ידיעות הנדל"ן

תכנון מקומי

פתח תקווה רון מרום, ראש תחום התחדשות עירונית בקטה גרופ, מתייחס לעיר פתח תקווה: "פתח תקווה היא מהערים המובילות בהתחדשות העירונית בשנים האחרונות, דבר שממצב אותה מחדש כעיר עם פוט ־ נציאל השבחה אדיר ואיכות חיים גבוהה. התוכניות המקודמות, הכוללות פרויקטים לפינוי־בינוי והתחדשות בניינית, יחד עם פיתוח הרכבת הקלה, יוצרות תנאים המיטיבים הן לדיירים והן ליזמים, כאשר ישנה תחושת שותפות ברורה בין כל הגו ־ רמים המעורבים. למשל קטה גרופ עורכת אירוע הריסה אחת לחודש בעיר, אין לזה אח ורע בישראל, והדבר מתאפשר גם בז ־ כות העובדה שאנחנו יזם וקבלן מבצע, גם בזכות הדיירים וגם בזכות העירייה, שמ ־ ציבה את זה בראש מעייניה". גבעתיים עו"ד טל אור, שותף, מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד ענת בירן – עורכי דין, מתייחס לגבעתיים: "בגבע ־ תיים מקדמים מספר תוכניות התחדשות ,38 עירונית משלימות וחלופיות לתמ"א המחלקות אותה לאזורים. קיימות מספר תוכניות כאלה, כששלוש מהן עדיין בס ־ טטוס של הפקדה וטרם פורסמו למתן תוקף ואחת כבר פורסמה למתן תוקף וניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. אחת מהן היא תוכנית גבעת רמב"ם, החלה על שכונת גבעת רמב"ם בעיר, שגבולו ־ תיה בין רחוב ויצמן ממזרח, דרך השלום ממערב, דרך יצחק רבין מדרום ובית על ־ מין נחלת יצחק מצפון. התוכנית מקיפה מאוד ומאפשרת התחדשות מגרשית של בניין בודד, התחדשות של שני בניינים צמודים על ידי איחוד שתי חלקות (ואף עד שלוש חלקות במקרים חריגים), ובמ ־ סגרת היתר, וגם מגדירה אזורים וקובעת

חיפה רקפת להב, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת אלמוג, מעניקה דוגמה מפ ־ רויקט של החברה בחיפה: "התוכניות העירוניות החדשות להתחדשות עירונית מהוות מסגרת חיונית להתפתחות העיר, אך המפתח להצלחתן טמון באיזון הע ־ דין בין צורכי היזמים, התושבים והרשות המקומית. המקרה של נווה דוד בחיפה מדגים היטב כיצד תוכנית מקומית מו ־ צלחת יכולה להוביל להתחדשות משמ ־ עותית של שכונה שלמה. כשהתחלנו את פרויקט כרמל מערב בנווה דוד, התוכנית המקומית שגיבשה עיריית חיפה סיפקה את הוודאות התכנונית הנדרשת, ובמ ־ קביל העניקה גמישות מספקת ליצירת פרויקט. התוצאות נראות היטב בשטח - מגדל ראשון מאוכלס ושני מגדלים נוספים בשיווק מתקדם. אחד היתרונות המשמעותיים של תוכנית מקומית טובה הוא היכולת לראות את התמונה השל ־ מה - לא רק את המבנים עצמם, אלא את כל המרקם העירוני. בנווה דוד התוכנית מאפשרת גם שדרוג מקיף של התשתיות, המרחב הציבורי והשירותים הקהילתיים. חשוב להדגיש שההצלחה של תוכנית מקומית נמדדת ביכולתה לצאת מהכוח אל הפועל. בנווה דוד - העובדה שכיום כבר יש מספר יזמים שפועלים במקביל, ושאנחנו רואים ביקושים מצד אוכלוסייה חדשה ומגוונת של משפרי דיור, זוגות צעירים ומשקיעים - מעידה על האיזון הנכון שהושג בשכונה". לוד איתי סמדר, מנכ"ל רוטשטיין התחדשות עירונית, מתייחס לעיר לוד: "לוד היא דו ־ גמה טובה לרשות מקומית שעשתה תכנון כוללני לכל העיר, וממש חיברה אותה עם מתחמי התחדשות עירונית. בכך הצליחו בלוד ליצר תכנון אפקטיבי של דירות מגו ־ רים בעירוב שימושים, עם שטחים בייעוד למבני ציבור ושטחים ירוקים, תוך הסת ־ כלות מקרו־עירונית לטובת כלל העיר, שתביא בסופו של דבר אוכלוסיות חדשות וצעירות. לרוטשטיין יש בלוד מספר תוכ ־ ניות גדולות להתחדשות עירונית שהחב ־ רה מקדמת זה מספר שנים, הכוללות קרוב יחידות דיור חדשות. אין ספק 2,000־ ל שכמות כזו של יח"ד לא היתה מתאפשרת ללא עבודה יד ביד עם הרשות המקומית וללא הרצון שלה בהשבחה של העיר". חולון דני מור, מנכ"ל חברת אדוארדס יש ־ ראל, כלכלן ושמאי מקרקעין, מתייחס

צילום: גל פליבה

הריסה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית בפתח תקווה של חברת קטה גרופ

רקפת להב: "המקרה של נווה דוד בחיפה מדגים היטב כיצד תוכנית מקומית מוצלחת יכולה להוביל להתחדשות משמעותית של שכונה שלמה"

התחדשות עירונית בדן נדל"ן, מתייחס לתוכנית בחולון: "התוכנית מהווה דוג ־ מה לתכנון עירוני חכם, המייצר ודאות ליזמים ולדיירים. התוכנית מחלקת את העיר למתחמים מוגדרים, כאשר

לתוכנית בחולון: "הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון אישרה בחודש , שעונה 619 את תוכנית ח/ 2023 ינואר לשתי הדרישות העיקריות מתוכנית מתארית – ודאות תכנונית וגמישות תכנונית. הוועדה הגדירה את האזורים והשכונות הותיקות לעידוד מתחמי התחדשות עירונית וסיווגה מתחמים שונים – מוקדים עירוניים, התחדשות בניינית, רחובות ראשיים עם חזית פעילה, מתחמים להכנת תוכנית מפור ־ טת, מרקמים לשימור, מגרשים מיוחדים ועוד. התוכנית עונה לצורך הנוסף של בעלי הדירות והחברות היזמיות, והוא לוח זמנים מהיר יחסית. אישור תוכניות מקומיות הינו מהלך תכנוני מבורך, שמקנה ודאות תכנונית ומאפשר להקל במידה מסוימת את מורכבות התחום, המאופיין במשתנים רבים מאוד בדרך להבאתו לחוף מבטחים". גם עו"ד רועי גלעד דורון, סמנכ"ל

דני מור: "אישור תוכניות מקומיות הינו מהלך תכנוני מבורך, שמקנה ודאות תכנונית ומאפשר להקל במידה מסוימת את מורכבות התחום"

לכל מתחם נקבעו מראש הגבלות גובה ונפח ספציפיות. ייחודה של התוכנית הוא בסימון אזורים אדומים המיועדים להעצמת זכויות וקידום תב"ע חדשה, המאפשרים ליזמים המעוניינים במתח ־ מי פינוי־בינוי לזהות מראש היכן כדאי להם לפעול. הוודאות התכנונית מאפשרת ליזמים לכמת במדויק את הפוטנציאל הכלכ ־ לי של כל מתחם שאינו מיועד לפינוי־ בינוי, ובמקומות שבהם קיימת תחרות, היא מעודדת אותם להציע לדיירים את התנאים המיטביים".

הנחיות למתחמי פינוי־בינוי, באופן שיש צורך לקדם ולאשר תוכניות מפורטות להתחדשות עירונית במתחמים אלו. תו ־ כנית גבעת רמב"ם מעניקה ודאות תכנו ־ נית גבוהה ליזמים ולבעלי הזכויות, מאחר שהיא, בין היתר, תוכנית נפחית שמגדירה קווי בניין ומספר קומות אפשרי, ומספ ־ קת מסגרת תכנונית מפורטת בטווח זמן הנראה לעין. העובדה שהיא מאפשרת גם חידוש בניין בודד, גם שני בניינים – וזאת במסלול של היתר ולא תב"ע, וגם מתחמי פינוי־בינוי, הופך אותה לתוכנית שלמה  וטובה באופן יחסי".

איתי סמדר: "לוד היא דוגמה טובה לרשות מקומית שעשתה תכנון כוללני לכל העיר, וממש חיברה אותה עם מתחמי התחדשות עירונית"

- יום שישי, כ"ו בכסלו תשפ"ה 27.12 .24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 2 0