ידיעות הנדל"ן

בינוי־פינוי־בינוי

פרויקט בינוי־פינוי־בינוי של קבוצת אלמוג ביבנה צילום: לביא תצלומי אוויר

עולם ההתחדשות העירונית רווי בקשיים ומכשולים, כאשר בין החששות הגדולים של בעלי הדירות נמצא הצורך לפנות את הדירה ולהתגורר בדיור חלופי למשך מספר שנים. אחת האפשרויות להתגבר על כך היא מסלול בינוי־פינוי־בינוי, שבמסגרתו פינוי בעלי הדירות מתייתר, והם עוברים ישירות לבניין החדש. בפועל מעט מאוד פרויקטים כאלו מגיעים למימוש. • אורי חודי יצאנו לבדוק מדוע קם ונופל על הקרקע

היות שהם משלמים על הקרקע מחיר מופחת. מדובר בהקצאה שאינה שונה מהקצאת קרקעות במסגרת מחיר למ ־ שתכן, מחיר מטרה או דיור להשכרה, שבהן הקרקע משווקת במחיר מופחת. נשאלת השאלה מדוע במתחמי פינוי־ בינוי הדבר לא נעשה. ללא שינוי בת ־ פיסה אצל רמ"י וללא הבנה של הצורך המיידי להקל את תהליך הקמת מתחמי בינוי ופינוי ואישור הקצאת מגרשי הש ־ למה, לא נראה שינוי בתחום זה". גל קסטל, משנה למנכ"ל אורון נדל"ן, מתייחס גם הוא לבעיה המרכזית בקי ־ דום המודל: "הכול מתחיל ונגמר בשני פרמטרים - היתכנות כלכלית והיתכ ־ נות תכנונית. כדי לקדם פרויקט בינוי־ פינוי־בינוי נדרשת קרקע פנויה בטווח הקו הכחול, שבתוכה אפשר לבנות את הבניין, ואז להעביר את הדיירים לבניין החדש, כך שהדיירים עוברים מדירתם הישנה ישירות לדירה החדשה. מובן שפרויקט כזה אפשרי רק כשהקו הכ ־ חול עתיר קרקע, באופן שמאפשר את בניית הבניין החדש מבלי להרוס את הקיים. פרמטר שני הוא הנושא הכל ־ כלי. לבנות בניין ולאכלס אותו במרבית מבעלי הדירות זה לא תמיד כלכלי. היזם נדרש בעצם לממן את בנייתו של הב ־ ניין בלי מלאי דירות משמעותי לשיווק, ולמרות שאלמנט השכירות והערבויות מצטמצם משמעותית בפרויקטים אלה, זה עדיין עלול להיות מהלך לא כלכלי,

הדירות המבוגרים, שהם האוכלוסייה הקשה בתהליך", כך סבור יוסי פרשקו ־ בסקי, יו"ר חברת פרשקובסקי. "הסיבה שפרויקטים כאלו לא מתקדמים, היא מחסור בקרקע פנויה. הפתרון לבעיה נמצא אצל המדינה. בעבר אושרו הח ־ לטות ותוכניות עם מגרשי השלמה הן לצורך כדאיות כלכלית והן לצורך הקמת בניינים במתכונת של בינוי־פי ־ נוי־בינוי. הבעיה היא שבשנים האחרונות רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) מערימה קשיים על היזמים ועל הרשויות, בכך שהיא מסרבת למסור או לאפשר בנייה על מגרשי השלמה. בהמשך רמ"י הח ־ ליטה שהיא תקים קרן ותתמוך כספית במתחמי התחדשות עירונית שאין בהם כדאיות כלכלית". לדברי פרשקובסקי, התפיסה של רמ"י בנוגע למגרשי השלמה חייבת להשת ־ נות. "על רמ"י להבין שהיא מנהלת את מקרקעי המדינה וחייבת להפסיק לחשוב בצורה צרה בנושא זה; הקצאת מגרשי השלמה מהווה סוג של הטבה ליזמים,

והמבנה הישן נהרס. לשיטה זו יתרונות רבים הקשורים לשלבים שונים בתהליך, והם מקלים על בעלי הדירות את צליחת התהליך, אולם למרות זאת נדיר למצוא פרויקטים כאלה יוצאים אל הפועל. "ללא ספק תהליכי בינוי־פינוי הם עדי ־ פים על כלל הגורמים, ואישור תוכניות בינוי־פינוי־בינוי יסירו הרבה חסמים מול בעלי הדירות ובפרט מול בעלי

אחד השלבים המרכזיים בפרויקט פינוי־בינוי הוא הפינוי, שבמסגרתו בעלי הנכסים צריכים לעזוב את

הבית שבו התגוררו שנים, ולעבור לדי ־ רה שכורה עד השלמת דירתם החדשה. מדובר בשלב הכרחי, אך כזה שגם גורר לא מעט חששות ומוביל לא פעם להתנ ־ גדויות שאף מטרפדות פרויקטים. כדי להתמודד עם המצוקה ולאפשר גם התקדמות מהירה יותר של הפרויקט, התפתחה שיטה נוספת של התחדשות עירונית, המייתרת את תקופת השכי ־ רות. מדובר במסלול בינוי־פינוי־בינוי, שבו במקום להרוס את המבנים הישנים ורק אז לבנות חדשים, תחילה נבנה הפ ־ רויקט החדש, ורק לאחר שהמבנה מוכן, בעלי הדירות עוברים לדירות חדשות,

יוסי פרשקובסקי: "אישור תוכניות בינוי־פינוי־בינוי יסירו הרבה חסמים הקיימים מול בעלי הדירות ובפרט מול בעלי הדירות המבוגרים"

- יום שישי, כ"ו בכסלו תשפ"ה 27.12 .24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 4 8