ידיעות הנדל"ן

בינוי־פינוי־בינוי

התוכנית הממשלתית שלא הצליחה להתקדם

כיתוב: פרויקט בינוי־ פינוי־בינוי של אזורים ביהוד מונוסון צילום: עמי לאור

בינוי־פינוי־בינוי אינו רעיון חדש. כבר לפני עשור התקיימו דיונים משמעותיים בנושא במשרד הבינוי והשיכון בתקו ־ פת השר אורי אריאל ומנכ"ל משרדו דאז שלמה בן אליהו. קבינט הדיור דן בסוגיה ואף הוחלט לצאת בפיילוט רחב היקף. אבל הצהרות לחוד ומציאות לחוד, ולמרות יתרונות משמעותיים לתוכנית הממשלתית, היא יצאה לפועל באופן חלקי במקום אחד בלבד - שכונת רמת אליהו בראשון לציון. מתחמים אחרים שהיו על הפרק, לא התקדמו בסופו של דבר. כדי להבין את הרקע נסביר בקצרה מה ההבדל בין התוכנית הממשלתית לזו שהשוק הפרטי מנסה ולעיתים גם מצליח לממש. הרעיון של המדינה היה לאפשר לפרויקט רחב היקף לצאת לדרך, גם אם אין לו היתכנות כלכלית וגם אם אין לו מספיק שטח ליישום, וזאת על ידי שיווק קרקע ייעודית על ידי רמ"י ובניית פרויקט, שחלק ממנו ייועד לאכלוס בעלי הדירות הישנות ממתחם סמוך. לאחר הבנייה המבנים הישנים יוכלו להיהרס, ואת הקרקע שתתפנה תוכל המדינה לשווק שוב לטובת פרויקט מגורים חדש. בדרך כזו המדינה יכולה למקסם את המחיר שתקבל עבור הקרקע וגם ליצור עוד קרקעות יש מאין לטובת התחדשות עירונית. הבעיה המרכזית היא שהמדינה במצב כזה צריכה להתנהל כמו יזם וגם להיות אמונה בין היתר על גיבוש בעלי הדירות וכדומה. פיילוט אחד של המהלך מומש בהצלחה בראשון לציון, אך קשיים שונים הובילו לכך שלא קודמו פרויקטים נוספים. ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית התייחסו לדברים ומסרו כי: "הפרויקט הניסיוני שהמדינה הפעילה מתוקף החלטת ממשלה, בוצע בשכונת רמת אליהו בראשון לציון. שכונה זאת נבחרה לאור העובדה שקודמה תוכנית מיתאר לפינוי-בינוי לכלל השכונה, שהיה מלאי גדול של קרקעות לשיווק בבעלות המדינה, ושבעלי הדירות בשכונה כמעט שלא התקשרו עם יזמים בעסקת פינוי ובינוי. הרציונל של הפרויקט היה לצמצם חשש של בעלי דירות מהתקשרות עם יזם פרטי, ולכן המדינה משמשת בעצמה כיזם במסגרת פרויקט זה, והיא שחותמת על עסקת פינוי ובינוי עם בעלי הדירות. הקושי המרכזי להרחיב את הפיילוט לשכונות נוספות הוא שבאזורים נרחבים מאוד, מצפון ועד דרום, בעלי דירות חתמו זה מכבר על הסכמים עם יזמים, דבר המונע מהמדינה להת ־ קשר עימם כיזם במסגרת פרויקט בינוי־פינוי".

של רמ"י או העירייה, ומצריכה שיתוף פעולה ותכנון מורכב ומתמשך לצורך החלפת השטחים. כמו כן לעיתים עולה התנגדות בקרב בעלי הדירות המעו ־ ניינים להמשיך לגור בשכונה, וזאת לאור מיקום הקרקע המוצעת". עירון בציר, סמנכ"ל שיווק ומכירות בענב, מרחיב על היתרון במסלול זה: "הוצאת הפרויקט לפועל במתכונת בינוי־פינוי־ בינוי יוצרת ערך משמעותי לתושבי המתחם, כשהקרקע הפנויה מאפשרת תכנון מקסימלי לדיירים". "הפתרון יכול להגיע מהעיריות" בעוד האצבע המאשימה מופנית בדרך כלל לכיוון המדינה, יש הסבורים שהפ ־ תרון יכול להגיע גם מהשלטון המקומי. אמיר לוטן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין, מסביר: "מיזמי בי ־ נוי־פינוי־בינוי לא נפוצים מספיק, מפני שהם תלויים רבות בהימצאות קרקע בק ־ רבת פרויקט ההתחדשות, שעליה ניתן לבנות את הבניין שאליו יפונו הדיירים,

קבלת הסכמות מצד בעלי הדירות. לא בכל פרויקט ישנה אפשרות לבנות לפני הריסה, אולם במקומות שבהם זה מתא ־ פשר, אנחנו עושים מאמץ לייצר תוכנית מתאימה". בחברת ענב, שמקדמת פרויקט במסלול זה בכפר סבא ועתידה להתחיל בפרויקט נוסף בחדרה, מסבירים כי: "כבר שנים רבות מדובר על קידום פרויקטים במס ־ לול בינוי־פינוי־בינוי, אך בשטח היזמים מתקשים. הקושי נובע בעיקר ממחסור בקרקעות פנויות הסמוכות לפרויקט ומאפשרות להתחיל בשלב הבנייה ורק לאחר מכן בשלב הפינוי. גם אם ישנה קרקע פנויה, בדרך כלל היא בבעלות

נות, הנוגעים לכך שדיירים, שממשיכים להתגורר בדירותיהם, מרגישים לעיתים שהם מתגוררים באתר בנייה, ואיכות חייהם נפגעת. הסיבה שלא רואים מס ־ פיק פרויקטים בתהליך כזה, היא כתו ־ צאה מהמחסור בקרקעות פנויות, ולכן אנחנו נדרשים להליכי פינוי־בינוי. יש לנו שני פרויקטים בהליך בינוי־פינוי־ בינוי – בנווה דוד חיפה ובגבעת שמואל, ובשניהם הצלחנו לייצר פתרון תכנוני שתאם את צורכי הרשות העירונית". אשר אלון, מנכ"ל ובעלים של קבוצת אשלי לירן המתמחה בבניית מתחמי פינוי־בינוי גדולים, מציין: "בינוי־פי ־ נוי־בינוי הוא פתרון אידיאלי, שמקל על

ולכן נדרש כאן תחשיב כלכלי משמעותי ומדויק, שיבטיח ליזם פרויקט עם בסיס כלכלי יציב". גם רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית, מצביעה על המח ־ סור בקרקע כבעיה מרכזית: "בינוי־פי ־ נוי־בינוי הוא מודל אידיאלי בהתחדשות עירונית, המאפשר לדיירים מעבר ישיר מדירתם הישנה לחדשה ללא צורך בדי ־ רות זמניות. האתגר המרכזי ביישום השיטה הוא המחסור בקרקעות פנויות. במרכזי הערים הוותיקות, שם מתרכזת מרבית ההתחדשות העירונית, קרקעות כאלו נדירות מאוד, ואין שטחים ריקים ופנויים, לכן גם עושים פרויקטים של התחדשות עירונית כדי לעבוד על אותה האדמה". בחברת אזורים, שהתנסו בבינוי־פינוי־ בינוי מסבירים, כי: "היתרון המובהק של בינוי־פינוי הוא העובדה שהדיירים לא נדרשים לעבור לדירה חלופית, אלא מיד לדירה החדשה, והיזם מצידו לא נדרש לממן עבורם שכירות עד לבניית הבניין החדש. עם זאת לתהליך יש גם חסרו ־

רונית אשד לוי: "האתגר המרכזי הוא המחסור בקרקעות פנויות. במרכזי הערים הוותיקות, שם מתרכזת מרבית ההתחדשות העירונית, קרקעות כאלו נדירות"

- יום שישי, כ"ו בכסלו תשפ"ה 27.12 .24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 5 0