ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית

איל טישל: "התוכניות המחליפות עשויות לספק ודאות מסוימת, אך במקביל עלולות ליצור חוסר כדאיות כלכלית, תלוי במאפיינים הספציפיים של הבניין"

צילום: עמי לאור

אזור ובכל מתחם, מה התמורות שניתן לתת לדיירים, מהן זכויות הבנייה והמ ־ טלות הציבוריות וכדומה". "פינוי־בינוי הוא הפתרון האידיאלי להתחדשות עירונית" רון קטה, מבעלי קטה גרופ, סבור כי "התוכניות להתחדשות בניינית, שנועדו להחליף את התמ"א ולייצר פתרון להת ־ חדשות של הבניין הבודד, לא תמיד מס ־ פקות פתרון מותאם אישית לכל בניין או מקבץ בניינים. הן קובעות את עק ־ רונות העיצוב, מסווגות את האפשרויות של ההתחדשות ולעיתים אף מעודדות איחוד מגרשים להתחדשות משותפת. אז חשוב להבין, שהתוכניות המחליפות אכן עשויות לספק ודאות מסוימת, אך במקביל עלולות ליצור חוסר כדאיות כלכלית, תלוי במאפיינים הספציפיים של הבניין". איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אזורים, מתייחס גם הוא לתוכ ־ ניות המחליפות. "אומנם פינוי־בינוי הוא אכן הפתרון האידיאלי, אבל במקרים רבים התחדשות בניינית היא הכרחית. נכון להיום יש עיכוב משמעותי בהתחד ־ שות הבניינית, פגיעה באיכות החיים של הדיירים ובעיקר החמצה של הזדמנויות למגן את הבניינים הרלוונטיים מפני טילים ורעידות אדמה, דבר שמסכן את הדיירים". ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל, סבור שאחת הבעיות בביטול התמ"א היא הכוח שניתן לרשויות המקומיות לתכנן תוכניות מחליפות. "לאורך הש ־ נים רשויות מקומיות לא אישרו היתרי בנייה או תב"ע להתחדשות עירונית, משום שהן לא תוגמלו לשיטתן בהתאם. לרוב ארנונה למגורים אינה מכסה את ההוצאות העירוניות, וראשי ערים רבים לא מעוניינים להעמיס על העיר יחידות דיור ולגרום לפקקים ולמצב של קריסת תשתיות". בשיחה עם ירדן גילן, מנכ"ל ושותף חברת תנופה בעיר מקבוצת רם אדרת, הוא מדגיש, שהכוח צריך להיות אצל בעלי הדירות. "חשוב שבעלי דירות יהיו אקטיבים בבירור הסטטוס התכנוני בבניין שלהם. ככל שהם יפנו למינהלת ההתחדשות העירונית הפועלת ברשות שלהם, ויבררו איזו תוכנית חלה על הבניין וכיצד ניתן לקדם בו התחדשות עירונית, כך במפגש עם היזם הנושא יהיה ברור, ויהיה אפשר ליצור תיאום ציפיות".

דשות בניינית, אלא יהיו בעיקר מתחמי פינוי־בינוי גדולים, שמשך הזמן שלהם ארוך במידה ניכרת. היזמים יידרשו לע ־ רוך ולאשר תב"ע חדשה, לאגד ולהחתים עשרות רבות ואולי אף מאות דיירים, ולהשלים את הליכי הרישוי. זה תהליך שנים. 10-8 ארוך ומייגע, שעלול לקחת כשלא ברורה המדיניות העירונית, היז ־ מים יצטרכו לפעול מאפס מול הרשות המקומית, לבדוק מה מותר לבנות בכל

"תהליך של שנים". פינוי־בינוי בחדרה

שההיקפים של היטלי ההשבחה יצנחו, ומיליוני השקלים שהיו יכולים להגיע לקופת העירייה, פשוט לא יגיעו". תמיר חנן, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתח ־ דשות עירונית בחברת פרץ בוני הנגב, 38 מסביר, כי "משמעות סיומה של תמ"א היא שבערים שלא אישרו תוכנית עירו ־ נית חלופית, כמעט לא תתאפשר התח ־

אמיר לוטן: "ערים שלא אישרו , ימצאו עצמן 38 חלופה לתמ"א עם ירידה חדה בהתחלות הבנייה ועם מחסור גדול ביח"ד חדשות בשנתיים-שלוש הקרובות"

למרות ההסתייגויות תמר פוריה שרביט, מהנדסת העיר באר שבע, מציגה את ההיבטים החיוביים של ביטול התמ"א: "בבאר שבע ישנם מגרשים רבים המתאימים להתחדשות עירונית ברמת המבנה הבודד, ולכן אישרנו תוכנית מחליפה לתמ"א, ד � אלף יחידות דיור ח 22 המייצרת פוטנציאל תכנוני של כ ד שות. התוכנית מבקשת לייצר ודאות לבעלי הדירות ולי ד זמים ולהאיץ את הליכי ההתחדשות, בין היתר באמצעות הליך של היתר בנייה וללא צורך בהכנת תוכנית נוספת. ,1980 נוסף על כך היא נותנת מענה למבנים שנבנו לאחר אך אין להם פתרונות מיגון, ומאפשרת הוספת ממ"דים". גם ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען, מספק נקודת אור בין החששות והפסימיות של היזמים: "במקומות שאין תוכנית חלופית, אכן יכולה להיווצר אי ודאות תכנונית. אך צריך לראות זאת כהזדמנות לבחינה מחדש ולשיפור מסלולי ההתחדשות העירונית", הוא אומר. "פינוי־בינוי נשארה האפשרות הטובה ביותר כדי לקדם התחדשות מתחמית, שנותנת מענה הן לתושבים והן לצורכי העיר, אבל בכל מקרה ההתחדשות העירונית ממשיכה להת ד פתח – היא פשוט דורשת גישה מורכבת יותר ושיתוף פעולה רחב בין כל הגורמים לטובת הסרת חסמים וראייה ארוכת טווח". ישראל, כנען שנהב CTBUH אדריכל גיל שנהב, יו"ר הייתה התחדשות בניינית 38 אדריכלים, מוסיף כי "תמ"א למצבי חירום ולא התחדשות עירונית אמיתית. התחד ד שות עירונית איכותית כוללת שיפור של המרחב הציבורי, הרחבת כבישים, הוספת שימושי מסחר ותעסוקה והג ד דרת מגרשים חדשים למבני ציבור ושטחים פתוחים צי ד בוריים. חידוש והעצמת שטחי המגורים חייבים להיעשות "צריך לראות זאת כהזדמנות"

במקביל להעצמת המרחב הציבורי ומתן מענה לשטחי חינוך, רווחה, תרבות וספורט. התחדשות עירונית טובה נעשית במתחמים גדולים, הכוללים היקף משמעותי של מגורים, מסחר, תעסוקה ועירוב שימושים, והצלחתו של פרויקט כזה מחייבת שיתוף פעולה הדוק בין העיר, בעלי הדירות, היזם והמתכננים". עו"ד נעמה שיף, שותפה וראש מחלקת ההתחדשות העירונית במשרד שוב ושות', מסכימה עם הדברים ומבהירה שהדלת להתחדשות עירונית לא נסגרה גם בערים שטרם פרסמו תוכנית חלופית: "גם בערים שבהן טרם אושרה תוכנית מחליפה, נציגות בעלי הדירות יכולה לקדם התחדשות עירונית במסגרת תב"ע או בשיתוף פעולה עם בניינים שכנים כדי ליצור מתחם פינוי־בינוי. עם זאת בעלי הדירות צריכים לדעת, שבמסגרת התוכניות להתחדשות בניינית וגם במסגרת תוכניות פינוי־בינוי, יש נטייה של הרשות המקומית לדרוש תוספת של שטחי מסחר ותעסוקה ולעיתים מבני ציבור כמו גני ילדים. אך בסופו של יום פרויקט שנותן מענה לצורכי הסביבה והעיר הוא פרויקט נכון יותר גם לבעלי הדירות". "דווקא בנקודת הזמן הנוכחית אני רואה הזדמנות טובה לא רק לשקם, אלא גם לתכנן אסטרטגית איך לחדש את הפריפריה ולהפוך אותה לאטרקטיבית ומזמינה הרבה יותר לזוגות צעירים ומשפרי דיור מכל רחבי הארץ", מסכמת שיר טורם הספרי, ממתגת ערים ונדל"ן. "על מקבלי ההחלטות לייצר מודל חדש, ולפיו המדינה תדאג ביוזמתה לסבסד בנייה למגורים, תעסוקה, מסחר ובילוי בפריפריה. הדגש צריך להיות לאו דווקא על בנייה של שכונות ענק, אלא חידוש הערים הוותיקות ויצירת מציאות אורבנית חדשה".

- יום שישי, כ"ד באלול תשפ"ד 27.09.24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 8 8