ידיעות הנדל"ן

בניינים מסוכנים

"לא קלישאה, סכנת חיים של ממש" אנשי הענף מדברים על הפער בין מצב הבניינים לבירוקרטיה

מכשול הסרבנים הם מעכבים פרויקטים וגוררים בעלי

דירות למאבקים משפטיים ארוכים ויקרים בטענות סרק ובדרישות מופרזות, בעוד בתי המשפט והמחוקק עו"ד † נמנעים מלהטיל עליהם סנקציה הולמת על מעכבי ההתחדשות עמנואל יוזוק ..."אוי לסרבן ואוי לשכנו. הסרבן – אוטם את אוזניו משמוֹע, עוצם את 17־ עיניו מראוֹת, ודבק בסרבנותו. כזו היא המערערת. מה שטוב ל שכניה, אינו טוב דיו עבורה; הטבות שניתנו לה מעבר למה שניתן לדיירים אחרים, גם על חשבונם, אינן מניחות את דעתה; הצעות להצטרף לפרויקט פינוי־בינוי בתנאים מיטיבים לעומת שאר בעלי הדירות, או למכור את דירתה בתמורה העולה על ערכּהּ, דחתה. אוי לה, למערערת, משום שדרך הילו ־ כה מנוגדת להיגיון, חסרת תוחלת, ופוגעת בה עצמה; ואוי לשכניה. היא, אחת ינו כצל עובר, ומצער הדבר עד מאוד כי ֵ ויחידה, 'תוקעת' את הפרויקט כולו. ימ במשך שנים ארוכות נאלצים בעלי הדירות להשקיע מאונם ומהונם בניסיונות לשכנע את המערערת להשתתף עמהם בשיפור וברווחה. עיניהם רואות וכלות, הפרויקט לא יוצא אל הפועל. מה הועיל אפוא המחוקק בחקיקתו? גם כשהע ־ מיליון שקל וכשטענותיהם לעניין 1.79 מידו המשיבים את תביעתם על סך של נזקיהם לא נסתרו, פסק בית המשפט המחוזי לחובת המערערת פיצויים בסך אלף שקל בלבד, בהתחשב במצבה הכלכלי; גם אז עיכב בית המשפט 400 של המחוזי את ביצוע פסק דינו על מנת לאפשר למערערת לשקול את עמדתה בשנית, והורה כי במידה שתחזור בה מסירובה, לא ייכנס החיוב לתוקפו". , מביעה 2014 הפסיקה הנ"ל של בית המשפט העליון, בפסק דין שניתן עוד בשנת את הלך הרוח הרצוי, שאמור להיות מושרש בפסקי דין שנפסקים כנגד סרבני פרויקטים של פינוי־בינוי. אולם בחינה מדוקדקת תלמד, שקיים פער רב בין האמור בפסיקת העליון לפסקי הדין שניתנו אחריו, עובדה שבפני עצמה אינה מרתיעה סרבנים מניהול הליכים משפטיים ארוכים. (על שני סוגיו) ובין פינוי־בינוי. בעוד 38 המחוקק מבחין בין פרויקטים מסוג תמ"א בסוג הראשון עומדת לזכות המעוניינים בפרויקט האפשרות לתבוע את הסרבנים אצל המפקחת על הבתים המשותפים ולקבל כסעד צו המאפשר ביצועו, הרי שבפינוי־בינוי עומדת לזכות הדיירים התובעים האפשרות גם להיפרע מהנזקים שנגרמו להם כתוצאה מהסרבנים. ובמה דברים אמורים? במסגרת חוק פינוי ובינוי קבע המחוקק, כי במצב שבו הרוב הדרוש בדין מדיירי הבניין חתמו 2006- תשס"ן על ההסכם, ומנגד נותרו סרבנים מטעמים בלתי סבירים, יכול הרוב להגיש תביעה אזרחית כנגדם בגין הנזק שנגרם לרוב, לאור העובדה שהפרויקט "תקוע". הדין מאפשר לבית המשפט לחייב את הנתבע בנזקי התובעים או לאשר את ביצוע העסקה תוך מינוי עורך דין שיחתום בשם הסרבנים ובהתאם להוראות בית המשפט על הסכם פינוי־בינוי וכל מסמך הנדרש לקיום הפרויקט. לצורך הוצאה אל הפועל של פינוי-בינוי, נדרש שיתוף פעולה בין כל בעלי הדירות בבניין/מתחם. משכך, הסרבנים מחזיקים בידם כוח רב, ולעיתים מצליחים לסחוט פריבילגיות במטרה "לקנות" את הסכמתם. לאחרונה פסק בית המשפט המחוזי תל אביב, כי "לדייר הסרבן בבית המשותף לא קנויה עוד הזכות להקריב את האינטרס הציבורי ואת אינטרס יתר הדיירים לטובת האינטרסים האישיים שלו, ככל שאלו אינם סבירים. בעקבות חקיקת החוק, התנהגותו של הדייר הסרבן אינה מקנה לו עוד עמדת מיקוח מיוחדת ואין בכוחו להכשיל את הפרויקט מבלי לחשוף עצמו לאחריות נזיקית כלפי יתר בעלי הדירות...". בפרשה זו דייר, שהחזיק שביעית מזכויות בדירה (שבה כלל אינו דירות, סירב לפרויקט פינוי־בינוי. שאר דיירי הפרויקט הגישו 106 מתגורר) מתוך כנגדו תביעה לחייבו לחתום על ההסכם. אולם למרות האמרות הקשות בפסק הדין, תוך הפניה להליכים המשפטיים הרבים שנאלצו הדיירים לנהל כנגד הסרבן אלף שקל, אישר בית המשפט את 500 וכן תשלום אגרת בית משפט בסך של אלף שקל בלבד, סכום צנוע ביותר ביחס 25 קיום הפרויקט ופסק לחובת הנתבע להוצאות ולטרדה הרבה לדיירים. פרשה זו משקפת מצב עגום בפרויקטים רבים של פינוי־בינוי. לאור תוצאות פסקי הדין, הסרבנים מודעים לכך שסחיבת הרוב להליכים משפטיים ארוכים ויקרים תעלה להם בסופו של יום סכום זניח. גם במסגרת פסקי הדין שניתנו אצל המפקחים על המקרקעין כנגד סרבנים, התוצאות מבטאות לרוב מגמה המאפשרת לסרבנים לנהל הליכים ארוכים ויקרים, ניהלה 38 כשהסנקציה כנגדם דלה, אם קיימת. כך למשל סרבנית לפרויקט תמ"א הליך מתיש כנגד תובעים, שהחל בהתנגדות תכנונית לוועדה המקומית והמשיך בהליך אצל המפקחת על המקרקעין, שעיכב את שאר הדיירים והיזם במשך כשנתיים. בסוף כל טענותיה נדחו, אבל שוב, פסק הדין לא חייב אותה בהוצאה כלשהי. לטעמי, במהלך תיקוני החקיקה האחרונים שנעשו בתחום ההתחדשות העירונית, היה מצופה שהמחוקק יכניס תיקונים שיאפשרו לתבוע את הסרבנים בגין כל ההפסדים והנזקים שנגרמים לרוב שמבקש לקדם את הפרויקט, ברוח פסיקת העליון.

"אני מטיף כבר מספר שנים שיש לטפל באופן מיידי ונחוש בבעיית הבניינים המסוכנים בי ת שראל, ראינו שזה כבר לא רק קלישאה, זו סכנת חיים של ממש", כך אומר אחד מוותיקי ההתחדשות העירונית בישראל סמי מצלאווי, יו"ר חברת מצלאוי. "ישנם בישראל מאות רבות של בניינים מטים ליפול, מתפוררים, שלא ראויים למגורים, ושבכל יום יכולים לקרוס על יושביהם. אני יודע שניתן לבנות דירה חדשה, עם ממ"ד, מחוזקת בפני רעידות ת � חודשים בלבד בפרויקט ה 18 אדמה, בתוך חדשות עירונית מסוג הריסה ובנייה מחדש – כולל תכנון, בנייה ואכלוס, וזאת בתנאי שהרשויות המקומיות ינפיקו היתר בנייה להתחדשות עירונית בתוך חודשיים – וזה בהחלט אפשרי. אני קורא למדינה ולרשויות להתגייס למשימה הלאומית ועכשיו, למען ביטחון הציבור, לקדם את תחום ההתחדשות העירונית ובהיקפי ענק. וכדאי שזה יקרה לפני התמוטטות הבניין הבא". בחברת גרופית, הבונה פרויקטים של התח ת דשות עירונית ובנייה חדשה, מכירים לעומק את הנושא. לדברי עמיר רחלבסקי, מנכ"ל ובעלי החברה ומהנדס בהכשרתו, "לא תמיד לבעלי הנכסים ישנה היכולת הכלכלית לע ת מוד בשיפוץ המבנה, וכאשר מדובר במבנים לפני התחדשות עירונית, גם אין להם רצון, כי מבחינתם המבנים רגע לפני הריסה, ואין הצדקה להשקיע בהם. למשל, אנחנו מקדמים פרויקט פינוי־בינוי גדול בכפר שלם, שע ת תיד לכלול מאות דירות. העירייה הכריזה על אחד מהמבנים כבית מסוכן בשל בעיות מבניות שונות – סדקים במבנה ובעמודים, טיח מתקלף ונופל ועוד, כאשר העלות מגי ת עה לעשרות אלפי שקלים. אם לא יתקנו את ימים, יעמדו בעלי הדירות 90 הליקויים תוך בפני דין פלילי. לאור העובדה כי החברה מק ת דמת התחדשות עירונית במתחם, ועל מנת להקל על בעלי הדירות, החברה מסייעת לתושבים במימון השיפוץ הדרוש". לשאלה האם הכרזה על מבנה מסוכן מקד ת מת התחדשות עירונית, אומר רחלבסקי, כי "לדיירים ישנן כל הסיבות לרצות התחדשות עירונית בבניין שלהם ולקבל דירה חדשה, גם בלי שהמבנה יוכרז מסוכן, אבל זה בהחלט יכול לחזק את הרצון הזה. כמובן, רצף קרי ת סות הבניינים שראינו לפני מספר חודשים העלה את המודעות בקרב מי שגרים במבנים רעועים וחששו שמקרה כזה עלול להתרחש גם בבניין שלהם". ארז בהריר, משנה למנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, מסביר את חשיבות הקשר בין הח ת ברה לבעלי הדירות: "אנחנו רואים בבעלי הדירות במתחמי ההתחדשות השונים כשו ת תפים שלנו לכל דבר ועניין. החברה מבי ת

נה שפרויקטים להתחדשות עירונית הם מורכבים וארוכים מאוד, המשלבים היבטים של הנדסה, תכנון, מימון, הון אנושי מגוון ורצונות רבים של בעלי הדירות. לכן אנו מקדישים לכל נושא משאבים ותשומות רבות, תוך הבנה שאת ההשקעה והמחויבות אנחנו נותנים כבר היום, אבל את הפירות נראה בעתיד הלא קרוב. למשל בפרויקט גדול שאנחנו מקדמים כבר תקופה ארוכה באור עקיבא, אנחנו נמצאים בקשר רציף עם בעלי הדירות ומטפלים עבורם בליקויי בטיחות, כמו למשל הזזת בלוני גז או חיזוק מבנים ישנים, במימון שלנו. מבחינתנו, מדו ת בר בהשקעה ארוכת טווח גם בדיירים שזה ביתם וגם בפרויקט העתידי. תמיד מדברים על יחס משולש בין הדיירים ליזם ולרשות המקומית, חלק מזה קשור גם לאכפתיות ולמחויבות בתקופת טרום הבנייה, ולא רק למכירת הדירות בסוף". ירדן גילן, מנכ"ל חברת תנופה בעיר מקבוצת רם אדרת, מתייחס אף הוא לנושא: "בניינים רבים נבנו לפני עשרות שנים ובמקרים רבים לא מתוחזקים כראוי לאורך השנים, לכן אם לא תהיה כאן התחדשות עירונית בהיקף שנה יהיו כמיליון בניינים 20 מסיבי, בעוד מסוכנים למגורים. כשהעירייה מפנה דרי ת שה לתיקון ליקויים בבניין, האחריות לתיקון היא על בעלי הדירות. במקרים רבים לבעלי הדירות אין יכולת לממן זאת, והם מבינים שעדיף להם ללכת לתהליך של התחדשות עירונית ובסוף התהליך גם לקבל דירה משודרגת. לצערי, נכון להיום, אין ברשויות המקומיות העדפה לקדם תהליכי רישוי עבור פרויקטים הכוללים מבנים מסוכנים, כך שהם מחכים בתור כמו כולם וסובלים מסחבת בי ת רוקרטית". "מגביר מוטיבציה ויוצר לחץ על סרבנים" לדברי עו"ד קרן פרשקר, ממשרד רז־כהן, פרשקר ושות', המתמחה בהליכי התחדשות עירונית, כאשר רשות מקומית מוציאה צו מבנה מסוכן כנגד מבנה שכבר החל התארג ת נות לקראת פרויקט התחדשות, עצם הוצאת הצו מגדילה משמעותית את סיכויי הפרויקט להתממש. "כאשר צו שכזה יוצא בתקופה שבה היזם פועל על מנת להגיע לרוב הדרוש בקרב הדיירים לצורך יציאה לפרויקט, הסי ת כום המקובל הוא שהיזם מוכן לקחת על עצמו את עבודות החיזוק הנדרשות באופן מיידי, ללא תמורה נוספת, אך זאת רק בתנאי שכלל הדיירים יחתמו על הסכם ההתחדשות וניתן יהיה לקדם את הפרויקט באופן מיידי". לדב ת רי פרשקר, מדובר כיום בתרחיש נפוץ למדי,

ראול סרוגו: " הטיפול במניעת קריסת בתים צריך להיות בשתי מדרגות: אישור מיידי להארכת בשלוש שנים והתאמת 38 תמ"א תוכנית שקד לשטח"

- יום שישי, ט" ו באדר ב תשפ"ב 18 .03.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 22