצאות, גם אם הערר שהוגש מנותק מהמציאות העובדתית או המ - שפטית. מצב דברים זה לא רק שמעכב פרויקטים, אלא גם מאפשר קרקע פו - רייה לסחטנות". צחי דידי, מנכ"ל קבוצת יוסי אברהמי, מעניק דוגמה למשכי הזמן הארוכים, וגם מסביר מדוע ההשפעה של התאר - כות התהליכים רחבת היקף: "הבירו - קרטיה המסרבלת היא החסם המרכזי בשוק הנדל"ן הישראלי. היא מביאה לכך שלוקח ארבע-שמונה שנים לקבל היתר בנייה, ואם מדובר בפרויקט הת - חדשות עירונית, הזמן מתארך לש - מונה-עשר שנים. זה בלתי מתקבל על הדעת, וגורם נזק עצום למאבק במצוקת

אבישי בן חיים: "תהליכי התכנון אורכים לעיתים שנים ארוכות במקום חודשים. על המדינה להקל על הרשויות ולבנות מנגנון תמרוץ, כך שיהיה להן אינטרס"

ולבנות מנגנון תמרוץ, כך שיהיה להן אינטרס מובהק לקדם מתן היתרים. כיום רשויות גרעוניות בולמות גידול של בנייה למגורים, מאחר שלטענתן הבנייה למגורים יוצרת גירעון קבוע של הרשות המקומית. ככל שחוסר הוודאות והסר - בול נמשכים, קיימת לכך השפעה ישירה על מחירי הדירות". האדריכלים ערן לשם וערן שקד, אדריכלים, מציעים פתרונות CityBee משלהם: "אנו מאמינים, כי בכוחם של בעלי התפקידים, שאמונים לקבל את הבקשות להיתר, לקצר תהליכים ולהסיר חסמים ועדיין להשאיר את טובת הציבור כעוגן עיקרי בתהליך. לדוגמה ניתן לע - שות זאת בצורה שתהליכי הרישוי יהיו אחידים בין עיר לעיר באופן כזה, שעורך בקשה להיתר יידע בדיוק מה הדרישות ברגע שהוא מגיש את הבקשה. אנו נת - קלים בתהליכים שונים ברשויות, אשר יוצרים חוסר ודאות ועיכובים ובשל כך התארכות בלוחות הזמנים. כמו כן אנו נתקלים בפרשנויות שונות לחוק התכנון והבנייה והתקנות בין הרשויות השונות. בדיקת בקשות להיתר בנייה חייבות להיעשות ללא מגע יד אדם, מינהל הת - כנון חייב לקדם פיתוח של האפשרות הזאת, מבחינה טכנולוגית אנו בטוחים שבשלה העת. יש לחזור למקור החוק ול - כוונותיו, ולהיצמד לחוק התכנון והבנייה הקובע זמנים ברורים, ללא יצירת תהלי - כים חדשים, כגון תוכניות עיצוב ושולחן עגול, אשר מסרבלים את תהליך הרישוי ולא מקצרים אותו. הכוונות טובות, אך

נשימה הותירו חופש מוחלט במשך הזמן שיימשכו שאר השלבים. המשמעות היא שלא התקדמנו לשום מקום - הרשות המקומית יכולה להאריך את יתר הש - לבים ככל שתרצה, ולכן אין להחלטה הזו שום השפעה על קיצור משך הוצאת היתרי הבנייה. אם המטרה היא לחולל שינוי אמיתי בנושא, על רשויות התכנון לקצוב את משך הזמן של כל השלבים ולקבוע זמן מקסימום בין התנעת הבקשה על ידי היזם ובין הנפקת היתר הבנייה, באופן שיאפשר ודאות בתוך התהליך. אפשרות נוספת שיכולה לקצר את משך הזמן עד להוצאת היתר קשורה בשלב ההערות לתכנון. הגבלת שלב ההערות לסבב אחד בלבד, שבו מרכזת הרשות המקומית את כל דרישותיה, תפתור את ה'פינג פונג' האינסופי שמנהל את התהליך, ומחזיר את היזם לתכנון מחודש שלוקח זמן וכמובן - משאבים. הצעה שלישית לשיפור נעוצה בכל הקשור למכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). מכרזי רמ"י חייבים לצאת בהסכמה עם הרשויות המקומיות. מכרזים כאלה, שנ - עשים ללא הסכמה מראש מול הרשות

צחי דידי: "על המדינה ליישר קו עם ארה"ב ואירופה, שם יש מסגרת זמן הגיונית לתגובת מוסדות התכנון, ואם הם לא עומדים בה, בקשת היזם מתקבלת אוטומטית"

- יום שישי, כ"ד באלול תשפ"ד 27.09.24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 8 0