ידיעות הנדל"ן

תכנון מקומי

שימושים, והיטלי ההשבחה נמוכים יותר. בשקלול של כל הפרמטרים האלה מתווה שקד יעיל במיוחד במקומות שבהם המכ ־ פיל נמוך יחסית, ומחירי הדירות גבוהים יחסית. יתרון משמעותי נוסף של מתווה שקד נעוץ בעובדה שהסמכות של התב"ע היא סמכות מקומית, מה שמקל את הליך

שקט תעשייתי לרשות. כעת, כך נראה, יזמים ותושבים יוכלו, על־פי התוכניות, לבדוק מה האפשרויות העומדות לרשו ־ תם. יזמים יוכלו לבחון היתכנות כלכלית לפרויקטים, ותושבים יידעו במדויק האם היזם עובד לפי הנחיות הרשות המקומית. להערכתי, ככל שיותר ערים יאשרו תוכ ־

צילום: שרה בן אפרים

ג'וליאן סטרוסטה: "התמונה המורכבת של ההתחדשות העירונית בישראל מראה, שמפתח ההצלחה טמון בהעברת מרכז הכובד לאחריות היזם"

התכנון מול הרשות וכמובן, מקצר לוחות זמנים לדיירים" גם נוי דותן, מנכ"לית אלמוגים התחד ־ שות עירונית, מתייחסת לעיר בת ים שם מקדמת החברה מספר פרויקטים בהיקף BY של למעלה מאלף יח"ד: "תוכנית , פרי יוזמתה של העירייה, כוללת 2050 אסטרטגיה תכנונית רחבה, ומציגה מפת דרכים עירונית ברורה ושקופה ביותר של העירייה לשנים הבאות. ייחודה של התוכנית בכך שהיא מייצרת ודאות כל ־ כלית - דבר שהיה חסר עד כה בהתח ־ דשות העירונית. היזמים יכולים לדעת מראש את היקף הזכויות, הפוטנציאל והאפשרויות. זו למעשה הזמנה פתוחה לפרויקטים מתקדמים של התחדשות, תוך מתן ודאות וכלים משמעותיים. אני מאמינה, שזו תוכנית שלא רק מקדמת פרויקטים ומקצרת לוחות זמנים, אלא יוצרת מודל חדש של שיתוף פעולה בין עירייה, יזמים ותושבים". נתניה לדברי יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת פרש ־ קובסקי, תחום ההתחדשות העירונית בעיר הואץ בשנים האחרונות: "נתניה לקחה את התחום צעד קדימה, בכך שאישרה זה מכבר תוכנית כוללנית מתארית להתח ־ דשות עירונית, המתייחסת לכלל השכו ־ נות בעיר. עובדה זו יצרה ודאות תכנונית אצל כל הנוגעים בדבר, ולכן ניתן לראות מספר רב של תוכניות מאושרות ועשרות תוכניות נוספות שנמצאות בשלבי תכנון. אני סבור שהתכנון הכוללני הוא תכנון ראוי ומתבקש, שחוסך המון זמן ומשאבים מיותרים מצד היזמים. העבודה שקיימת ודאות תכנונית תורמת לתהליך ומקד ־ מת אותו בעשרות מונים למול מתחמים שבהם אין תוכנית כוללנית, שם המסע המייגע לאישור תוכנית אורך במקרה הטוב עשרות שנים. אישור תוכנית כו ־ ללנית יוצר באופן חד־משמעי ודאות הן ליזמים, הן לבעלי הדירות והן לעירייה. העובדה שהיזמים ובעלי הדירות יוד ־ עים מראש מהו המכפיל שיאושר, לרבות זכויות הבנייה, מקל את תהליך קידומו של המתחם למול בעלי הזכויות והרשויות. זה חוסך קונפליקטים מיותרים וזמן רב".

ניות כוללניות, נראה היקף גדול יותר של תוכניות מתחמיות מאושרות". "היכולת לראות תמונה מלאה" לצד היתרונות והחסרונות של השיטה, יש מי שכבר מתמודד עם המציאות הח ־ דשה בשטח. להלן שורת דוגמאות מפעי ־ לות של יזמים בערים שונות. בת ים , שטוב שחלפה מן העולם, 38 "תמ"א זכתה בעבר לחלופה ראויה שהוכיחה את עצמה וממשיכה להוכיח את עצמה גם היום - דרך מתווה שקד", מסביר גל קסטל, משנה למנכ"ל אורון נדל"ן. "בי ־ מים אלה אנחנו מקדמים שני פרויקטים בבת ים תחת מתווה זה, אחד במתחם הדדי והשני בסלונים-רבינוביץ. עיריית בת ים היא אחת החלוצות בקידום פרויקטים בהתחדשות עירונית בכלל, ובדגש על מתווה שקד בפרט, שמציע כמה יתרונות משמעותיים. בין היתר, לרשות העירונית לא נדרשת בפרויקטים אלה בנייה של מגדלים, אלא מתאפשרת עלייה נקוד ־ תית לגובה. בנוסף מתווה שקד מאפשר את קידום הפרויקטים ללא הפקעות וללא דרישה לשטחי ציבור, אין עירוב

"הכי חשוב - ודאות". הריסה בפרויקט פינוי־בינוי של קבוצת כנען בקריית אונו

ודאות: "בתקופה האחרונה אנחנו עדים לכך שעוד ועוד ערים עובדות או מא ־ שרות תוכניות כוללניות לפינוי־בינוי בעיקר במרכז הארץ. מדובר בתוכניות המאפשרות לכל רשות מקומית להכין תוכנית התחדשות מקומית, שמותא ־ מת לצורכי המקום, ופועלת לפי ערכים עירוניים התואמים את הראייה הכוללת של העיר. אני סבור, שהתוכניות הללו מייצרות שקיפות וודאות לכל העוסקים במלאכה, יזמים ותושבים, וגם סוג של

ומה המחוז רוצים. אין צורך לנחש", כך על התוכניות המקומיות, "ועדיין במק ־ רים חריגים שבהם התוכנית המתארית אינה כלכלית וצריך 'לפרוץ' אותה, ניתן לקדם תוכנית נקודתית בסמכות הוועדה המחוזית, מה שממילא קורה כשאין תוכ ־ נית מתארית. לכן, לטעמי, מדובר בית ־ רון ובאפשרות לקצר סוף סוף את הליכי אישור התוכניות". עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה, מסכם ואומר, כי מדובר במתווה שיאפשר

ישי רוט: "במציאות הנוכחית המדינה צריכה לעזור ולא לעשות ההיפך. צריך להוציא מהרשויות את הסמכות ולתת לשמאי הממשלתי לקבוע מה כלכלי" מבט מבפנים: בבאר שבע מצביעים על היתרון לעירייה

בזמן שיזמים דנים ביתרונות ובחסרונות של תוכניות מקומיות כוללניות להתחדשות, בערים עצמן יש כבר מי שסבור שמדובר בסיפור הצלחה.

יח"ד לשכונה בתוכניות שיאושרו לראשונה בסמכות 6,000־ כ מקומית. יצוין כי בתחום השכונה כבר יש מספר תוכניות התחדשות עירונית בשלבים מתקדמים. תוכניות ההתחדשות במתחם אורות ובמתחם ברגמן כבר אושרו בוועדה המחוזית, והתוכניות של מתחם וינגייט, מתחם שז"ר ומתחם השלום נמצאות בשלבי תכנון מתקדם. במקביל העירייה קידמה , שאושרה להפקדה לאחרונה על 38 תוכנית חלופית לתמ"א ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז דרום. התוכנית מייצרת פוטנציאל תכנוני לתוספת של

כך למשל קובי אוחיון, ראש המינהלת להתחדשות עירונית בעיריית באר שבע, מסביר כיצד התוכניות הכוללניות מקפיצות את הפוטנציאל: "העיר עומדת בפני מהפכה בתחום ההתחדשות עירונית בשנים הבאות. המינהלת, מתחמי פינוי־ 20 , מקדמת כיום מעל 2017 שהוקמה בשנת אלף יחידות דיור 20־ בינוי עם פוטנציאל לתוספת של כ חדשות. במקביל מקודמות תוכניות אב לשכונות הוותיקות וכן תוכנית להתחדשות בניינית, המהווה חלופה לתמ"א בעיר. כך לדוגמה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של 38 עיריית באר שבע אישרה לאחרונה את תוכנית המדיניות להתחדשות עירונית בשכונה ג', שתאפשר תוספת של

אלף יחידות דיור חדשות למרקם הוותיק 22־ כ של העיר וזאת בשלושה מסלולי התחדשות מהירים בהליך של הוצאת היתר בלבד. כמו כן מאפשרת התוכנית תוספת ממ"דים גם ."1984 לדירות שנבנו אחרי

קובי אוחיון, ראש המינהלת להתחדשות עירונית בבאר שבע. צילום: הדר לזר

- יום שישי, כ"ו בכסלו תשפ"ה 27.12 .24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 18