ידיעות הנדל"ן

טיפ מנצח

על מה להקפיד במכרז יזמים

לפני שחותמים, מקבלים אישור עקרוני מהבנק אישור עקרוני מהיר מהבנק יכול לעשות את ההבדל לרוכש

גב כלכלי הוא רק שיקול אחד מתוך רבים במכרז דיירים לבחירת יזם. מה עוד חשוב?  תמיר חנן, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עי ־ רונית בחברת פרץ בוני הנגב: "פעמים רבות אנו רואים, שהגורמים שמייצגים בעלי דירות במכרז בין יזמים, מתמקדים בתחרות בין היזמים בעיקר בתחום מתן התמו ־ רות. אני ממליץ להתמקד בתמונה הגדולה יותר – בעלי הדירות צריכים לבחון היטב מי היזם שעומד מולם ול ־ וודא שהוא גם מי שמבצע את הפרויקט בעצמו. כך הש ־ ליטה בכל התהליך טובה יותר, והכול מרוכז תחת קורת גג אחת. קריטי שתהיה לו איתנות פיננסית לקבלת ליווי בנקאי לפרויקט, ושיידע להתמודד עם שוק בנייה תנוד ־ תי, עם עלויות בנייה שעולות ושיהיה בעל ניסיון בהקמת פרויקטים גדולים ומורכבים; ולבסוף שיתאפיין ברמת שי ־ רות גבוהה לכל אורך התהליך. כל אלה חשובים בהרבה מ'מספר הקסם' הסופי של תוספת הבנייה".

 בתהליך של התחדשות עירונית, בדו ־ מה לתהליך רכישה של דירה חדשה, אחד המהלכים הנדרשים מצד רוכשי הדירות קשור לאישור עקרוני מצד הבנק לטובת נטי ־ לת המשכנתה. משה פלדמר, ראש אגף פיתוח עסקי בחטיבת המשכנתאות של בנק לאומי, מסביר: "לפני שחותמים מקבלים אישור עק ־ רוני. זה המשפט שכל רוכש דירה חייב להפ ־ נים. כיום מציאת נכס לרכישה כבר לא נעשית בהכרח לפני הגשת הבקשה לקבלת משכנתה מהבנק. כלומר אם פעם לקוח היה בוחן נכס ובהתאם לשווי שלו ולהון העצמי שיש לו, פונה לבנק לבקשת הלוואה, היום כשליש מהרוכ ־ שים בודקים את גובה המשכנתה שהם יכולים לקבל מהבנק, עוד לפני שבכלל סימנו לעצ ־

מם איזשהו נכס. להתנהלות הצרכנית הזו יש משמעות גדולה - אם אתה יודע שהבנק יכול להעניק לך, למשל, משכנתה לעסקה בסכום מסוים, זה יכול למקד אותך בחיפושים ולמנוע בזבוז זמן מיותר, ובמקרים רבים – אף להגדיל משמעותית את טווח החיפוש שלך". מעבר לחשיבות המהלך, פלדמר מסביר שהיום, בניגוד לעבר, מדובר במהלך קל וקצר: "תה ־ ליך נטילת משכנתה נודע מאז ומתמיד כמסע ארוך ומורכב, הכולל התמודדות עם ניירת אינסופית ובדיקות קפדניות – הן מצד הרוכ ־ שים והן מצד הבנק המממן. זה נתפס בדרך כלל כמובן מאליו, מאחר שמדובר בעסקה הכלכ ־ לית הגדולה ביותר של רוב משקי הבית, דבר שלכאורה מסביר את המורכבות שבתהליך. עם זאת בשנים האחרונות התחרות בתחום המ ־ שכנתאות גברה, ויש מאמצים גדולים לפתח פתרונות חדשניים כדי לפשט תהליכים. כיום מדובר בהליך מהיר, ובלאומי למשכנתאות אפשר לקבל אישור עקרוני און־ליין לקבלת ההלוואה – ישירות לטלפון הנייד, ללא צורך בשיחה עם נציג ובתוך דקות ספורות. שירות זה יאפשר לרוכשים גמישות ואף יכולת תגובה מהירה יותר לשוק".

"אני ממליץ להתמקד תמיר חנן: בתמונה הגדולה יותר - בעלי הדירות צריכים לבחון היטב מי היזם שעומד מולם ולוודא שהוא גם מי שמבצע את הפרויקט בעצמו"

"אישור משה פלדמר: עקרוני מהיר יכול למקד את החיפוש, למנוע בזבוז זמן מיותר, ובמקרים רבים להגדיל את טווח החיפוש"

היום שאחרי - אכלוס הדירות החדשות הגיע היום הנכסף והפרויקט הסתיים. מדובר בסוף התהליך, אך גם כאן יש כמה דברים שחשוב לדעת  ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר והחברה לפיתוח והת ־

אם צריך - לדעת גם להתפשר התחדשות עירונית היא תהליך, ובמסגרתו צריך לפעמים גם לדעת להקשיב ולהגיע להסכמה

 דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן: "עצתי החשובה ביותר לבעלי הדי ־ רות היא להבדיל בין העיקר לתפל בתהליך ההתחדשות העירונית. יש לזכור, כי המטרה המרכזית היא ליישם את התוכנית ולא להכשיל אותה בשל פרטים שוליים. העיקר הוא לבצע את תהליך ההתחדשות בזמן סביר. זה אולי נשמע ברור, אך זה מחייב גמישות והתנהלות רציונלית מצד הדיירים. אני לא מזלזל בפרטי המו"מ עם היזם, אך לעיתים קרובות מדי מתמקדים בפרטים קטנים. התעקשויות של בעלי דירות בודדים ומאבקי אגו יכולים לעכב את ההסכם עם היזם ואת הגשת התוכניות במשך שנים, ובכך לגרום נזק לכל הדיירים. זו יכולה להיות התעקשות על מטרים

לסכסוכים שנוצרים, ולכן ההמלצה שלי לבעלי הדירות היא לסגור בה ־ סכם ההתחלתי עם היזם גם את כל נושא הניהול העתידי של הבניין. למשל ניתן לקבוע שבעלי הדירות לא מעוניינים בשומר בבניין, בחדר כושר או בריכה, כדי למנוע עלויות ניהול גבוהות אחרי האכלוס".

בודדים בדירה, ו/או פרטים במפרט ובתכנון שלעיתים אינם ישימים, אשר מעכבים את כל התהליך ומו ־ נעים התחדשות במשך שנים ארו ־ כות. העיכובים הללו יכולים להוביל לפגיעה בביטחון הקיומי, כמו חוסר ממ"ד וחוסר עמידות בפני רעידות אדמה, וגם לפגיעה כלכלית".

חדשות עירונית: "אחד הנושאים שבעלי הדירות לא לוקחים בחש ־ בון הוא היום שאחרי האכלוס. בכל שלבי הפרויקט עד האכלוס בעלי הדירות הם הרוב, והם מקבלים את כל ההחלטות בנוגע לפרויקט. ברגע שהפרויקט מאוכלס, הם מאבדים את הרוב והופכים לשליש או מח ־ צית מהדיירים בבניין החדש. נוצ ־ רים מצבים כואבים, שבהם הדיירים החדשים שקנו דירות במיטב כספם, רוצים לנהל אחרת את הבניין ול ־ דוגמה, מעוניינים יותר באלמנטים של יוקרה, והם יכולים לכפות את רצונם על בעלי דירות המקוריים. לרוב זה בא לידי ביטוי בעלייה של דמי הניהול והתחזוקה. כחברה המ ־ לווה את בעלי הדירות אנחנו עדים

"לסגור בהסכם ניר שמול: ההתחלתי עם היזם את כל נושא הניהול העתידי של הבניין כדי למנוע עלויות ניהול גבוהות ''אחרי האכלוס"

"עצתי החשובה דרור אוהב ציון: ביותר היא להבדיל בין העיקר

לתפל בתהליך ולזכור, כי המטרה היא ליישם את התוכנית עם בזמן סביר ולא להכשילה בשל פרטים שוליים"

- יום שישי, כ"ו בכסלו תשפ"ה 27.12 .24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 28