ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית

פתרון מיידי לפרויקט תקוע. לעומת זאת מימון ישיר מצד המדינה, דוגמת קרן התחדשות עירונית, הוא פתרון פשוט, מדויק ויעיל: קל יותר ליישום רגולטורי, מהיר יותר לקידום ומייצר ודאות לכל הצדדים – מהיזם ועד בעל הדירה. הוא מאפשר להתמקד בתוצאה – קידום מיזמים – במקום בהתעסקות טכנית עם קרקעות ומכרזים". גם שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל שמאות, SK ובעלים משותף של חברת אינו מאמין בפתרון הקרקע המשלימה: "הפתרון של המדינה של קרקעות מש ־ לימות כמוהו ככוסות רוח למת. זה לא עבד מעולם וכנראה גם לא יעבוד. אם הקרקע בעלת ערך נמוך, גם הקרקע המ ־ שלימה באותו היישוב היא בעלת ערך נמוך, והיא לא מספקת את הערך שיהפוך את הפרויקט לכדאי. יתרה מזאת, הגד ־ לת המכפיל תגרום לבנייה צפופה, וספק רב אם בכלל יהיה ביקוש לדירות החד ־ שות. אם לדוגמה המדינה הייתה נותנת ליזם קרקע משלימה באזורי ביקוש, אז היה נוצר היגיון כלכלי ותמריץ להתחד ־ שות בפריפריה". "הזדמנות אסטרטגית-לאומית" מצידו השני של המתרס יש גם מי שמ ־ ברך על ההחלטה, וסבור שיש לה סיכוי לשנות את המצב. יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני: "התחדשות עירונית מחוץ לאזורי הבי ־ קוש היא אתגר משמעותי בלב הסוגייה שמעסיקה אותנו כיום, אבל גם הזדמנות אסטרטגית-לאומית אמיתית. התקנות החדשות של רמ"י מהוות למעשה מהפכה בתפיסה. אנחנו לא מדברים עוד על תמ ־ ריצים קוסמטיים, אלא על שינוי מהותי במודל הכלכלי של ההתחדשות העירו ־ נית, שעיקרו יצירת תמריץ כלכלי אמיתי ליזמים באמצעות כמה דברים - סבסוד

צילום: עמי לאור

התחדשות בפריפריה צריכה להיות כמו במרכז. הריסה בפרויקט פינוי־בינוי של חברת קרדן ברמת גן

במחיר הקרקע, דבר שסוגר את הפער הכ ־ לכלי ומאפשר ליזמים לקדם פרויקטים שאחרת לא היו יוצאים לפועל. עם זאת, גם אזר סבור, כי התמונה לא תהיה מלאה ללא מהלכים נוספים: "התקנות החדשות של רמ"י בהחלט מייצרות תשתית טובה יותר, אבל לבדן הן לא יספיקו. הניסיון מראה שרק מנגנון הוליסטי, שמשלב הטבות קרקע משמעותיות, לצד הקלות מיסוי ורגולציה מותאמת, יכול להניע את הגלגלים. מימון ישיר הוא פתרון יקר ולא יעיל מספיק לטווח ארוך, בעוד מגרשי השלמה מספקים מנוף כלכלי שמשרת את כל הצדדים". גם רועי לוי, ראש עיריית נשר וסגן יו"ר השלטון המקומי, מסכים שיש סיכוי לה ־ חלטה החדשה: "החלטת ההנהלה החדשה של רשות מקרקעי ישראל, המאפשרת שימוש בקרקעות משלימות, היא צעד חשוב לשיפור הוודאות ולקידום תוכניות התחדשות עירונית מחוץ לגבולות הבי ־ קוש, אך יש צורך בגיבוי שלה בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל. בנוסף, כדי לה ־ בטיח את הצלחת תוכניות ההתחדשות, במיוחד באזורים מחוץ לגבולות הביקוש, הממשלה חייבת לשלב את הרשויות המ ־ קומיות בהסכמי גג בפורמט חדש ומותאם, המאגם משאבים בין־משרדיים, ולהקצות מימון ישיר לתשתיות ולמוסדות ציבור. רק באמצעות שיתוף פעולה הדוק בין המדינה לרשויות המקומיות נוכל להחיות את השכונות הוותיקות ולספק פתרונות דיור ברי־השגה בפריפריה". אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבו ־ נים מחוז ת"א והמרכז, מציין: "המדינה חייבת לסבסד באופן ישיר את הפרויקטים שאינם כדאיים כלכלית בפריפריה. הגד ־ לת המכפילים בפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה אינה מספקת פתרון אמיתי, שכן הבעיה אינה בכמות הדירות,

יונתן אזר: "התקנות החדשות של רמ"י מהוות למעשה מהפכה בתפיסה. אנחנו לא מדברים עוד על תמריצים קוסמטיים, אלא על שינוי מהותי במודל הכלכלי"

ומענקים ישירים; מתן אפשרות לתכנון מותאם לכל מתחם, תוך הבנה שאין פת ־ רון אחד המתאים לכל המקומות. מנגנון מגרשי ההשלמה הוא הפתרון המיטבי והיעיל ביותר - מנגנון שמאפשר הקצאת קרקע בפטור ממכרז ובהנחה משמעותית

ממשלתי, שיכסה את הפער הכלכלי שמנע פרויקטים בעבר, ושבלעדיו אין כדאיות כלכלית באזורים אלה; צמצום משמעותי בזמני האישור ובהליכי התכנון; הטבות משמעותיות יותר ליזמים ולדיירים, כולל זכויות בנייה מוגדלות, הפחתות במיסים

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: קרקע משלימה היא כלי נוסף למימוש הפתרון גם ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית מדגישים, כי הקצאת קרקע משלימה היא אחד הכלים שיש בהם כדי לסייע למימוש פרויקטים של התחדשות עירונית שאין להם היתכנות כלכלית. חגי טולדנו, מנהל אגף קשרי קהילה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מציין: "הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקדמת כבר היום תכנון בהיקף משמעותי מחוץ לאזורי הביקוש, בערים שבעבר לא היה בהן מתחם אחד פעיל בשל חוסר הכלכליות שם. בכוונת הממשלה לסייע למימוש פרויקטים של התחדשות עירונית במחוזות הצפון והדרום, באמצעות מענקים שיוקצו על ידי הרשות להתחדשות עירונית. מהלך זה גורם גם ליזמים לבוא ולקדם תכנון בערים הללו, לצד פעילות התכנון הממשלתית. במסגרת התוכנית הממשלתית לשיקום אזורי דרום וצפון, צפוי להיכלל לטובת מימוש מתחמי פינוי־בינוי בשדרות, 2025 תקציב של מאות מיליוני שקלים כבר בשנת קריית שמונה ושלומי. הקצאת קרקע משלימה היא כלי נוסף שיכול לסייע למימוש פרויקטים של התחדשות עירונית, לצד המענקים. הכללים שנקבעו בהחלטת רמ"י, מבהירים את אופן השימוש בכלי זה ואת היקף הסיוע שיינתן. נוכח היקף הסיוע הנדרש למימוש ההתחדשות

העירונית מחוץ לאזורי הביקוש, יש לקוות כי יהיה ניתן לסייע למימוש פרויקטים בהתחדשות עירונית, הנזקקים להשלמה כלכלית בדרך זו, בעיקר בערים שבהן ערך הקרקע מאפשר זאת, כמו מגדל העמק או נהריה".

חגי טולדנו צילום: ברונו שרביט, לע"מ

- יום שישי, כ"ב בתמוז תשפ"ה 18 .07.25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 5 6