ידיעות הנדל"ן

האתגר הלאומי

הזדמנות היסטורית לשינוי פרדיגמה: המפתח לשיקום וחוסן לאומי - התחדשות עירונית בפריפריה "המלחמה, שכולנו מקווים כי כבר נמצאת בישורת האחרונה, חשפה פצעים עמוקים בנוף העירוני והקהילתי של הפריפריה הישראלית, במיוחד בצפון ובעוטף עזה. זוהי נקודת מפנה קריטית, המחייבת חשיבה מחודשת ומעמיקה על שיקום ופיתוח אזורים אלה, תוך מתן מענה כולל לאתגרים החברתיים, הכלכליים והפיזיים שנחשפו במהלך המלחמה", כך אומר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו. "יש פה משבר ענק בפתח, שעלול לפגוע פגיעה בלתי נסבלת בציבור עצום שכבר שילם מחירים כבדים כל כך, וחשוב לא פחות - לגרור את ישראל לתהום כלכלית של שנים. אפשר למנוע את המכה הזו ולהפוך אותה לאחד הרגעים החכמים ביותר של מדינת ישראל זה עשורים. אני מתכוון לשינוי הפרדיגמה, שלפיה, מרכז הארץ הוא המקום הטוב ביותר לחיות בו כלכלית וחברתית. האיזון יכול להשתנות ולהפוך את הפריפריה לכלי לתכנון מחדש של ישראל. התוכנית והתקציב, שהמדינה חייבת להעמיד לטובת שיקום פגיעות המלחמה במבנים ובתשתיות, חייבים להתחיל בפתרון משבר העבודה בענף. הגיעה העת שסוף סוף תפתח הממשלה את שערי הארץ להבאת עובדי בנייה ותשתיות על ידי קבלני ישראל ותתקן עוול של שנים, שבו הופלה הענף בצורה מעוותת בתחום זה מול העולם המערבי ומול תעשיות ישראליות אחרות. במקביל הממשלה צריכה לפרסם תוכנית מתוקצבת לשיקום אזורי הצפון ועוטף עזה בהתחדשות עירונית. ראשית - שיקום מיידי של תשתיות פגועות, לרבות מבני ציבור, מוסדות חינוך, מרכזים קהילתיים ותשתיות תחבורה. שם יש לפתח שיטות מימון חדשות, שיכללו השקעות של השוק הפרטי ושוק ההון בפרויקטים של תכנון, בנייה וניהול ) של המערכות תומכות הדיור ומערכות התשתיות הרחבות PPP( לשנים יחד. שנית - עליה לתכנן מרחבים ציבוריים חדשניים העונים על צורכי הקהילה המקומית, תוך שימת דגש על מרחבים בטוחים ומוגנים. וכן, כמובן, לקדם בכל דרך אפשרית את ההתחדשות העירונית בתחום הדיור".

צילום: אורי חודי

בניינים ישנים הזקוקים להתחדשות עירונית

אלי גבאי: "חשוב לקבוע מדיניות סדורה ויעילה, שתגביר את הוודאות, תקדם סנכרון בין הגורמים הרלוונטיים ותקצר את הזמנים למימוש הפרויקטים"

במלחמה מול חיזבאללה נפגעו מאות בתים, ויישובים רבים יצטרכו לעבור שי ־ קום מן היסוד. זו הזדמנות עבור הממשלה. אסור לשקם את המבנים שנפגעו טלאי על טלאי, אלא לעודד יזמים לקדם תוכניות פינוי־בינוי. במשך שנים הרשויות בפרי ־ פריה סובלות מהזנחה, ויזמי התחדשות עירונית מדירים מהן רגליים בשל חוסר כדאיות כלכלית. זה הזמן להקים ועדת תכנון שתהיה כפופה לממוני השיקום, שתהיה לה סמכות לקידום מתחמים כאלה בזמן מהיר, בסגנון ותמ"ל, ובמקביל הסרת כל החסמים התכנוניים לקידום מהיר של התוכניות. זו העת שוועדות התכנון יק ־ דמו יחד עם הרשויות תוכניות שמטרתן החייאת היישובים וחיזוקם, ולא להסתפק במתן פיצוי כספי לדיירים ולרשות". אבל יש גם סימנים לתקווה. בקריית ים למשל יצא לדרך לאחרונה פרויקט פי ־ נוי־בינוי נרחב, ועל־פי העירייה, זו רק ההתחלה: "בעיר מקודמים היום חמישה מתחמי פינוי־בינוי, שאת רובם העירייה יזמה", כך נמסר מעיריית קריית ים, "בנוסף מתוכננים מתחמים נוספים, וסך יחידות דיור חדשות 10,000־ הכול יותר מ צפויות להיבנות בעיר בשנים הקרובות. העירייה קידמה תוכניות שלדיות בשכו ־ נות ותיקות, שבהן פינוי־בינוי או תמ"א אינן ישימות, תוך התוויית מדיניות 38 עירונית מסודרת הנותנת מענה לכלל השכונה, כך שיתאפשר לבעלי הדירות לקדם התחדשות בניינית באופן עצמאי

כלים ליישום התוכניות לרשויות המקו ־ מיות והוועדות המחוזיות (תקנים ותק ־ ציבים); קביעת מכפיל יח"ד עירוני ביחס לערכי הקרקע ויכולת העיר לספוג גידול באוכלוסייה, והמשמעויות התכנוניות הנגזרות מגובה המכפיל (צפיפות/גובה בינוי); קביעת תמורה אחידה לכלל הפ ־ רויקטים לשם קיצור לוחות זמנים במשא ומתן מול בעלי הדירות ולטובת ביצוע הערכה שמאית מוקדמת". איתמר פיטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית צרפתי צבי ובניו, סבור שחלק מהפתרון עובר גם בגישת הרשויות וראשי הערים: "השיח התכנוני בצל המלחמה צריך לה ־ תמקד בקידום כמה שיותר תוכניות, מתוך הבנה של הצורך להעניק לתושבים מי ־ גון משמעותי, כפי שהם ראויים לו. אולם בפועל זו לא מדיניות גורפת המיושמת כהנחיה או כהוראת צו השעה מתוקף הממשלה, אלא היא תלויה ומותאמת במי שעומד בראש הרשות המוניציפלית. חלק מראשי ערים וראשי מינהלות בדרום ובצפון מעורבים בתכנון וקשובים מאוד לתהליכים, תוך שהם מסייעים איפה שרק ניתן במסגרת היכולות שלהם. לעומתם, יש ראשי ערים שלמרות המצב הנוכחי עדיין ממשיכים להערים קשיים בתחום ההתחדשות העירונית מתוך אותם טי ־ עונים ישנים של עומס תשתיות והיעדר יכולת קידום פתרונות. זאת במקום לש ־ נות לגמרי תפיסה וגישה מותאמת למצב ועל ידי כך להעניק לתושביהם את הזכות הבסיסית למיגון ראוי, שישמור על חייהם בעת הצורך". ישי רוט, המשנה למנכ"ל קבוצת שובל: הוא 38 "אחד הכשלים הגדולים של תמ"א שהתוכנית לא נתנה מענה ליישובי הפ ־ ריפריה באין היתכנות כלכלית. יישובים רבים בעוטף ישראל, בעיקר בצפון, חווים את הכשל הזה על בשרם מדי יום, כשהם רצים למקלטים במקום להסתתר בממ"ד.

סרוגו מתייחס גם למימון: "הממשלה חייבת לכלול סוף סוף את שיטות המימון העקיף שלא מתקציב הממשלה, ובראשן , שבה העולם המערבי הנאור משתמש TAX CREDIT עשרות שנים כדי לממש תוכניות התחדשות עירונית, הכוללות בנייה עבור אוכלוסיות ייחודיות

כמו רופאים, מורים וכו', שהרשות המקומית זקוקה להם. מדובר במתן הנחות במס ליזמים בפרויקטים באזורים מבוקשים, אם הם יבחרו לבנות התחדשות עירונית בפריפריה. זו ההזדמנות ההיסטורית לפעול".

ראול סרוגו צילום: אילן בשור

הזדמנות אדירה לייצר פתרון הוליס ־ טי ארוך טווח; לא למגן רק את הבתים הפרטיים, אלא לבנות גם מוסדות ציבור ממוגנים, לחדש תשתיות ועוד. יזמים גדולים מסוגלים להגיע לשכונה ולחדש את כל האספקטים החשובים בה, לרבות מוסדות ציבור ותשתיות. לכן צריך לייצר עבורם את התמריצים לכך, על ידי מתן זכויות בנייה מוגברות". "להקל ברגולציה ובבירוקרטיה" רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי, מסביר היכן נדרש טיפול משמעותי: "הפריפריה נזקקה נואשות באוקטובר, ועל אחת 7 לחידוש עוד לפני כמה וכמה עכשיו. פורסם כי מינהלת תקומה שאמונה על השיקום, תוקצבה 2024 מיליארד שקל בגין שנת 2.1־ ב לפתרונות דיור בלבד, לאחר תקצוב

בהתאם ל'חלופת שקד'. ראש העיר דוד אבן צור אמר במהלך טקס הריסה בפ ־ רויקט פינוי־בינוי שהתקיים בעיר: "זוהי סנונית ראשונה להתחדשות עירונית בעיר, שתניב אלפי יחידות דיור חדשות. אלפי תושבים עתידים ליהנות מבנייה חדשה ובעיקר בטוחה ובעלת מרחבים מוגנים. דאגנו שהיזמים יבחרו בקריית ים". מחברת אזורים נמסר: "מעבר לצורך האמיתי בשיקום הצפון, למדינה יש כאן

גיל גולדשטיין: "אסור לחכות ל'יום שאחרי'. המדינה צריכה כבר עתה ליישם תוכנית מקיפה שתיתן מענה לבעיות ותקבע יעדים כמותיים להתחדשות"

- יום שישי, כ"ו בכסלו תשפ"ה 27.12 .24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 6 0