ידיעות הנדל"ן

מדריך לבחירת אנשי מקצוע

Blueastro ,shutterstock צילום:

בחירת שמאי: לשלב כבר בשלבים המוקדמים > דשות עירונית לא רחב מספיק, ושעליהם להצטייד בצוות יועצים רחב, מקצועי ובלתי תלוי, שיידע לנווט אותם בצורה נכונה במסע ההתחדשות. לכן יעשו בעלי הדירות נכון, אם יגבשו את צוות היועצים שלהם בשלב הראשון של הפרויקט, עוד לפני בחירת היזם. בין היתר, שמאי מקרקעין בעל ניסיון בהתח ס דשות עירונית, שידאג לשמור עבורם על האינטרס הכלכלי שלהם בעסקה, כדי שיוכלו לישון בשקט בזמן שהם מעניקים את הנכס הכלכלי היקר ביותר שלהם תמורת חלום הפרויקט החדש". "לבחירת אנשי מקצוע נכונים ישנה משמעות אדירה להצלחת פרויקטים של התחדשות עירונית", קובע שמאי המקרקעין ישראל יעקב. "בשנים האחרונות בעלי הדירות הבינו, ובצדק, כי הם בעלי הקרקע, ולכן הם אמורים להיות שותפים מלאים בפרויקט. במקביל בעלי הדירות חייבים להכיר בעובדה, שהידע שלהם בנדל"ן ובהתח ס ס � ) שמאות, מ SK שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ומבעלי חברת אס.קי ) ביר באיזה שלב נכון לבחור שמאי: "יש נציגויות בעלי דירות שבוחרות רק עורך דין בתחילת הדרך, ומערבות שמאי מטעמן רק אחרי שחתמו על הסכם מסחרי עם היזם. מדובר בטעות רווחת, שעלולה לעלות להם הרבה מאוד כסף. השמאי הוא איש המקצוע היחיד שיכול לבחון בעיניים מקצועיות את ההיבטים הכלכליים של העסקה ואת הצעות התמורה שמציעים היזמים לבעלי הדירות, ולוודא שהם מקבלים את התמורות המרביות, אשר ימקסמו הן את שווי הדירה בפרויקט החדש והן קבלת שכר דירה מקסימלי ברמה חודשית במהלך כל חיי הפרויקט. כשם שהיזם עצמו לא מתקדם בפרויקט ללא בחינה שמאית, כך ראוי שיעשו בעלי הדירות שהם, למעשה, בעלי הבית בפרויקט. כאשר בעלי הדירות לוקחים שמאי מקצועי ומנוסה מטעמם בשלב מוקדם, טרום ביצוע מכרז יזמים, הוא מעורב בקביעת תנאי המכרז ומבטיח שכבר בתנאי ההתקשרות ישולבו כלל התמורות הראויות". עוד על־פי כהן: "תפקידו של שמאי הדיירים הוא גם לקבוע מנגנון לחלוקת רווחים עם היזם. כיום מקובל לשלב בהסכם המסחרי מנגנון של חלוקת רווחיות עתידית. הרווחיות יכולה לנבוע מתוספת זכויות בנייה, שלא הייתה ידועה במועד חתימת ההסכם המסחרי, עליית השווי של דירות היזם, ירידה בעלויות ההקמה וכיוב'. בקביעת מנגנון חלוקת הרווח העתידי ניתן לקבוע, שגם הדיירים ייהנו מהרווחיות העודפת מהפרויקט, דהיינו הצדדים קובעים מראש שבמידה שהרווח מהפרויקט יעלה מעל אחוז מסוים, היזם והדיירים המקוריים יתחלקו ברווחים העודפים. מנגנון חשוב נוסף, שנמצא באחריות השמאי, הוא קביעת שכר הדירה שישלם היזם לדיירים בתקופת פינוי הדירות, בזמן ההריסה והב ס נייה מחדש של הפרויקט. שמאי מקרקעין מטעם בעלי הדירות צריך לקבוע את שכר הדירה הראוי לכל דירה ודירה, ותפקידו גם לוודא אחת לשנה, ששכר הדירה מתעדכן, בהתאם למחירי השוק ולהיצע הדירות בסביבה הקרובה. זאת במטרה למנוע מבעלי דירות להוסיף מכיסם את הפרשי שכר הדירה". "בעלי הדירות חייבים להכיר ישראל יעקב: בעובדה שהידע שלהם בנדל"ן ובהתחדשות עירונית לא רחב מספיק, ושעליהם להצטייד בצוות יועצים רחב, מקצועי ובלתי תלוי"

בחירת עו"ד: התמחות בנדל"ן ושמירה על האינטרסים של הדיירים > "עורך דין הדיירים צריך להיות מתחום ההתחדשות העירונית בלבד. אסור להסתמך על המלצות של חברים או קרובי משפחה למי שאינו מהתחום, כי זה יכול לבוא לרעת הדיירים והפרויקט בסופו של דבר", כך אומר זאב גרינברג, סמנכ"ל חברת מידר. "יש לא מעט משרדים טובים, המתמחים בתחום ויודעים ללוות את הדיירים בצורה מקצועית ואמינה. כדי לבחור בצורה טובה את איש המקצוע המתאים לליווי הפרויקט, חשוב שהדיירים יראיינו מספר אנשי מקצוע מאותו תחום, יקבלו מצגת ובריף של הפרויקטים שליוו בעבר ומלווים כעת, וכך יוכלו לבחור את איש המקצוע שהכי יתאים לצורכיהם. הדגש העיקרי צריך להיות על כך שאנשי המקצוע יהיו מהת ס חום, שיש להם סבלנות, שהם זמינים ורגישים ונותנים מענה לשאלות שעולות, גם אם הן לפעמים לא בליבה העיקרית של התחדשות עירונית". עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות' וראש המחלקה להתחדשות עירונית במשרד, מציינת: "מינוי עורך דין מבטיח שמירה על האינטרסים של בעלי הדירות וניהול נכון של התהליך מהיום הראשון. חשוב לבחור עורך דין בעל ניסיון מוכח בתחום ההתחדשות העירונית והמקרקעין, שיכול לספק מעטפת משפטית מעבר לעסקת הפינוי־בינוי, בתחומים כמו תכנון ובנייה, רישוי, מיסוי מקרקעין, חוק המקרקעין, זכויות וחובות בבית המשותף ועוד".

"לבחור עו"ד שיוכל לספק עו"ד נעמה שיף: מעטפת משפטית מעבר לעסקת הפינוי־בינוי, בתחומים כמו תכנון ובנייה, רישוי, מיסוי מקרקעין, זכויות וחובות בבית המשותף ועוד"

עו"ד טל אור, שותף ומנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד ענת בירן – עורכי דין: "אחת הפונקציות החשובות ביותר עבור בעלי דירות המקדמים פרויקט התחדשות עירונית – הוא עורך דין מלווה. עורך הדין מייצג את הבע ס לים לאורך כל שלבי הפרויקט, תוך שמירה על זכויותיהם ומיקסום הזכויות והתמורות שיוכלו לקבל. מומלץ מאוד לבעלי זכויות למ ס נות עורך דין מטעמם עוד בשלבים הראשונים של התהליך, וחשוב

מאוד שהוא יהיה מנוסה ומקצועי וימתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ובדיני התכנון והבנייה. עורך הדין מלווה ומדריך את הדיירים בקבלת ההחלטה העקרונית לקדם פרויקט התחדשות עי ס רונית ברוב הדרוש בחוק. הוא מסייע במינוי נציגות ומפקח הנדסי, עורך מכרז יזמים ומסייע בבחירת ההצעה הטובה ביותר, תוך ביצוע התמחרות למיקסום התמורות, ולא ס חר מכן מסייע בהחתמת בעלי הזכויות. בהמשך עורך הדין בוחן את המסמכים להגשת היתר בנייה, וכשההיתר מתקבל – הוא בוחן שכלל זכויות הבעלים נשמרות. בשלב הביצוע הוא מוודא שהוראות ההסכם מתבצעות, ואף מחזיק בנא ס מנות את הערבויות של הבעלים, וככל שנדרש גם פועל למימושן. לאחר סיום הביצוע והמסירה עורך הדין מקבל לידיו את ערבות הבדק וערבות הרישום, ומפקח שהכול מתבצע כשורה".

- יום שישי, כ"ו בכסלו תשפ"ה 27.12 .24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 42