ידיעות הנדל"ן

בינוי־פינוי־בינוי

איך בכל זאת ניתן לקדם פרויקט? חרף הקשיים שמובילים למיעוט פרויקטים במסלול בינוי־פינוי־בינוי, אפשר למצוא כמה דוגמאות לחברות שהצליחו להתקדם בנתיב זה. רקפת להב, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת אלמוג: "הניסיון שלנו בפרויקט אלמוג בעיר יבנה מוכיח, שכאשר יש מגרש פנוי בסמוך למתחם המיועד להתחדשות, זהו המודל המועדף הן עבור היזמים והן עבור הדיירים. היתרון המשמעותי ביותר הוא בממד האישי והאנושי - הדיירים ממשיכים לגור בביתם עד למעבר ישיר לדירה החדשה, ללא צורך בדיור חלופי או מעברי משפחות עברו ישירות 60 ביניים טראומטיים. בפרויקט ביבנה מביתן הישן לדירה חדשה. מבחינה כלכלית, המודל חוסך עלויות משמעותיות של דיור חלופי ומאפשר ניהול יעיל יותר של תזרים המזומנים בפרויקט. במקום להשקיע סכומים גבוהים בשכר דירה זמני, אנחנו יכולים להשקיע יותר באיכות הבנייה ובשדרוג המפרט הטכני. האתגר המרכזי הוא זמינות הקרקע. נדרש שטח פנוי בסמיכות למתחם המיועד להתחדשות, דבר שלא תמיד קיים במרכזי הערים. כאן נדרשת מעורבות של הרשויות המקומיות - איתור מגרשים מתאימים, גמישות תכנונית והקצאת שטחים ציבוריים באופן זמני לטובת התהליך. כדי להפוך את מסלול בינוי־ פינוי־בינוי לשיטה המובילה בשוק, אני מציעה מספר צעדים: ראשית יש לתת עדיפות בוועדות התכנון לפרויקטים במתווה זה. שנית לייצר מסלול ייעודי מהיר להקצאה זמנית של קרקעות ציבוריות סמוכות, ושלישית להעניק תמריצים כלכליים ליזמים שיבחרו במסלול זה, למשל באמצעות הקלות במיסוי או תוספת זכויות בנייה". רונן יפו, מנכ"ל דוניץ אלעד, מספר על הפרויקט שקידמה החברה בראשון לציון: "מיזמי בינוי־פינוי־בינוי מאפשרים ליזם להימנע מהצורך בפינוי זמני של בעלי הדירות, מה שמקל מאוד על הדיירים ומאפשר את קיצור זמן הבנייה. דוגמה לכך היא פרויקט ההתחדשות העירונית קריית האומנים, שאנחנו מקדמים בראשון לציון. ההשגה של בינוי־פינוי בפרויקט התאפשרה הודות לקרקע הצמודה למתחם, שהייתה בבעלות החברה. כך התאפשר לבנות בניינים חדשים ואז להעביר את הדיירים הישנים ישירות מבתיהם לדירות החדשות, מבלי לנייד את בעלי הדירות הוותיקים לדירות שכורות. הדיירים עזבו את ביתם הישן וקיבלו את המפתח לדירה החדשה באותו היום, מבלי לעזוב את הסביבה המוכרת. מבחינת היזם, החלוקה למתחמים אומנם גורמת לכך שיש תחילה לבנות דירות מבלי למכור אותן, אך היא גם חוסכת עלויות שכירות וערבויות ומאפשרת הגעה להסכמות מהירות עם הדיירים. למרות היתרונות הברורים פרויקטים כאלה נדירים, בעיקר משום שלעיתים אין בבעלות היזם קרקע נוספת, וכן מהסיבה שהליך ההגעה להסכמות עם הדיירים יכול להיות מורכב. בפרויקט קריית האומנים הצלחנו לקדם בינוי־פינוי מהראשונים בישראל גם בזכות המשאבים הפיננסיים שעמדו לרשותנו". דפנה אורבך, שותפה במשרד האדריכלים אורבך הלוי, מציגה מקרה נוסף: "ברמלה עשינו חילופי שטחים. לקחנו שטח ירוק,

צילום: מיכאל לוין

אלעד בראשון לציון ־ פרויקט בינוי־פינוי־בינוי של דוניץ

משה קורן: "מעבר ישיר של בעלי הדירות מהמבנה הישן לחדש הוא פתרון אידיאלי, אך בפועל זהו מודל שאינו ישים בכל פרויקט, כי נדרשת קרקע פנויה קרובה"

עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות': "פרויקטי בינוי־פינוי־בי ־ נוי אידיאליים גם ליזמים וגם לבעלי הדירות. זה יוצר הרבה ודאות בפרויקט ומסיר התנגדויות וסרבנות. מבחינת היזמים, הם חוסכים את עלויות השכי ־ רות בתקופת הביניים, ומדובר בסכו ־

האפשרות להתחיל בבניית הבניינים החדשים בשטחים שבבעלות המדינה (באמצעות רמ"י) או כאלה המצויים בבעלותן או בחזקתן הרשויות מקו ־ מיות. קושי נוסף עולה בכל הקשור למימון הפיננסי של הפרויקט, רישום השעבודים (על כלל החלקות או על

ליאת שוחט: "היתרון הגדול בשיטה הוא לאפשר לאוכלוסייה להמשיך להתגורר במבנים הישנים ולעבור ישירות לחדשים מבלי לעבור לדיור ביניים"

מים לא מבוטלים בעיקר כשמדובר בתל אביב וגוש דן. האתגר הוא שלא הרבה מגרשים כוללים שטח פנוי המאפשר את בניית השלב הראשון של הפרויקט לפני הריסת הבניין הישן. הפתרון יכול להיות באיתור מגרשים סמוכים שני ־ תן לכלול בתוכנית, גם אם הם בייעוד שונה, או אפילו קרקעות שמוגדרות חקלאיות, שניתן לצרף את הבעלים שלהם לתוכנית. על מנת לקדם עסקה מורכבת כזאת חשוב שיהיה שיתוף פעולה עם הרשות המקומית, וישנן רשויות מקומיות שמאפשרות זאת, כי זו דרך עבורן לייצר פרויקטים איכו ־ תיים יותר ולשלב בהם מטלות ציבו ־  ריות כמו מבני ציבור או חינוך".

חלקן) והביטחונות שיש להעמיד לבעלי הדירות, שעל אף שקיבלו את החזקה בדירה החדשה בשלב הראשון, עדיין יידרש רישום שיעבוד על זכויותיהם לטובת הגורם המממן". עו"ד משה רז כהן מוסיף: "יש להיערך כבר בשלב התכנון כדי שיהיה אפשר לקדם פרויקט בינוי לפני הפינוי. התכנון מחייב התאמה בין הדרישות התכנוניות, ההנדסיות והקנייניות. ראשית יש לתכנן ייעודי קרקע בדרך של הצרחה. כלומר החלפת מקומות בין הייעודים הציבוריים ובין היי'עודים למגורים. השטח, שבמצב הקודם נועד לצורכי ציבור, יהפוך לשטח למגורים, ושטחי המגורים יהפכו במצב החדש לשטחי ציבור".

שטח ציבורי פתוח, תיכננו עליו מבנה מגורים חדש, והחזרנו את השטח הירוק בלב המתחם. התחלנו עם הבנייה על חשבון שטחים מהדיירים, 70%־ ציבוריים, לשם אנו מפנים כ ועל הבניינים ההרוסים בונים פארק לרווחת השכונה. כדי שפרויקט כזה יקום, נדרשת כמובן קרקע פנויה הצמודה למתחם. לצערי, במקרים מעטים מאוד היישום הזה אפשרי".

רונן יפו, מנכ"ל דוניץ-אלעד צילום: שי בראל

- יום שישי, כ"ו בכסלו תשפ"ה 27.12 .24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 54