ידיעות הנדל"ן

בינוי־פינוי־בינוי

ובמקרים רבים, לצערי, זה לא מתאפשר. פתרון אפשרי לכך תלוי בעיריות. אם הן יהיו מוכנות להקצות שטח חום (שטח ציבורי) הקיים בקרבת הפרויקט לצורך בנייה, ולקבל אותו בהמשך במיקום אחר במתחם החדש, זה עשוי לאפשר מיזמים כאלה. למשל אם בצמוד לבניין יש גינה ציבורית, שהעירייה תאפשר לבנות עליה, ובהמשך היא תקבל גינה מחודשת במתחם החדש שייבנה, זה יאפשר לממש בינוי־פינוי־בינוי. כמו כן אם העיריות יאפשרו לחרוג ממגבלות הגובה לבניין שאליו מפנים, ולאפשר בניין גבוה יותר עם יותר יחידות דיור, זה יאפשר ליזם להתחיל מהמגדל, להעביר אליו את כל הדיירים, ורק לאחר מכן להמשיך את שאר המתחם. זה יתרום לכלכליות של הפרויקט ויאפשר מסלול כזה". בעיה נוספת בקידום מיזמי בינוי־פינוי־ בינוי קשורים גם בבעלי הדירות. אומנם במסגרת הפרויקט אפשר להפחית את החשש שלהם מפינוי, אך חשש אחר עולה במקביל, כפי שמסביר ישי רוט, המשנה למנכ"ל קבוצת שובל: "במסלול בינוי־ פינוי־בינוי מספר יתרונות, כגון חיסכון כספי ליזם והצורך בפחות יחידות דיור חדשות בזכות אותו חיסכון הכספי. בנו ־ סף הפרויקט מעניק ודאות גדולה יותר לדיירים וגם חוסך זמן. אבל כדי לממש תוכניות אלה צריך שטח פנוי גדול. ככל שמדובר בשטח שנמצא בשכנות לסביבת מגורים, הרי שאז צצה בעיית ה'נימבי' ), שכן בעלי Not in my back yard ( דירות לא מוכנים לגור בתוך אתר בנייה. כמו כן אם קיימת קרקע פנויה לבנייה, היא בדרך כלל תהיה בבעלות רמ"י, אלא שרמ"י לא ממהרת לעזור, כי אין לה תמ ־ ריץ כלכלי". משה קורן, מנכ"ל גפן מגורים והתחד ־ שות, מציין גם הוא את הרשויות המ ־ קומיות כחלק מהפתרון: "מעבר ישיר של בעלי הדירות מהמבנה הישן לחדש הוא פתרון אידיאלי, אך בפועל זהו מודל שאינו ישים בכל פרויקט. כדי לממש שיטה זו נדרשת קרקע פנויה בקרבת הפרויקט, שעליה אפשר להקים את המבנים החדשים, כך שהדיירים יוכלו להישאר בדירותיהם עד להשלמת הב ־ נייה. בפרויקטים שביצענו, הצלחנו לה ־ גיע להסכמות עם העירייה על החלפת קרקעות – למשל שטח עירוני מוזנח, ששוקם והפך למתחם חדש ומשודרג עם השלמת הבנייה. יזם שיבחר במו ־ דל זה, עשוי לחסוך בהוצאות על דיור חלופי, אך מנגד נדרש להתמודד עם תז ־

צילום: חברת ענב

פרויקט בינוי־פינוי בכפר סבא של חברת ענב

עירון בציר: "הוצאת פרויקט לפועל במתכונת בינוי־פינוי־בינוי יוצרת ערך משמעותי לתושבי המתחם, כשהקרקע הפנויה מאפשרת תכנון מקסימלי"

על שקט כלכלי לתושביהן, ימצאו בפ ־ רויקטים מסוג זה פתרון טוב. הרשויות מקצות שטחים נוספים כדי שזה יצליח. בגדרה אנחנו מקדמים תכנית בינוי־ פינוי־בינוי משמעותית בשכונת יובל גד במושבה. בגלל בסיס חיל האוויר בתל נוף מוטלות עלינו מגבלות בנייה לגובה, כך שפרויקטים מהסוג הזה לא יכולים להתקדם בלי שהרשויות מקצות שטחים נוספים. כדי שהתוכנית תצליח, הרשות הייתה צריכה לאפשר ליזם לבנות על שטח ציבורי. אנחנו פועלים תוך שמירה על איזון בין כדאיות המיזם לקבלן, טובת התושבים וטובת הציבור הכללי. בימים אלה אנו מקדמים משא ומתן מול היזם על מנת להבטיח, כי במסגרת התוכנית יוקמו שטחים ציבו ־ ריים חדשים, כגון מבני ציבור, שטח צי ־ בורי פתוח וגני ילדים, על חשבון השטח הציבורי שאותו קיבל לחלק הראשון של הפרויקט. רק מחשבה הוליסטית, שמחד שומרת על האינטרסים של התושבים ומאידך משתפת פעולה עם דרישות היזמים, תאפשר לפרויקטים כאלה להתקדם". "יש לתת מענה גם בתחום התכנוני" עו"ד ישי נ. איציקוביץ, ראש מחלקת עסקאות נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון עם טולצ'ינסקי, מרחיב על הקשיים וגם הפתרונות: "מסלול זה מתאפיין בקשיים, בין היתר בהיבטי התכנון, הקניין, המימון ואף בהיבטים החברתיים. אלו מצטרפים למורכבות הקיימת ממילא בפרויקטים במסגרת ההתחדשות העירונית. כך למשל במ ־ סגרת התכנון יש להקל ולהרחיב את

ערנו, אנחנו לא רואים הרבה פרויקטים כאלה מאחר שהם דורשים קרקע פנויה הסמוכה לפרויקט המפונה. בהינתן הת ־ נאים האלו, אין ספק שזה עדיף". באור יהודה נבחנת אפשרות לבצע שני פרויקטים במתכונת בינוי־פינוי־ בינוי, האחד ברחוב העצמאות והשני בפרויקט הערמון־הרדוף. "בעירייה מבינים שבמתכונת כזו ניתן לקדם פרויקטים בצורה יעילה יותר, שתמ ־ נע טלטול זמני של האוכלוסייה, לצד הקמת מנגנון שיבטיח את ודאות מי ־ מושה המלא של התוכנית", אומרים בעירייה. ראשת העירייה ליאת שוחט מוסיפה: "היתרון הגדול בשיטה הוא לאפשר לאוכלוסייה להמשיך להתגורר בבניינים הישנים ולעבור ישירות לאלה החדשים מבלי לעבור לדיור ביניים. יש לכך חשיבות מכרעת, במיוחד כאשר מדובר באוכלוסייה מבוגרת, אשר גם ככה מתקשה מעצם הרעיון לעבור דירה פעם אחת, ועל אחת כמה וכמה כשמ ־ דובר בשני מעברים". סהר פינטו, ראש המועצה המקומית גדרה, מדגיש את החשיבות בשיתוף הפעולה של הרשות המקומית: "מיז ־ מי בינוי־פינוי־בינוי כוללים יתרונות וחסרונות. רשויות מקומיות ששואפות מחד להמשיך ולהתפתח ומאידך לשמור

רים פחות יציב ועלויות מימון גבוהות יותר. כדי לעודד מעבר לשיטה זו חשוב שהרשויות יראו את הערך המוסף ויהיו מוכנות לאפשר החלפת קרקעות, וכמו כן נדרש ביטוי לכך בדוחות הכלכליים להערכת היקפי הפרויקט". גל לחמי, ראש מינהלת ההתחדשות העי ־ רונית בחדרה, מציינת תועלות נוספות לבעלי הדירות במסלול זה: "בינוי־פינוי־ בינוי עדיף יותר מכמה סיבות; הסיבה הראשונה שהם חוסכים דרמטית עלויות מימון של ערבויות לפי חוק מכר של דירות המפונים וכן שכר דירה ועלויות מעבר לדירות המפונים. החיסכון הכספי בפרויקט יכול להיות מתורגם לתמורות גבוהות יותר לדיירים או לטובת שטחי ציבור והטבות נוספות הקשורות לפ ־ רויקט. שנית - זה מקל מאוד על דיירים החוששים ממעבר הדירה, למשל קשי ־ שים, אנשים עם מוגבלויות ועוד. לצ ־

אמיר לוטן: "אם בצמוד לבניין יש גינה ציבורית שהעירייה תאפשר לבנות עליה, ובהמשך היא תקבל גינה מחודשת במתחם החדש, זה יאפשר לממש בינוי־פינוי־בינוי"

- יום שישי, כ"ו בכסלו תשפ"ה 27.12 .24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 52