ידיעות הנדל"ן

מדריך לבחירת אנשי מקצוע

בחירת מפקח: בעל מקצוע המוודא שהדיירים מקבלים את מה שהובטח להם > העירונית יוצא לפועל לאחר מספר שנים ממועד גיבוש ההסכם, חשוב שהמפרט שיצורף להסכם יהא ניתן לשיפור ולהתאמה לצרכים המשתנים של בעלי הקרקע ולשדרוג הפריטים הקבועים (ללא תוספת תשלום לדיירים). המפקח חייב ללוות את הדיירים במעמד מסירת הדירות וכמובן לאשר לאחר שנת הבדק כי תוקנו כל הליקויים בדירות החדשות". עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד רז־כהן פרשקר ושות', מסבי ־ רה כיצד יש לבחור מפקח מקצועי בתחום באופן אחראי. "חשוב לבחור מפקח שהוא מהנדס בהכשרתו, והוא ילווה את הדיירים החל בשלב גי ־ בוש המפרט הטכני שמצורף להסכם, וכלה בתום תקופת הבדק לאחר מסירת הדירות החדשות לדיירים. מאחר שפרויקט בתחום ההתחדשות

Creativa Images ,shutterstock צילום:

"חשוב לבחור מפקח שהוא עו"ד קרן פרשקר: מהנדס בהכשרתו, והוא ילווה את הדיירים החל בשלב גיבוש המפרט הטכני שמצורף להסכם, וכלה בתום תקופת הבדק לאחר מסירת הדירות"

דירוגים: לבדוק את שיטת הדירוג, ולא לוותר על בחינה עצמאית נוספת

> אחת הדרכים שבאמצעותן ניתן לבחור אנשי מקצוע, היא הסתמכות על מדדים המדרגים את הגורמים הפועלים בענף. יש מספר מדדים שניתן למצוא באינטרנט, וחשוב להבין שמדובר בהמלצות, אבל לא כאלו שמ ־ חליפות את הבדיקה הרגישה שעל בעלי הדירות לבצע. בין היתר, כדאי גם להכיר את המתודולגיה שעומדת בבסיס המדדים השונים ולא לקחת אותם כמובנים מאליהם. דוגמה למדד כזה היא "מדד ההתחד ־ , Madlan שות העירונית", המתפרסם זה שמונה שנים על ידי מרכז הנדל"ן, יחד עם ומדרג מאות אנשי מקצוע הפועלים בענף. מדדים נוספים בענף שייכים בין היתר . BDI וחברת duns100 גם לחברות Madlan לדברי דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים במרכז הנדל"ן, "מדי שנה אנחנו ו־ סוקרים את כלל הפעילות בענף, ומשתמשים בדאטה שנאגר כדי ליצור את המדד. הדירוג משקף את היקפי הפעילות של כל אחד מהשחקנים. כלומר, משרדי עורכי דין שמדורגים בצמרת המדד, הם אלו שמובילים כעת את המספר הרב ביותר של פרויקטים, וכנ"ל לגבי יזמים ומשרדי אדריכלים".

שי המקצוע הנכונים. זו הסיבה שלפני שמונה שנים יצרנו יחד עם מרכז הנדל"ן את 'מדד ההתחדשות העירונית'. לצורך הרכבת המדד, צוות המחקר של מדלן מתבסס על נתוני אמת של כל אחד ואחת מהמדורגים, בסיוע אסמכתאות רשמיות, בדיקות שטח והערכות של אנשי מקצוע. המטרה שלנו במדלן, להפוך את שוק הנדל״ן לשקוף והגון יותר, מקבלת ביטוי גם בפרויקט זה". בדן אנד ברדסטריט, מתייחסת לדירוג duns100 שילה זברו וייס, מנהלת מחלקת של החברה ומסבירה: "למרות כל הקשיים ההתחדשות העירונית נותרה מנוע הצ ־ מיחה המרכזי של ענף הנדל"ן, והצורך בה בולט מתמיד. עם תהליכי שיקום ושדרוג של תשתיות, פתרונות דיור חדשים וחדשניים ופיתוח מתחמים עירוניים מחדש, התחום הזה מהווה לא רק הזדמנות כלכלית, אלא גם גורם חשוב בהתפתחות של ערים מודרניות ובנות קיימא. דירוג היזמים המובילים בהתחדשות עירונית לא רק משקף את ההישגים והיכולת להתמודד עם אתגרים, אלא גם מצביע על אנשי המקצוע שמובילים את השוק בעיתות של חוסר ודאות. דירוג ההתחדשות העירו ־ בוחן את היזמים המובילים בענף, בהתבסס על איתנות פיננסית Duns 100 נית של ופרויקטים שביצעו. תהליך הדירוג כולל בדיקה מעמיקה של המידע העסקי של החברות, לרבות ותק, מבנה בעלות, תביעות ותנאי הבנק. בנוסף נבדקה אמי ־ נות המידע שנמסר לגבי הפרויקטים שבוצעו, עם דגש על שלב הפרויקט, גודלו ובפינוי־בינוי, בדגש 38 והיסטוריית האכלוס. הדירוג משקלל פרויקטים בתמ"א על פרויקטים שנבנו בעשורים האחרונים. החברות מדורגות לפי קבוצות איכות ) ובדירוג עירוני לפי הערים המובילות בתחום 3 , וטיר 2 , טיר 1 , טיר Dunstars( ההתחדשות העירונית". , מסבירה BDI Coface דניאלה רז ויינרב, סמנכ"לית מידע וניהול סיכונים ב־ על המדד הנוסף הקיים: "כדי לדרג את החברות המובילות בהתחדשות העירונית, ביצענו תהליך רב־שכבתי הבנוי ממספר שלבים: איתור החברות הפועלות בתחום, פגישות עם מנהליהן, איסוף נתונים באשר לפעילות החברות והפרויקטים בתחום. הפרויקטים שבטיפול החברות נמצאים בשלבים שונים, החל בתכנון, הסכמים עם דיירים, אישורי ועדות התכנון, הוצאת היתרי בנייה, ביצוע ומסירה. במסגרת ניתוח החברות המובילות בת ־ חום, ניתנה התייחסות למספר הפרויקטים שבטיפול החברה, היקפי הפרויקט, אזור גיאוגרפי, שלבי הטיפול בפרויקט וכדומה. בניתוח שו ־ קללו גם נתונים מהותיים בתחום המידע העסקי, נתונים פיננסיים, דירוג הסיכון, מוסר תשלומים, אורות אדומים, מידע שלילי, תביעות דיירים  ועוד".

"הענף סובל מהרבה בעלי מקצוע דן קצ'נובסקי: שטרם הרימו פרויקט אחד, ומספרים ללקוחות סיפורים שכל קשר בינם למציאות מקרי בהחלט. תמונה מקיפה" מדד הוא כלי שנותן

קצ'נובסקי מוסיף, כי "מדובר במדידה כמותית, וצודק מי שטוען כי הכמות לא תמיד מלמדת על איכות. יחד עם זאת, לכל שיטה היתרונות שלה, ומה שטוב בשיטה שלנו הוא שהיא מבוססת על מידע אמפירי מוצק. לצערנו, הענף סובל מהרבה בעלי מקצוע שטרם הרימו פרויקט אחד, ומספרים ללקוחות סיפורים שכל קשר בינם למציאות מקרי בהחלט. מדד הוא כלי שנותן תמונה מקיפה והמדד שלנו מאפשר לכל מי שנכנס למהלך המאתגר של קידום פרויקט התחדשות, לדעת שהוא עובד עם גופים ואנשי מקצוע רציניים". מתייחס אף הוא למדד: "כבר היום התחדשות עירונית Madlan טל קופל, מנכ"ל ו־ היא שחקן משמעותי בשוק הנדל"ן הישראלי, וחשיבותה רק תגדל. הענף מספק פתרונות שגם התושבים וגם המרחב העירוני כולו זקוקים להם, אך למרות חשיבותו הרבה - עבור הציבור הרחב עדיין טמון בו סיכון גדול. כשאדם הולך להפקיד את הנכס היקר ביותר שברשותו בידי גורמים חיצוניים, הוא חייב לדעת שמדובר באנ ־

- יום שישי, כ"ו בכסלו תשפ"ה 27.12 .24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 44