ידיעות הנדל"ן

משכנתאות

חינה מעמיקה ומושכלת של המשכנתה המ ־ תאימה למאפייני משק הבית. זאת כדי לוודא השנים הבאות 30-25־ שהמשכנתה שלכם ל תהיה מתאימה ומאוזנת", אומרת בן־יהודה. מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, מוסיף, כי "אחרי שבשנה האחרונה מחירי הנדל"ן טיפ ־ , נראה שהמגמה נמשכת גם 11%־ סו ביותר מ השנה. כולם רוצים ליהנות מעליית המחירים, במיוחד כשרמת הריביות במשכנתאות עדיין נמוכה מאוד. זוגות צעירים ומשפרי דיור רו ־ כשים כל דבר שזז בכל מחיר. אנשים אף אומ ־ רים לעצמם, שאם הם לא ירכשו כאן ועכשיו, הם יצטרכו לקחת משכנתאות בסכום מש ־ מעותי יותר גבוה בעקבות עליית המחירים, וכך הסיכוי לרכוש דירה למגורים או להשק ־ עה בהמשך רק תלך ותפתחת". לדעתו, התח ־ זקות השקל לאחרונה מול הדולר ככל הנראה תגרום לדחייה מסוימת בעליית הריבית, אך ברגע שכלכלות ארצות הברית ואירופה כבר הודיעו על צפי לעלייה, בישראל נראה את התהליך כבר בחודשים הקרובים. "עלייה של בריבית בנק ישראל ועלייה נוספת של 1% באינפלציה תגרום במשכנתה ממוצעת 1% שקל ועלייה בהחזר 78,000־ לתוספת של כ שקל. נכון, כמה 500-300־ החודשי של כ עשיריות האחוז לא משנות כלכלה, אך צריך להבין שעליית ריבית לאורך זמן יכולה להש ־ פיע משמעותית על ההחזרים העתידיים ועל ההחלטות הכלכליות של משפחה". לשאלה מה כדאי לעשות אל מול העלאת הריבית, ממליץ וידר קודם כל לנשום עמוק. הריביות קפצו 2020־ גם בתקופת הקורונה ב בכל המסלולים, ומיד 2%־ בתוך חודשיים בכ לאחר מכן הריביות ירדו. האינפלציה כרגע בעלייה, גם החזר המשכנתה החודשי צפוי לעלות לאורך תקופת ההלוואה, והאלטרנטי ־ בה שנראית עכשיו הבטוחה ביותר היא דווקא לקבע יותר את המסלולים של המשכנתה ולהעדיף יותר מסלולים בריביות קבועות מאשר משתנות". "עשויה לקדם ירידות מחירים" "ברור שהעלאת גובה הריבית במשק על ידי בנק ישראל תכניס לא מעט ישראלים לבעיה תזרימית ולהתייקרות בפועל של המשכנ ־ תה. כתוצאה מכך תיווצר התייקרות בפועל של עלות הדירה עבורם, בשונה ממחירה", כך סבור מומחה הנדל"ן, שמאי המקרק ־ עין אוהד דנוס. "מהלך של העלאות ריבית עלול להביא לאפקט, שבו ממשלות ישראל לדורותיהן לא הצליחו לעמוד בעשור האח ־ רון - עצירת ההתייקרויות ואולי אף ירידת מחירים". רק כדי לסבר את האוזן, דנוס מס ־ ביר, כי במקרה של משכנתה בגובה מיליון שנה, כאשר 20 שקל, שניטלה לתקופה של שני שליש ממנה בריבית פריים ושליש נוסף בריבית 0.25% בריבית קבועה, שינוי של רק 80־ הפריים ייקר את המשכנתה לנוטליה בכ שקל לתקופה 20,000־ שקל לחודש, שהם כ כולה. בבנקים מסבירים בינתיים, כי ריבית המש ־ כנתאות לא עלתה עד כה, אולם אין ספק שהיא תעלה כאשר בנק ישראל יעלה את הריבית ואם האינפלציה תרים ראש. באחד הבנקים, מהמובילים בהלוואות הדיור, ציינו: "אנחנו מזהירים את נוטלי המשכנתאות, שלפי כל הסימנים הריביות בעולם יעלו וכך גם האינפלציה. עליהם לקחת את זה בחש ־ בון בעת נטילת המשכנתה ולחשב אם יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים, גם אם אלה יהיו  הרבה יותר יקרים".

שרון בן־יהודה

מאיר וידר

לאחר • למשבר הנדל"ן נוספת כעת בעיה חדשה שנים שבהן נהנו הלוואות הדיור בישראל מריבית שינוי מגמה כלפי מעלה, 2022 כמעט אפסית, מסמנת 2% - 1% ־ כשלהערכת כל המומחים, עשויה להגיע אף ל גד ליאור • בתוך שנתיים. לתשומת לב נוטלי משכנתאות תום עידן אוהד דנוס

ההערכות בשוקי ההון בעו ־ לם ובישראל לא השתנו: אנו בפתח עידן חדש של העלאות ריבית, אחרי שנים עם ריביות . העידן 0% בסיסיות בסביבות

החדש צפוי לבשר גם על שינוי במגמת הרי ־ בית הזעומה שליוותה את שוק המשכנתאות המקומי בשנים האחרונות, מה שהביא לשיא .2021 מיליארד שקל בשנת 116 - בנטילתן בישראל הריבית שוהה כבר שנים רבות ברמה . לפיכך ריבית הפריים 0.25% עד 0.1% של ,1.75%־ ל 1.6% ירדה עד לרמות שפל שבין כשבנקים כמעט מתחרים ביניהם, מי יעניק בשוק המשכנתאות ריבית נמוכה יותר. העידן הזה מגיע כעת לסיומו. את התהליך מתחי ־ לים דווקא בארצות הברית, כשהריבית שם 0.25% עד 0%־ אמורה לעלות כבר החודש מ . על־פי גורמים הבקיאים 0.5% עד 0.25%־ - ל בנושא, הריבית הבסיסית בישראל תעלה או 0.25%־ ל 0.1%־ במאי מ 23־ באפריל או ב 11־ ב וכנראה, תעלה שוב במהלך השנה למחצית 0.1%־ האחוז. למעשה, העלאת הריבית מ . וכאשר היה מותר 400%־ היא זינוק ב 0.5%־ ל שריבית הפריים תגיע לשני־שליש או למח ־ צית מהריביות על הלוואת משכנתה, זה אומר הכול. ההחזרים על הלוואות הדיור יגדלו כבר בקרוב בשיעור ובסכומים משמעותיים. זה המקום להזכיר, כי אחת מהאזהרות החמו ־ רות שחזר והשמיע בשנים האחרונות בנק יש ־ ראל, מתייחסת לנוטלי המשכנתאות. האזה ־ רה הייתה ועודנה ברורה מאוד: לפני נטילת משכנתה, כדאי מאוד לברר מהו כושר ההחזר שלכם ותמיד לקחת בחשבון שהריבית עלולה לעלות בשיעור ניכר בשנות ההחזר ושתיתכן גם אינפלציה גבוהה. ולאזהרות הללו יש לה ־ תייחס עתה בשיא הרצינות. האינפלציה בעו ־ לם וגם בישראל כבר מרימה ראש. זאת כאשר עד 0 - הריביות נמוכות מאוד, ממש בשפל אצלנו – כבר 0.1%־ בארצות הברית ו 0.25% שנים אחדות. אולם אחרי הפוגה ארוכה, כך מעריכים בבנקים, בבתי ההשקעות ובקרב רוב האנליסטים בעולם, יתחילו העלאות הרי ־ בית השנה ויימשכו בקצב הולך וגובר בשנים עד 1% הבאות. ריבית בסיסית בישראל של אינה נחשבת עוד לתחזית רחוקה. זה יכול 2% לקרות כבר בתוך שנה עד שנתיים.

מתוחכמים, ומיחזור כזה יעלה כסף, ולעיתים העמלה תהיה יקרה יותר מהנזק שבריבית או בהצמדה המתייקרים. "שיקול דעת ובחינה מעמיקה" אז מה יש לקחת בחשבון בסביבה של ריבית עולה, ואיך מתכננים נכון את הלוואת המש ־ כנתה? שרון בן־יהודה, סגנית מנהל זרוע המ ־ שכנתאות של בנק מזרחי־טפחות, מסבירה, , שרשמה שיא חסר 2021 כי בהמשך לשנת נפתחה 2022 תקדים בביצוע משכנתאות, גם עם רמה גבוהה של ביקושים. זאת בין היתר בשל חששם של הרוכשים, כי סביבת האינפ ־ לציה והריבית עומדת בפני שינויים שעלולים לייקר את ההלוואה. לדבריה, הרושם הוא כי העלייה בריבית בנק ישראל איננה עוד שאלה של אם, אלא מתי ובאיזה שיעור. "שיח הע ־ לאת הריבית" כבר הביא לעליית בתשואות האג"ח הממשלתיות, כשבמקביל חלה בש ־ בועות האחרונים עלייה הדרגתית במקורות הגיוס של הבנקים, בעיקר במסלולים בריבית קבועה לא צמודה. גם תגובת שוקי הכספים בעולם להתפתחויות באוקראינה מחזקת את ההערכה, ש"מחיר הכסף" עומד לעלות ובעקבותיו גם הריבית על המשכנתאות. "מציאות זו מחייבת הפעלת שיקול דעת וב ־

לא רק הריבית - גם המדד מרכיב נוסף, הקשור ישירות בסיבות להע ־ לאות הריבית, עומד להוות סכנה לנוטלי המ ־ שכנתאות – ההתייקרויות במשק. כאשר יש אינפלציה, מדד המחירים לצרכן עולה, וכ ־ ששיעור ההתייקרויות גבוה, גם המדד עולה בארצות 7.5%־ בשיעורים ניכרים, כמו כבר ב באירופה בשנה 6%־ הברית בתוך שנה ובכ האחרונה. נרגיע, זה לא מה שצפוי בישראל, בשנה תקפיץ 4%-3% אבל גם אינפלציה של את החזרי חלקי הלוואת המשכנתה הצמודים למדד המחירים לצרכן. העובדה שנוטלי משכנתאות יכולים ליטול הלוואות בהצמדות שונות של הריבית, מג ־ בירה את החשיבות לשקול היטב את חלוקת ההצמדה במרכיבי המשכנתה, שכן כל משגה או תחזית מוטעית לגבי העתיד, יכולים לע ־ לות אלפי ולעיתים גם עשרות אלפי שקלים למשך שנות החזרי החוב. מאחר שמשכנתה ניטלת לא לשנה או שלוש שנים, אלא לרוב שנה ומעלה, וכשלא ברור מה 15 לתקופה של תהיה הריבית וכמה תהיה האינפלציה אפילו בעוד שנתיים, ברור שלחזות עשור קדימה זה בלתי אפשרי. אכן, ניתן למחזר משכנתאות ולבצע הצמ ־ דה חדשה להלוואה הגדולה, אולם הבנקים

צילומים: אילן בשור, שחר שירזי, שאטרסטוק

- יום שישי, ט" ו באדר ב תשפ"ב 18.03.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 14