ידיעות הנדל"ן

תכנון מקומי

תוכניות חדשות ערים 18 ב־

האיץ 38 תאריך התפוגה של תמ"א ברשויות מקומיות לקדם תוכניות משלהן שיחליפו את תוכנית החיזוק.

ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שדחפה לחיזוק התוכניות המקומיות במקום התוכנית הארצית, מסבירים היכן עומדים הדברים. "לצד החלטת המועצה הארצית סיימה את דרכה, 38 לתכנון ובנייה, כי תמ"א פעלה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להחלפתה ברשת של תוכניות עירוניות, המכונות 'תוכנית התחדשות בניינית'. תוכניות אלה מקודמות בשטחן של רשויות מקומיות רבות, אשר מעוניינות בתוכנית מקומית 38 להחליף את תמ"א מפורטת. בהתאם לכך מקדמת כיום הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תוכניות ערים, עם פוטנציאל 18־ להתחדשות בניינית ב מבנים". 26,000־ לחידושם של כ ברשות הממשלתית מסבירים: "תוכנית התחדשות בניינית ברמה העירונית קובעת באילו אזורים בעיר ובאילו תנאים רצוי וראוי לאפשר התחדשות עירונית ברמת הבניין הבודד, וקובעת הוראות המתאימות את התכנון למקום בהיבטים כלכליים, חברתיים, תכנוניים, אדריכליים ותשתיתיים. תוכניות אלה מאפשרות הוצאת היתרים מכוחן, ומייתרות את הצורך בקידום תוכניות נקודתיות בגין כל בניין, כנדרש במסגרת 'חלופת שקד'".

לקבוע את התוכניות הבנייניות ולתת לשמאי הממשלתי לקבוע מה כלכלי ומה לא". ג'וליאן סטרוסטה, מנכ"ל פעילות הנדל"ן בשפיר, מציע איך ניתן לשפר את המצב הקיים: "התמונה המורכבת של ההתחד ־ שות העירונית בישראל מראה, שמפתח ההצלחה טמון בהעברת מרכז הכובד המלא לאחריות היזם. הרשויות המקו ־ מיות צריכות להגדיר מסגרת ברורה של יעדים ותנאים, ולאחר מכן לאפשר ליזם להוביל את התהליך באופן עצמאי ויעיל. המודל המוצע הוא למעשה "יזם-מוביל": הרשות תקבע סטנדרטים ברורים - תכ ־ נוניים, סביבתיים וחברתיים - ולאחר מכן תעניק ליזם סמכות מלאה לתכנן, לתאם ולבצע את הפרויקט. זה אומר מתן חופש פעולה מלא עם מנגנוני בקרה ממוקדים, תוך הסרת חסמים בירוקרטיים מיותרים. הפתרון המהותי הוא להפוך את היזם לש ־ חקן המרכזי והאחראי, שמחויב להשגת יעדים מוגדרים מראש, תוך גמישות מק ־ סימלית בדרכי היישום. כך נייצר מערכת שמאפשרת חדשנות, יעילות ואחריות מלאה". עו"ד דנה בירן, שותפה וראש תחום התח ־ דשות עירונית במשרד פירון, מציינת, כי "מדובר ללא ספק ביתרון. ראשית ברמת הוודאות זה מוביל לכך שיודעים מה העיר

מענקים, כדי שהללו יאפשרו ליזמים לב ־ נות התחדשות עירונית, אחרת כל הפו ־ טנציאל הרב בתחום זה לא ימומש. לר ־ שויות המקומיות תפקיד מרכזי במימוש הפוטנציאל של התחדשות עירונית בי ־ שראל, אך לצערנו, ההתייחסות של חלק מהרשויות המקומיות לתחום לא מתכתב עם הצורך העצום באספקת מיגון וחידוש המבנים. הן מערימות קשיים בסבך בי ־ רוקרטי שלא נגמר עד כדי כך שלעיתים נדמה, שבמקום לקדם פרויקטים, הן מט ־ רפדות". גם המשנה למנכ"ל קבוצת שובל ישי רוט מותח ביקורת על הרשויות המקומיות: "יש הרבה רשויות שמקדמות תוכניות בנייניות, אלא שהזכויות של התוכניות האלה והמכפיל שלהן אינם תואמים לכלכליות הפרויקט. במציאות הנוכחית המדינה צריכה לעזור ולא לעשות ההיפך. צריך להוציא מהרשויות את הסמכות

חדשה, ממוגנת ומרווחת יותר במספר שנים, יוצרות ודאות וממקסמות תמורות, מה שמאפשר הליך התחדשות מהיר יותר, שכל כך נחוץ פה". "דרושה חשיבה מחודשת" יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני, סבור שהכיוון החדש אולי טוב יותר, אבל יש לחולל שינוי עמוק יותר בכל התחום: "אומנם בשנים האחרונות אנו עדים להאצה בקצב אישור תוכניות להתחדשות עירונית בוועדות התכנון, ולמרות זאת עדיין קצב התחלות הבנייה של פרויקטים חדשים בתחום לא גדל בהלימה. העובדה ששיעור כה קטן של תוכניות יוצא בסוף אל הפועל, מעי ־ דה על כך שהגיע הזמן לחשיבה מחודשת על התחום בכללותו. וייטב אם המדינה תעודד ותסייע לרשויות בפריפריה במתן

להסתמך על מסמכי מדיניות עירונית, שבהן משתמשות חלק מהרשויות להת ־ נהלותן מול יזמים במהלך תכנון וקידום מתחמים שונים בהתחדשות עירונית. הסיבה לכך היא שמסמכי מדיניות אינם עניין מחייב, אלא רק מסמך עקרונות שהרשות יכולה להתחשב בו, אם הדברים מסתדרים עבורה. לעומת זאת תוכנית כוללנית, כחלק מהתהליך החוקי של יצירתה, מחייבת את גורמי התכנון לאפ ־ שר לציבור להיות חלק מיצירת התוכנית על ידי מתן האפשרות להתנגד לכולה או לחלקה. עוד צריך לזכור, כי תוכנית כוללנית מהווה מסמך סטטוטורי ולא רק מסמך המתווה מדיניות, ולכן היא מחייבת ומגדילה את הוודאות לביצוע תוכניות להתחדשות עירונית". נדב אהרוני, סמנכ"ל שיווק מכירות והתחדשות עירונית בקבוצת אהרו ־ ני, מתייחס אף הוא לתוכניות מקומיות: "מדובר ביוזמה מבורכת ומועילה גם ליזמים וגם לבעלי הדירות. מצד אחד התוכניות הללו מייצרות ודאות תכנו ־ נית ליזמים, שיודעים בדיוק מה היקף הזכויות המאושר על המקרקעין, גובה המבנים, קווי הבניין ועוד נתונים חשובים כדי להתקדם מול בעלי הדירות על הצד הטוב ביותר. מהצד השני התוכניות האלו מקצרות לבעלי הדירות את הדרך לדירה

איל הנדלר: "מצד אחד טוב שהערים מקדמות תוכניות, אך מצד שני היעדר המשכיות ורציפות שלטונית גורם לכך שכל פעם נתקלים במכשול חדש"

- יום שישי, כ"ו בכסלו תשפ"ה 27.12 .24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 16