ידיעות הנדל"ן

לזרז את ההיתר

תנה להיתר. נכון היה אם המדינה הייתה פעולת בשת"פ עם הרשויות ולא ממהרת לשווק קרקעות בחוסר תיאום ולעיתים גם בניגוד לעמדת הרשות, ומותירה את היזמים להילחם ברשות לקבלת היתרים". "דרושה אחריות" לצד ההצעות לפתרון הבעיה, יש גם מי שסבור שהבעיה טמונה במנגנון ובניהול. עו"ד אמיתי ארליך, שותף וראש מחל ־ קת הנדל"ן במשרד עמית, פולק, מטלון ושות', מציין כי "ברוח התקופה האחרונה מה שחסר בוועדות התכנון הוא אחריות. אין גורם תכנוני שמוכן ליטול אחריות על, כזו שמשתרעת מעבר למינימום שהוא מחויב לו. המשמעות היא שכל תהליך התכנון חסר מנהל גדול ומלא במנהלים קטנים, שכל אחד מהם מנסה לוודא שהאישור שלו יינתן רק כשיש ודאות. בעיה זו מעכבת קידום 100% מהיר של תוכניות רבות". PwC גיא פרמינגר, שותף בכיר ב־ ר � המוביל את תחום הנדל"ן בפי Israel מה, מוסיף בהקשר זה כי: "המדינה נדר ־ שת להכריז על מצב חירום בענף הנדל"ן והתוויית מדיניות סדורה כחלק מתוכ ־ נית לאומית, כדי שלא נמצא את עצמנו בסיטואציה קשה אשר תקרין על יציבות המשק כולו, ושהתאוששות ממנה תיקח זמן רב. תוכנית לאומית כמו זו צריכה לכלול, בין היתר, קיצור משמעותי ומהיר בקבלת היתרי בנייה ובמתן פתרון מיידי שחיוני יותר מתמיד בהקשר לבנייה של מרחבים מוגנים, אחרת נאבד זמן יקר עד כדי הידרדרות לפלונטר במענה לצורכי הדיור במדינה". דנה פריד אושריאל, שותפה במשרד אגמון עם טולצ'ינסקי, מסכמת ואומרת כי על אף המצב הבעייתי יש דווקא גם מספר נקודות אור: "ראוי לציין מסלול תכנוני חדש שאושר לאחרונה – 'תוכ ־ 139 נית לרישוי מהיר', במסגרת תיקון לחוק התכנון והבנייה (חלופה לתמ"א ק � ). המסלול החדש מציע תהליך מ 38 ביל (בחלקו הגדול), שבו ניתן להתקדם בתכנון ובהוצאת ההיתרים במקביל. אם יישומו בפועל של מסלול זה יצליח, וב ־ תקווה שיורחב לסוגי תוכניות והיתרים נוספים, הוא עשויה לקצר את התהליך באופן משמעותי. ניתן גם לזהות הת ־ נהלות יעילה יותר של חלק מהוועדות מקומיות, וזאת באמצעות מסמכי מדי ־ ניות ככלי עזר לטובת תכנון ויצירת ודאות תכנונית. ישנן ועדות מקומיות הפועלות באופן מסודר ויעיל, דבר שמ ־ סייע כמובן בקידום הליכי הרישוי. כמו כן בחלק מהמקרים (לצערי, לא במספיק מקרים) הוועדה המקומית קובעת מס ־ מכי מדיניות סדורים, המבוססים על תשתית עובדתית-תכנונית ראויה, תוך שהיא נוקטת הליכים התואמים את הדין המינהלי - פרסום, שיתוף ציבור, קביעת הוראות מעבר היכן שנדרש. מסמכים אלה עוזרים לחזק את הוודאות התכנו ־ נית ומייעלים את הליכי הרישוי".

שורהדווקאבזכאי התוכניותהממשלתיות לדיור מוזל: "עיכוב במתן היתר, בתקופה הזאת שהריבית במשק גבוהה, משמעותה נזק כספי משמעותי ליזמים שרכשו את הקרקעות מהמדינה. הם משלמים רי ־ ביות גבוהות על מימון שהם נטלו לצורך רכישת הקרקע, והרשות המקומיות לא מספקת היתרים מסיבות שונות, כמו מח ־ סור בתשתיות או סדרי עדיפויות שונים בקידום שכונות חדשות. לא רק היזמים סובלים מהעיכובים במתן היתרי הבנייה, בחלק מהפרויקטים יש זכאים של משרד השיכון שזכו בהגרלה, אך הם ממתינים שנים עד שהיזם יקבל היתר ויתחיל לב ־ נות. גם רוכשי הדירות בשוק החופשי נפגעים, כי בסופו של יום היזמים ייאלצו להעלות את מחירי הדירות כדי לצמצם את הנזקים שנגרמו להם בגין תשלומי הריבית הגבוהים לכל אורך תקופת ההמ ־

המתמחה בליווי ובייעוץ CityWize חברתי בפרויקטי התחדשות עירונית, מדגימה כיצד העיכוב בהוצאת היתרי הבנייה משפיע גם על מעגלים נוספים, יותר ממה שניתן לחשוב: "אחת התופעות הבעייתיות שהולכת ומתפתחת בעקבות העיכוב בהוצאת היתרים היא ההזנחה של הבניינים. דיירי הבניינים המיועדים להת ־ חדשות עירונית מבינים, כי בקרוב בניינם ייהרס, ולכן נמנעים מלבצע תיקונים הכ ־ רחיים – מה שמחריף את מצב המבנה". עוד מוסיפה ארבוב, כי "במקרים מסוימים העירייה שדנה בהוצאת ההיתר, מגדילה לעשות ומוציאה צו מבנה מסוכן, במקום לזרז את תהליכי הרישוי. נראה שלפעמים אין כל תיאום בין מחלקות העירייה השו ־ נות, והדיירים סובלים מזה מאוד". עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', מתייחס לתופעת לוואי שק ־

במבחן התוצאה תהליך הרישוי מתארך ונהיה מסורבל יותר". "ללמוד מניו יורק וגרמניה" איילת רוסק, מייסדת ומנכ"לית מכלול נדל"ן, מסבירה: "חוסר סנכרון בין הר ־ שות המקומית למדינה מביא לעיכובים נוספים, כשכל רשות פועלת לפי נה ־ לים שונים, אין מספיק שקיפות ושיתוף פעולה בין הגופים השונים, והדבר מקשה על יזמים לפעול במהירות ובאפקטיביות במספר רשויות במקביל. ניו יורק וגרמ ־ ניה מציגות מודלים של סנכרון מוצלח בין הרשויות, מה שמוביל לתהליך מהיר ויעיל יותר, ועל ישראל ללמוד מהן. כדי לקצר את התהליך על הרשויות לפשט את כל תהליך המידע ולהפוך אותו לפ ־ שוט ושקוף יותר, על ידי הבהרת המגב ־ לות והתנאים החלים על כל מגרש בצורה ברורה ומובנת. קיצור משך הזמן הנדרש להוצאת היתר בנייה יכול לחסוך כסף רב ולהגדיל את היצע הדיור. כאשר תהליך הרישוי מתקצר, היזמים יכולים להתחיל בבנייה מוקדם יותר - דבר קריטי כיום, כאשר זמני הבנייה הופכים ארוכים יותר לנוכח המחסור בפועלים". ג'ני ארבוב, מייסדת ומנכ"לית

עו"ד שמואל שוב: "עיכוב במתן היתר, בתקופה הזאת שהריבית במשק גבוהה, משמעותה נזק כספי משמעותי ליזמים שרכשו את הקרקעות מהמדינה"

להתיר את סבך ההיתר להלן תמצית הפתרונות שהציגו פעילי הענף לקובעי המדיניות. עכשיו נדרשים גמישות ורצון טוב מצד הרגולטור לייצר מסלולי רישוי נפרדים לפרויקטים רחבי היקף לעומת אישור לדירה בודדת,  תוך מתן עדיפות למגה־פרויקטים. להגדיל את מספר אנשי המקצוע הפעילים במחלקות התכנון ברשויות המקומיות על ידי תוספת תקנים  למהנדסים, בודקי תוכניות ועוד. להעניק תמריצים כספיים לרשויות עבור מתן היתר בפרק זמן מהיר יותר.  לנסח תוכניות באופן ברור יותר ולוותר על התניות או תנאים לא הכרחיים להיתר הבנייה.  להעניק משכורות גבוהות יותר ובונוסים לוועדות מקומיות וכוח אדם רלוונטי.  לייצר סנכרון בין הממשלה לרשויות המקומיות במימון ובהקמת תשתיות בשלב מוקדם של הקמת שכונות.  לקבוע לוחות זמנים ברורים וקצרים לשלבי האישור השונים.  לקצוב את משך זמן הדיונים בערר או התנגדות וגם לחייב מתנגדים בתשלום אגרה.  לקבוע זמן מרבי למתן היתר בנייה. 

לצמצם האפשרות למתן הערות לתוכנית בהליך אישור היתר הבנייה.  ליצור מערכת אחידה, כללים זהים ולוחות זמנים קבועים בכל הרשויות.  לקדם באופן משמעותי ומהיר יותר הליך רישוי עצמי. 

- יום שישי, כ"ד באלול תשפ"ד 27.09.24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 82